Nos condomínios a relação entre moradores e administração é fundamental para o bom andamento da convivência interna. As assembleias, neste contexto, surgem como meio democrático para alcançar concordâncias coletivas.
Neste sentido, é importante indicar, de forma objetiva, os tipos de assembleias que poderão ser convocadas e suas nuances jurídicas. Portanto, este guia é fundamental tanto para síndicos quanto para condôminos.
A primeira assembleia condominial é a chamada AGI - Assembleia Geral de Instalação. Encontrada no art. 9º da lei 4.691, esta assembleia é formada para fazer nascer um novo condomínio, onde será elaborado, por escrito, a convenção e aprovação do regimento interno.
No §2º do art. 9º da lei 4.691 há a indicação de que a concordância da convenção será resultado da aprovação de 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, representadas pelos promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros.
Com a realização da AGI será gerada uma ata que será levada para registro em cartório. Este documento é fundamental para a constituição do condomínio e emissão do respectivo CNPJ junto à Receita Federal.
Depois de já constituído o condomínio, há a necessidade de realização de outras assembleias.
As convocações destas reuniões são de responsabilidade do síndico, conforme inciso I do art. 1348 do CC. A eleição do síndico ou administradora também deve passar por assembleia, conforme art. 1.347 do CC. Assim como, a destituição do síndico deve ser requerida através de convocação de assembleia por ¼ dos condôminos. Neste tipo de reunião o quórum é de maioria simples (50% + 1 dos presentes na reunião).
Ainda sobre o síndico, a transferência de poderes do administrador atual deve também ser alvo de assembleia, com a aprovação da maioria absoluta de seus membros (50% + 1 de todos os condôminos, ou seja, todas as unidades habitacionais), conforme art. 1.349 do CC.
Avançando este artigo, veremos a existência da AGO - Assembleia Geral Ordinária de Condomínios. Encontrada no art. 1.350 do CC, é a reunião destinada para aprovação de orçamentos, despesas e contribuições. Poderá haver prestação de contas, eleição de substitutos para a administração do condomínio e alteração do regimento interno.
No §1º do dispositivo legal surpra indicado, há um ponto importante: caso o síndico não convoque esta assembleia, os condôminos poderão convocá-la desde que haja o quórum de um quarto dos moradores. Caso não haja a convocação, conforme caput do art. 1.350 do CC, o juiz, conforme §2º, decidirá a partir de requerimento de qualquer condômino.
De acordo com o art. 24 da lei 4.591, a AGO será convocada anualmente e a aprovação do orçamento condominial será através da “maioria presente” (50% + 1 dos presentes na reunião), conforme descreve o dispositivo legal indicado.
O §3º do art. 24 da lei 4.591 indica que “(...) os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns (...)”. E o síndico tem o prazo legal de oito dias subsequentes à assembleia para comunicar aos condôminos as deliberações da reunião, conforme §2º do mesmo dispositivo supra indicado.
Os artigos 1.352 e 1353, ambos do CC, indicam novas regras para o quórum de votação. Em primeira convocação, caso não seja exigido quórum especial, previsto em lei ou em convenção, a votação será baseada na maioria dos votos dos condôminos presentes representantes de pelo menos metade das frações ideais.
A convenção de constituição do condomínio pode alterar a proporcionalidade dos votos, conforme parágrafo único do art. 1352 do CC.
Em segunda convocação, a assembleia deliberará com maioria dos votos dos presentes, salvo se houver quórum especial previsto em lei ou em convenção. Se houver a necessidade de quórum especial e não ocorrer o sucesso desta medida, a maioria dos presentes poderá autorizar o presidente da assembleia (leia-se síndico) a “(...) converter a reunião em sessão permanente (...)”, conforme §1º do art. 1.353 do CC.
Caso ocorra esta conversão, deverá ser indicada a data e a hora da nova sessão que deverá ocorrer dentro de 60 dias, com a identificação das deliberações que serão debatidas. Além deste ponto, será lavrada ata parcial para ser remetida aos condôminos ausentes, conforme incisos I e III do §1º do art. 1.353 do CC.
De acordo com o inciso IV do mesmo artigo indicado, no dia e hora marcados a assembleia deverá prosseguir. De acordo com o §2º do art. 1353 do CC “(...) os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados (...)”. Além deste ponto, os condôminos que consignaram o voto na primeira sessão não precisarão comparecer para confirmar os votos, mas poderão, se estiverem presentes no segundo encontro, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
Por fim, a sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quanto forem necessárias, desde que, conforme §3º do art. 1353 do CC, “(...) a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.”.
Retornando aos tipos de reunião de condôminos, a AGE - Assembleia Geral Extraordinária de Condomínios é fundamental para abordagem e concordância de temas urgentes ou esquecidos na assembleia geral.
De acordo com o art. 1.355 do CC este tipo de reunião poderá ser convocada pelo síndico ou um quarto dos condôminos. O quórum indicado é de 2/3 do total das frações ideais, conforme parágrafo único do art. 25 da lei 4.591.
A convocação deste tipo de assembleia ocorre para discutir sobre obras urgentes, alterações no regimento interno não discutidas na assembleia geral, problemas ou melhorias nas estratégias de segurança do condomínio, dentre outros assuntos de relevância emergencial ou não abordados anteriormente.
No caso de realização de obras (art. 1.341 do CC), por exemplo, o quórum possui variações a depender do tipo de reforma pretendida. Caso sejam reformas voluptuárias (obras de luxo no condomínio, como uma piscina ou hidromassagem coletiva) o quórum de aprovação é de 2/3 dos condôminos, ou seja, de todas as unidades habitacionais.
Se a proposta apresentada é de obras úteis, o quórum é de maioria dos condôminos (50% + 1 de todos os condôminos). Por fim, em obras e reparos necessários, com máxima urgência e com a aplicação de despesas excessivas, o quórum é de maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia).
Insta consignar que se o custo das obras necessárias for pequeno, não há necessidade de aprovação dos condôminos. Assim como, este tipo de obra poderá ser realizado por um dos condôminos no caso de sua omissão ou impedimento do síndico, conforme §1º do art. 1.341 do CC.
Além da assembleia geral ou extraordinária, pode-se indicar outros tipos de assembleias para motivações específicas.
No caso de mudança de destinação do condomínio ou unidade habitacional com alteração da convenção condominial, de acordo com o art. 1351 do CC, o quórum deve ser de 2/3 dos condôminos, ou seja, das unidades habitacionais.
Por fim, é importante indicar que alguns quóruns podem ser alterados na convenção condominial. Contudo, aqueles indicados legalmente, devem ser respeitados a fim de evitar a ineficácia da assembleia organizada.
Neste sentido, conclui-se que as assembleias de condomínio possuem a função crucial de promover a convivência e organização democrática dentro das relações entre condôminos. Sua determinação legal e respeito ao regramento jurídico é garantia de segurança e pacificação dentro do condomínio.