Outorga conjugal na alienação de bem particular: Entre a dúvida registral e a anulabilidade

1. Introdução

Tem circulado nas redes sociais, com ares de novidade, a notícia de que o TJ/RJ teria decidido que o cônjuge não precisa assinar a escritura de venda de imóvel que seja bem particular do outro. A decisão, de fato, existe. Trata-se do acórdão do Conselho da Magistratura no processo 0956203-46.2023.8.19.00011. Mais importante do que a data, porém, é o que a decisão deixou de enfrentar.

Inicialmente, destaca-se que ela foi proferida em procedimento de dúvida registral, que tem natureza administrativa, e resolveu a questão apenas pela ótica da incomunicabilidade do bem, com fundamento no art. 1.659, I, do CC, sem, todavia, examinar o art. 1.647, I, do CC, que exige a autorização do cônjuge para alienar imóveis, salvo no regime da separação absoluta.

O objetivo deste texto é mostrar, sobretudo aos colegas advogados, por que essa decisão não deve ser lida como autorização para dispensar a outorga conjugal.

2. O caso e a natureza da decisão

Os fatos são simples. A vendedora recebeu o imóvel por doação em janeiro de 2009, casou-se em 24 de dezembro de 2012, sob o regime da comunhão parcial, e vendeu o bem em 8 de janeiro de 2013, sem a participação de seu marido. A oficiala do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro exigiu a anuência do cônjuge para a alienação, a sentença manteve a exigência e o Conselho da Magistratura, em reexame necessário, reformou-a para julgar a dúvida improcedente, com o consequente registro do título.

O fundamento do acórdão foi o de que o imóvel, adquirido por doação antes do casamento, é bem particular e não integra o patrimônio comum, razão pela qual a assinatura do cônjuge seria dispensável. O voto acrescentou que não houve ofensa ao princípio da continuidade registral, previsto nos arts. 195 e 237 da lei 6.015/1973, já que a vendedora figurava como titular do imóvel.

Antes de discutir o acerto da decisão, é preciso compreender o que ela é. O art. 204 da lei de Registros Públicos estabelece que a decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. O juiz e o tribunal, nesse procedimento, exercem atividade de controle da atuação do registrador, e não jurisdição em sentido estrito. Disso decorrem três consequências práticas:

1. Não há coisa julgada material, a decisão resolve apenas se aquele título ingressa ou não no fólio real, sem declarar a validade do negócio jurídico subjacente.
2. Não há acesso às instâncias superiores. A segunda seção do STJ firmou o entendimento de que não cabe recurso especial contra decisão proferida em procedimento de dúvida, sendo irrelevantes a existência de litigiosidade ou o fato de o julgamento emanar de órgão do Poder Judiciário em função atípica2. Com isso, proferido o acórdão do Conselho da Magistratura, a via administrativa praticamente se esgota, ressalvada a possibilidade de oposição de embargos de declaração para suprir omissão, resolver contradição ou obscuridade, ou corrigir erro material.
3. O cônjuge preterido não participa no procedimento de dúvida, e a jurisprudência não admite intervenção de terceiros, o que significa que seus direitos permanecem intactos para a via jurisdicional.

Em outras palavras, a decisão não tem aptidão para firmar tese, não vincula outros registradores nem outros tribunais e não impede que o negócio seja desconstituído em ação própria.

3. A pergunta errada: Art. 1.659 não responde ao art. 1.647, do CC

O acórdão respondeu corretamente à pergunta "o imóvel é comum ou particular?". Contudo, essa não era a pergunta relevante. O fato é que os dois dispositivos tratam de coisas distintas:

O art. 1.647, I, do CC, que trata da outorga uxória para os atos de alienação não distingue entre bens comuns e particulares. A única exceção expressa é o casamento pelo regime da separação absoluta. Nos casamentos em que o regime de bens é o da comunhão parcial, a regra alcança também o imóvel que pertence exclusivamente a um dos cônjuges.

