A construtora é obrigada a entregar as plantas e o manual do imóvel?

A construtora é obrigada a entregar as plantas e o manual do imóvel? Entenda seus direitos e o que fazer se isso não aconteceu

I. Introdução

1. A compra de um imóvel novo, seja pronto ou na planta, representa uma das maiores conquistas da vida de uma pessoa ou família. Mas o que muitos compradores não sabem é que, ao receber o imóvel, a construtora tem obrigações que vão muito além da entrega das chaves. Entre elas, está a entrega de documentos técnicos essenciais: plantas, esquemas e o manual do proprietário.

2. Infelizmente, é comum que construtoras se omitam ou relutem em fornecer esses documentos. E o que parece um detalhe burocrático pode, na verdade, comprometer a segurança da edificação, gerar prejuízos ao comprador e configurar infração legal.

3. Neste artigo, explicamos com profundidade quais são esses documentos, por que eles são obrigatórios, o que diz a legislação e como agir caso a construtora se recuse a entregá-los.

II. Afinal, quais documentos a construtora é obrigada a entregar?

4. A legislação brasileira e as normas técnicas exigem que, ao entregar o imóvel ao comprador, a construtora forneça ao menos os seguintes documentos:

1. Planta baixa: Mostra a divisão dos cômodos, portas, janelas e áreas de circulação;
2. Planta estrutural: Identifica pilares, vigas e paredes importantes, ou seja, os elementos que sustentam a edificação;
3. Planta hidráulica: Indica a rede de encanamento, caixas d’água, pontos de consumo e escoamento;
4. Planta elétrica: Detalha o percurso da fiação, disjuntores, tomadas e interruptores;
5. Manual de uso, operação e manutenção do imóvel (manual do proprietário): Contém instruções sobre cuidados, garantias, prazos de manutenção e orientações técnicas.

5. Esses documentos são essenciais para o uso seguro e adequado do imóvel, além de permitirem futuras reformas ou instalações sem risco de danos.

III. Por que a entrega dessa documentação é obrigatória?

6. É importante esclarecer desde já: não existe uma lei que elenque, de forma expressa e exaustiva, todos os documentos técnicos que a construtora deve entregar ao comprador do imóvel. O ordenamento jurídico brasileiro não contém, por exemplo, um artigo que diga literalmente: “é obrigatória a entrega da planta estrutural, planta elétrica, planta hidráulica, etc.”.

7. Contudo, a obrigação decorre de uma interpretação sistemática e analógica de normas técnicas e de dispositivos legais amplos, especialmente do CDC e do CC, que impõem o dever de informação, a boa-fé contratual e a responsabilização em caso de omissão relevante.

8. Veja os fundamentos que justificam essa exigência:

A - Normas técnicas da ABNT (aplicação técnica e contratual)

9. As normas técnicas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas não são leis em sentido estrito, mas são obrigatórias sempre que mencionadas em contratos, editais ou regulamentos administrativos, e também quando se referem a padrões mínimos de segurança, qualidade e desempenho no setor da construção civil.

10. Dentre elas, destacam-se:

• NBR 14037/1998 - Determina como deve ser estruturado o manual do proprietário, contendo plantas, informações técnicas e orientações de manutenção.
• NBR 5674/12 - Estabelece a obrigação do construtor de orientar o usuário quanto à manutenção e uso adequado da edificação.
• NBR 17170/22 - Atualiza os critérios sobre o conteúdo e forma de apresentação do manual de uso, operação e manutenção do imóvel, indicando expressamente que o comprador deve receber documentação técnica clara e acessível.

11. Além disso, a lei 4.591/1964 (lei de incorporações imobiliárias), que regula a venda de unidades autônomas em condomínios edilícios, também respalda esse dever de informação.

12. Em especial, o art. 32, inciso “d”, da referida lei determina que o incorporador deve arquivar no cartório de registro de imóveis o projeto de construção, com os respectivos memoriais descritivos, o que pressupõe o detalhamento técnico da obra, que deve ser compatível com o que será entregue ao comprador.

13. Embora esse projeto e seus anexos sejam voltados inicialmente ao registro da incorporação, a boa-fé objetiva e a função social do contrato impõem à incorporadora o dever de compartilhar essas informações com o comprador final da unidade, inclusive mediante a entrega de cópias simplificadas ou orientadas para o uso cotidiano (manual e plantas).

