A 3ª turma do STJ reafirmou, no julgamento do agravo em REsp 2.702.809/GO, ser nula a cláusula da convenção de condomínio que isenta ou reduz a taxa condominial devida pela incorporadora em relação às unidades ainda não comercializadas.
No caso concreto, a convenção condominial previa que a incorporadora pagaria apenas 30% das despesas ordinárias relativas às unidades ainda não comercializadas, excluindo o fundo de reserva.
Embora essa disposição tenha sido regularmente aprovada em assembleia, a cláusula foi considerada nula pela Corte Superior por violar normas de ordem pública, ao estabelecer benefício de caráter subjetivo a favor da incorporadora, como a regra da proporcionalidade no rateio das despesas comuns (art. 1.336, I, do CC e art. 12 da lei 4.591/64); o princípio da isonomia entre condôminos; e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
O ministro relator, Marco Aurélio Bellizze, citou o argumento já apresentado no REsp 1.816.039/MG, julgado pela mesma 3ª turma em 2020 segundo o qual não é admissível que o incorporador transfira à coletividade condominial os riscos inerentes ao seu próprio empreendimento, criando um benefício de caráter subjetivo a seu favor. Reduzir a sua parcela nas despesas comuns significa, na prática, repassar o ônus de conservação e/ou manutenção do edifício aos demais condôminos — algo incompatível com a boa-fé objetiva e com a própria lógica do condomínio edilício.
A decisão impacta diretamente o mercado imobiliário. Recomendamos aos síndicos e administradoras que verifiquem a situação e eventualmente ingressem em juízo com ações revisionais visando o ressarcimento dos condôminos prejudicados. Por outro lado, sugerimos às incorporadoras que revejam os seus procedimentos, para evitar a criação de passivos ocultos.