A razão não é a proteção da meação, que de fato não existe sobre o bem particular. É a proteção da estabilidade patrimonial da família e de interesses que o cônjuge efetivamente tem sobre o bem. O mais evidente deles está no art. 1.660, V, do CC, ao estabelecer que entram na comunhão os frutos dos bens particulares, percebidos na constância do casamento. No caso julgado, o aluguel do apartamento doado à esposa antes do casamento é bem comum, e a sua venda repercute na esfera patrimonial do marido.

Foi exatamente esse o raciocínio do TJ/MG ao julgar caso praticamente idêntico, de imóvel havido por doação antes do casamento em comunhão parcial. O tribunal manteve a exigência da outorga, destacando que a incomunicabilidade do bem não se estende aos frutos percebidos durante o casamento, nos termos dos arts. 1.660, V, e 1.669, do CC, e que, por isso, é de rigor a autorização do cônjuge para a alienação3.

Há, ainda, um equívoco de enquadramento no acórdão fluminense. A exigência formulada pela oficiala não dizia respeito à continuidade registral, pois a vendedora era, de fato, a titular inscrita. O que estava em jogo era a legitimação da outorgante para dispor sozinha do bem, por força do art. 1.647, I, do CC, questão estranha à continuidade, mas relativa à validade do negócio jurídico.

4. A anulabilidade e limites da qualificação registral

Seria incompleto, contudo, afirmar simplesmente que o TJ/RJ errou ao mandar registrar o título. Há um argumento sólido que conduz ao mesmo resultado prático por caminho inteiramente diverso, e ele foi acolhido recentemente pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.

O ponto de partida está no próprio CC, no art. 1.649, ao dispor que a falta de autorização conjugal, não suprida pelo juiz, torna o ato anulável, e o cônjuge preterido pode pleitear a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. O parágrafo único admite a convalidação por aprovação posterior, por instrumento público ou particular autenticado. Como observa Flávio Tartuce, a outorga conjugal situa-se no plano da validade, e sua ausência gera anulabilidade sanável, e não nulidade4.

A esse dispositivo soma-se o regime geral da anulabilidade, previsto no art. 177 do CC ao estabelecer que ela não tem efeito antes de julgada por sentença, não se pronuncia de ofício e só pode ser alegada pelos interessados. A distinção é clássica na teoria do negócio jurídico: a nulidade protege interesse público, por isso os vícios de nulidade são de ordem pública e podem ser reconhecidos de ofício, conforme art. 168, parágrafo único, do CC; a anulabilidade protege interesse particular, e o ordenamento entrega ao seu titular a escolha entre impugnar ou confirmar o ato, nos termos dos arts. 172 e 176.

Com base nessas premissas, o CSM/SP, em agosto de 2026, julgou caso de venda de imóvel particular por mulher casada em comunhão parcial, sem a anuência do marido5. O acórdão tem duas afirmações que precisam ser lidas juntas:

• Primeira: a natureza de bem particular retira o imóvel da meação, mas não afasta o controle recíproco exigido pela lei civil para atos de alienação. Ou seja, a outorga era exigível.
• Segunda: como a falta de outorga gera mera anulabilidade, o registrador não pode recusar o registro com base nesse vício, sob pena de antecipar, em procedimento administrativo, um juízo que a lei reserva à parte legitimada e à via jurisdicional. O Conselho citou precedentes no mesmo sentido, inclusive de janeiro de 2025.

O contraste com o caso fluminense é evidente. Os dois tribunais mandaram registrar. Mas o TJ/RJ o fez afirmando que a outorga não era necessária, enquanto o CSM/SP reconheceu a sua necessidade, mas que a sua falta não autoriza o óbice registral. São decisões com o mesmo dispositivo e mensagens opostas para quem assessora o negócio. Já o TJ/MG, no julgado mencionado acima, adotou a terceira posição possível, mantendo a recusa do registro.