14. Além das normas técnicas e da legislação Federal, cada município brasileiro possui seu próprio Código de Obras e Edificações, que estabelece as exigências locais para construção, aprovação de projetos, segurança estrutural, acessibilidade, manutenção predial e documentação mínima que deve acompanhar a obra. Esses códigos geralmente são editados por lei municipal e trazem diretrizes específicas que o incorporador ou construtor deve observar, inclusive quanto à entrega de projetos e plantas ao proprietário final. Por isso, a obrigação de fornecer documentos técnicos pode variar em detalhes conforme o município, mas, em regra, representa um dever comum que decorre da necessidade de garantir o uso regular, seguro e legal da edificação.

15. Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. Teórica disponibilização ao condomínio autor de todos os documentos pertinentes à edificação. Hipótese em que somente houve a exibição de alvará de aprovação e execução da edificação; auto de conclusão de obra (habite-se); auto de vistoria de corpo de bombeiros; memorial de incorporação; plantas baixas das unidades privativas; e, plantas baixas da área comum. Pendência de exibição dos documentos pertinentes às instalações elétricas e hidráulicas, cuja confecção é obrigatória, consoante interpretação do art. 32 da Lei Federal nº 4.591/64 conjugado com o Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo. Documentos não previstos em lei cuja existência não está demonstrada nos autos. Ordem de exibição afastada quanto a estes. Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - Apelação Cível: 1001346-82.2022 .8.26.0006 São Paulo, Relator: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 27/04/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/04/2023).

B - CDC (aplicação analógica e principiológica)

16. O CDC não especifica “quais” documentos devem ser entregues, mas impõe o dever de fornecer informações completas, claras e adequadas sobre os produtos e serviços ofertados. Esse dever é incompatível com a entrega de um imóvel desprovido de documentos básicos para seu uso seguro e eficiente.

17. Veja os dispositivos mais relevantes:

• Art. 6º, III - Direito à informação adequada sobre os produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e riscos.
• Art. 31 - A oferta deve assegurar informações claras, corretas e ostensivas sobre o produto.
• Art. 46 - O contrato não vincula o consumidor se não lhe for oportunizado conhecer previamente seu conteúdo.

18. Portanto, embora o CDC não diga expressamente “a construtora deve entregar a planta hidráulica”, ele exige informação técnica suficiente para o uso adequado do bem, o que, na prática, só é possível mediante a entrega dessas plantas e do manual.

C - CC (reforço à boa-fé objetiva e à responsabilidade contratual)

19. A boa-fé objetiva (art. 422 do CC) exige lealdade, transparência e cooperação na execução dos contratos. Fornecer um imóvel sem as informações técnicas mínimas fere esse princípio e pode caracterizar inadimplemento contratual. Já os arts. 186 e 927 reforçam o dever de reparar danos causados por omissão ou negligência do fornecedor.

20. Em resumo, apesar de não haver um artigo de lei que liste nominalmente os documentos obrigatórios, o conjunto de normas técnicas da ABNT e os princípios do CDC e do CC impõem essa obrigação de forma clara e incontroversa, tanto na doutrina quanto na jurisprudência.

21. É com base nesse conjunto normativo que os tribunais vêm responsabilizando construtoras que se omitem na entrega dos documentos técnicos do imóvel.

IV. O que pode acontecer se você não receber os documentos técnicos do imóvel?

22. A ausência das plantas e do manual de uso do imóvel não é um simples descuido burocrático ou uma falha sem maiores consequências. Pelo contrário: trata-se de uma omissão grave, que pode trazer prejuízos concretos, riscos à segurança da edificação e comprometimento de direitos futuros do comprador.

23. Entregar o imóvel sem a devida documentação técnica significa impedir que o consumidor compreenda plenamente o funcionamento da unidade adquirida, bem como que realize reformas, instalações ou manutenções com segurança e responsabilidade.

24. A seguir, apresentamos algumas das consequências mais relevantes dessa omissão, com exemplos práticos e implicações jurídicas.

A - Riscos à segurança física dos moradores

25. Sem acesso à planta estrutural, o comprador não sabe quais paredes são de sustentação (portantes) e quais podem ser modificadas com segurança. Se o morador decidir abrir um vão, retirar uma parede ou fazer qualquer intervenção arquitetônica, pode comprometer a estabilidade da edificação, colocando em risco sua vida, de sua família e de vizinhos.

Exemplo: Uma família decide integrar a sala com a cozinha e, por conta própria, derruba uma parede. Sem saber, aquela parede fazia parte do conjunto estrutural do prédio. Com o tempo, surgem trincas, rachaduras e desníveis. O apartamento fica comprometido, e o prejuízo pode chegar a dezenas de milhares de reais - ou mais, se atingir terceiros.