O quadro, portanto, não é de consenso. Mas há um ponto em que a jurisprudência de São Paulo e a de Minas convergem, e no qual o acórdão do Rio isolou-se: a outorga conjugal é exigível na alienação de imóvel particular no regime da comunhão parcial.

5. O que isso significa para o advogado

O registro não convalida o negócio anulável, ou seja, ainda que o título ingresse no fólio real, seja pela tese da incomunicabilidade adotada no Rio de Janeiro, seja pela tese dos limites da qualificação adotada em São Paulo, o cônjuge que não consentiu conserva a ação anulatória, nos termos dos arts. 1.649 e 1.650, do CC. E o prazo de dois anos só tem início a partir do término da sociedade conjugal, o que, em muitos casos, significa que ele sequer começou.

Assim, quem adquire imóvel nessas condições, compra um imóvel registrado, mas está exposto. Na assessoria de uma compra e venda, a orientação prudente é:

1. Exigir a outorga conjugal sempre que o vendedor for casado ou viver em união estável em regime diverso da separação absoluta, ainda que o bem seja particular.
2. Buscar a ratificação, se a escritura já foi lavrada sem a anuência, pois a anuência posterior convalida o ato, conforme o art. 1.649, parágrafo único, do CC.
3. Requerer o suprimento judicial do art. 1.648, do CC, quando houver recusa da autorização sem motivo justo ou estiver impossibilitado de concedê-la.
4. Não invocar o acórdão do TJ/RJ como fundamento para dispensar a outorga em negócio futuro, pois se trata de uma decisão administrativa, sem efeito vinculante, que não examinou o art. 1.647, do CC.

5. Conclusão

A decisão administrativa do TJ/RJ que circula nas redes acertou ao reconhecer que o imóvel era bem particular, mas errou ao extrair daí a dispensa da outorga conjugal, sem enfrentar o art. 1.647, I, do CC. Seu resultado pode ser defendido pela tese da anulabilidade, como fez o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, mas não pelo fundamento adotado.

Para o advogado, a lição vai além do acerto ou do erro do julgado. Vencer a dúvida não significa vencer a questão. O registro obtido no procedimento administrativo não protege o cliente adquirente contra a ação anulatória do cônjuge preterido, cujo prazo pode permanecer em aberto por muitos anos. Quem orienta o cliente a insistir no registro, no lugar da ratificação, troca uma solução simples e definitiva por um risco que se prolonga no tempo e que, um dia, pode retornar sob a forma de litígio.

Por isso, diante de uma nota devolutiva que exige a outorga conjugal, a pergunta que o advogado deve fazer não é se consegue afastá-la, mas se vale a pena fazê-lo. Na maior parte dos casos, a resposta mais segura para o cliente é a anuência do cônjuge, colhida por instrumento público ou particular autenticado, ou o suprimento judicial, quando houver recusa injustificada. A segurança jurídica que se espera da compra de um imóvel não está apenas no registro, mas na validade do negócio que lhe dá causa.

_____

TJRJ, Conselho da Magistratura, Proc. 0956203-46.2023.8.19.0001, Rel. Des. Marcius da Costa Ferreira, assinado em 10/03/2026. Disponível aqui. Acesso em 19 out. 2026.

TJSP, CSM, Apelação 0002685-44.2025.8.26.0344, Rel. Des. Silvia Rocha, j. 05/08/2026. Disponível aqui. Acesso em 19 out. 2026.

TJMG, Apelação Cível 1.0000.20.480537-8/001, Rel. Des. Sandra Fonseca, j. 16/03/2021. Disponível aqui. Acesso em 19 out. 2026.

STJ, AgInt nos EREsp 1.570.655/GO (via Portal do RI). Disponível aqui. Acesso em 19 out. 2026.

TARTUCE, Flávio. A questão da outorga conjugal. IBDFAM. Disponível aqui. Acesso em 19 out. 2026.

_____

1. REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO DE RGI DA CAPITAL. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SUSCITANTE DEIXOU DE EFETUAR O REGISTRO PLEITEADO EM RAZÃO DA NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO CÔNJUGE DA OUTORGANTE VENDEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. PARECER DA PROCURADORIA NO SENTIDO DA REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR DOAÇÃO ANTES DO CASAMENTO - BEM PARTICULAR - ART. 1.659, I, DO CC - NÃO INTEGRAÇÃO AO PATRIMÔNIO COMUM - DISPENSA DA ASSINATURA DO CÔNJUGE - PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL - ARTS. 195 E 237 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS - CADEIA DOMINIAL PRESERVADA - INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO À CONTINUIDADE - EXIGÊNCIA AFASTADA - REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE.

2. Agravo em Recurso Especial - Procedimento de dúvida registral - Natureza administrativa - Causa - Ausência - Não cabimento de recurso especial - 1. Procedimento de dúvida registral - 2. De acordo com o entendimento desta Corte Superior, o procedimento de dúvida registral possui natureza administrativa (art. 204 da Lei de Registros Públicos), não qualificando prestação jurisdicional - 3. Não cabe recurso especial contra decisão proferida em procedimento administrativo, afigurando-se irrelevantes a existência de litigiosidade ou o fato de o julgamento emanar de órgão do Poder Judiciário, em função atípica. Precedente da Segunda Seção do STJ - 4. Recurso especial não conhecido. (AgInt nos EREsp 1.570.655/GO)

3. APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DÚVIDA - REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - BEM HAVIDO POR DOAÇÃO ANTES DO CASAMENTO, PELO REGIME DE COMUNHÃO PARCIAL, DOS PROPRIETÁRIOS - BEM PARTICULAR - NECESSIDADE, NO ENTANTO, DE OUTORGA DO CÔNJUGE PARA A ALIENAÇÃO - ART. 1.647, I, DO CC - INCOMUNICABILIDADE DO BEM, QUE NÃO SE ESTENDE AOS FRUTOS HAVIDOS POSTERIORMENTE AO CASAMENTO - ARTIGOS 1.660, V, E 1.669, AMBOS DO CC - ART. 157, DO PROVIMENTO DA CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA Nº 260/2013 - DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NEGADO. 1 - Ainda que exista a incomunicabilidade do bem imóvel havido antes do casamento em regime de comunhão parcial de bens, esta incomunicabilidade, na forma do art. 1.660, V, e 1.669, do CC, não se estende aos respectivos frutos, quando se percebam ou vençam durante o casamento, razão pela qual é de rigor a outorga do cônjuge, para a alienação do imóvel, na forma do art. 1.647, I, do CC, e do art. 157, do Provimento CGJ n. 260/2013. 2 - Dúvida julgada procedente. Recurso negado. Sentença mantida. (TJMG. Apelação Cível nº 1.0000.20.480537-8/001, Comarca de Monte Sião, Relatora Desa. Sandra Fonseca, julgada em 16/03/2021 e publicada em 24/03/2021).

4. TARTUCE, Flávio. A questão da outorga conjugal. Disponível aqui.

5. Registro de imóveis - Procedimento de dúvida - Escritura pública de compra e venda - Exigência de outorga conjugal - Ausência - O vício conduz à mera anulabilidade do negócio jurídico - Art. 1.649 do CC - Impossibilidade de controle de ofício pelo oficial ou pelo juízo da dúvida - Limites da qualificação registral - Procedimento de natureza administrativa e cognição objetiva - Inadequação para antecipação de juízo sobre invalidade relativa do negócio jurídico - Eventual discussão reservada à via jurisdicional própria, por iniciativa da parte legitimada - Óbice afastado - Dúvida improcedente - Recurso provido. (Apelação 0002685-44.2025.8.26.0344).