B - Prejuízos materiais causados por reformas ou instalações comuns

26. Instalar móveis, prateleiras, suportes ou até mesmo eletrodomésticos que demandam fixação em paredes pode se tornar um verdadeiro risco se o proprietário não souber onde passam os canos ou fios elétricos.

Exemplo: Ao instalar um armário na cozinha, o morador perfura a parede e atinge um cano de água. O local alaga, o revestimento se danifica, e parte da fiação precisa ser refeita. O conserto custa caro e gera transtornos. Tudo isso poderia ser evitado com a simples entrega da planta hidráulica e elétrica.

C - Perda de garantias por falta de manutenção adequada

27. O manual do proprietário contém instruções essenciais sobre manutenções preventivas obrigatórias, periodicidade, procedimentos recomendados e cuidados específicos com o imóvel. Quando a construtora não entrega esse manual, o comprador fica impossibilitado de cumprir essas obrigações e, com o tempo, pode perder a cobertura de garantia sobre problemas construtivos.

Exemplo: Durante o segundo ano após a entrega do imóvel, surgem manchas de umidade no teto do banheiro. A construtora alega que o problema decorre de má manutenção da ventilação, que deveria ser realizada semestralmente. O morador, no entanto, não foi informado de nenhuma orientação nesse sentido. A ausência do manual compromete o direito à garantia, e o consumidor precisa arcar com o custo do reparo.

D - Desvalorização do imóvel e dificuldades futuras de comercialização

28. A ausência da documentação técnica também pode dificultar a revenda do imóvel. Um comprador cauteloso tende a recuar diante da falta de informações mínimas sobre a planta, instalações e histórico do bem. Em condomínios, isso pode até impedir a aprovação de reformas pelas normas internas, uma vez que não há como demonstrar os impactos estruturais da obra pretendida.

V. Responsabilidade da construtora diante da omissão: Deveres, riscos e orientações para as partes

29. Quando a construtora não entrega as plantas técnicas (hidráulica, elétrica, estrutural) e o manual do proprietário no momento da entrega do imóvel, ela pode ser responsabilizada civilmente por qualquer prejuízo que o comprador venha a sofrer em razão dessa omissão.

30. Isso acontece porque, mesmo que não exista uma lei que liste esses documentos um a um, as normas da ABNT e o CDC deixam claro que o fornecedor tem o dever de prestar informações completas, claras e seguras sobre o produto - no caso, o imóvel.

31. A jurisprudência brasileira já reconhece que essa falha configura descumprimento contratual e pode gerar:

• Obrigação de entregar os documentos (decisão judicial que obriga a construtora a fornecê-los);
• Indenização por danos materiais, se a falta de documentação resultar em prejuízo concreto (como quebrar um cano ou comprometer a estrutura do imóvel);
• Indenização por danos morais, se houver insegurança, angústia ou frustração excessiva.

VI. O que fazer se a construtora não entregar os documentos?

32. Se você comprou um imóvel novo e não recebeu da construtora as plantas técnicas (como planta hidráulica, elétrica, estrutural) e o manual do proprietário, isso não é normal - e você não precisa aceitar essa situação passivamente.

33. A entrega desses documentos é um dever da construtora, e sua ausência pode trazer riscos e prejuízos ao morador, como já explicamos neste artigo. Por isso, o ideal é agir o quanto antes.

34. Veja abaixo um passo a passo prático de como proceder:

1) Solicite os documentos formalmente: Envie uma notificação por escrito à construtora, preferencialmente por e-mail ou carta com AR - aviso de recebimento, pedindo a entrega dos seguintes itens:

• Planta baixa;
• Planta estrutural;
• Planta hidráulica;
• Planta elétrica;
• Manual do proprietário (uso e manutenção do imóvel).

Se possível, detalhe na mensagem a importância desses documentos para o uso seguro e correto da unidade.

2) Guarde todos os comprovantes: Registre tudo (e-mails enviados, respostas recebidas ou a ausência delas), contratos assinados, mensagens, fotos e qualquer outra prova que demonstre que a documentação não foi entregue. Isso será fundamental caso você precise recorrer à Justiça.

3) Tente resolver extrajudicialmente (se ainda houver abertura): Algumas construtoras demoram por desorganização ou falha de comunicação, mas acabam resolvendo o problema após o primeiro contato formal. Se for o seu caso, insista com firmeza, mas sem hostilidade.

4) Procure um advogado especializado em direito imobiliário: Se a construtora se recusar ou permanecer em silêncio, é hora de buscar orientação jurídica. Um advogado poderá:

• Enviar uma nova notificação mais robusta e técnica;
• Entrar com uma ação judicial exigindo a entrega dos documentos;
• Pleitear indenização por danos materiais e morais, caso você tenha sofrido prejuízos em decorrência da omissão.

A depender da situação, o advogado também poderá pedir uma tutela de urgência, ou seja, uma decisão rápida do juiz obrigando a entrega da documentação, antes mesmo do julgamento final.

VII. Existem exceções? A construtora sempre é obrigada a entregar os documentos?

35. Embora seja regra que a construtora deve entregar as plantas técnicas e o manual do imóvel ao comprador, é importante destacar que existem exceções reconhecidas pela jurisprudência, especialmente em casos em que já se passaram muitos anos desde a aquisição do imóvel ou quando se trata da solicitação de segunda via dos documentos.

36. Em situações assim, os tribunais têm entendido que não há obrigação permanente da construtora em fornecer cópias ou segundas vias da documentação técnica após longo decurso de tempo, especialmente se o comprador teve, à época da entrega do imóvel, plena oportunidade de receber os documentos originais.

37. Ou seja: se o imóvel foi adquirido há muitos anos e não houver prova de que a documentação não foi entregue no momento da entrega das chaves, a Justiça pode considerar excessivo ou até inviável exigir que a construtora forneça cópias agora, principalmente quando a empresa já não possui mais os arquivos em razão do tempo decorrido ou mudança de gestão.

38. Nesse sentido:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. Sentença de improcedência do pedido. Condomínio autor que pretende ver a construtora compelida a exibir a 2ª via do Projeto de Implantação da Prefeitura, Projeto Arquitetônico, Projeto de Ancoragem com as plantas de referência, fotos de instalação, ART paga, Planta executiva, Planta Estrutural e Quadro de sistema, Planta Elétrica, Planta de Gás, Projeto do Bombeiro, Termo de Vistoria das áreas comuns, Termo de Garantia, Auto de Conclusão da Obra e Habite-se. Apelada não tem a obrigação de manter "ad eternum" os documentos em seu poder. Recusa justificável. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJ-SP - AC: 10302467620218260114 Campinas, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 12/04/2023, Data de Publicação: 13/04/2023)

39. Além disso, é importante destacar um erro comum entre os compradores: a aprovação de um financiamento bancário não significa, por si só, que toda a documentação técnica foi devidamente entregue pela construtora. O banco realiza sua própria análise documental e jurídica para fins de garantia de crédito, mas não se responsabiliza por garantir que o comprador receba integralmente as plantas ou o manual do imóvel.

40. Portanto, é sempre recomendável que o comprador verifique diretamente com a construtora, no momento da entrega das chaves, se todos os documentos foram fornecidos, e guarde esses arquivos com segurança. A perda dos documentos pelo próprio consumidor pode dificultar uma futura exigência judicial, dependendo do tempo decorrido e da ausência de provas da omissão original.

VIII. Conclusão final: Um direito seu, um dever da construtora

41. A compra de um imóvel novo é uma das decisões mais importantes da vida - e ela deve ser cercada de segurança, informação e respeito ao consumidor. Entre os cuidados essenciais nesse momento está a entrega da documentação técnica do imóvel, como as plantas hidráulica, elétrica e estrutural, além do manual do proprietário.

42. Mesmo que a lei não liste exatamente cada um desses documentos, o dever de fornecê-los está claramente estabelecido pelas normas da ABNT, pelo CDC e pelos princípios da boa-fé e da transparência nas relações contratuais.

43. A ausência dessa documentação não é um mero detalhe. Pode comprometer a estrutura do imóvel, causar prejuízos financeiros, colocar vidas em risco e, ainda, dificultar reformas, manutenções e futuras garantias.

44. Se a construtora não entregou os documentos, você tem o direito de exigir - primeiro de forma amigável e, se necessário, pela via judicial. Por outro lado, construtoras responsáveis devem agir com profissionalismo, entregando os documentos no ato da entrega do imóvel, prevenindo litígios e reforçando sua credibilidade no mercado.

45. Em qualquer das situações, a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para garantir que seus direitos sejam respeitados e que nenhuma falha técnica se transforme em dor de cabeça no futuro.

46. Lembre-se: imóvel novo vem com planta, manual e garantias. Se não veio, algo está errado - e você pode, sim, exigir a correção.

Thyago Garcia
Advogado, Sócio-Fundador do escritório "Garcia Advogados", Diretor da OAB/PG, pós-graduado em Direito do Trabalho e em Processo Civil pela Universidade Católica de Santos/UniSantos.