O cenário para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários no Brasil está prestes a passar por uma de suas mais significativas transformações nas últimas décadas. Com prazo final em 8 de agosto, o Presidente da República decidirá sobre a sanção ou o veto do PL 2.159/21, que institui a nova LGLA - lei geral do licenciamento ambiental. A proposta, que inicialmente tramitou por mais de 20 anos no Congresso Nacional sob o antigo PL 3.729/04, visa unificar e simplificar os procedimentos para a obtenção de licenças ambientais em todo o país.
Embora a promessa de modernização e celeridade processual seja um atrativo para diversos setores econômicos, a redação final aprovada pelo Congresso acendeu um alerta entre juristas, ambientalistas e órgãos de controle. Para o setor imobiliário, especialmente para projetos desenvolvidos em áreas litorâneas, ecossistemas naturalmente sensíveis e de alta complexidade regulatória, as mudanças propostas são particularmente relevantes.
Principais inovações do PL 2159/21
A nova legislação, se sancionada, introduz inovações que, ao mesmo tempo que podem destravar investimentos, demandam uma análise criteriosa dos riscos jurídicos e socioambientais envolvidos. Dentre as principais modificações, destacam-se:
- LAC - Licença por Adesão e Compromisso: Trata-se de uma modalidade autodeclaratória, na qual o empreendedor, por meio de um RCE - Relatório de Caracterização do Empreendimento, atesta o cumprimento das normas ambientais. A LAC é destinada a empreendimentos de baixo ou médio potencial poluidor e de pequeno ou médio porte.
- LAE - Licença Ambiental Especial: Esta modalidade é voltada para empreendimentos considerados “estratégicos” e “prioritários” por decreto do Conselho de Governo., criando um rito prioritário e de fase única para simplificar a tramitação e emissão da licença.
Limitação das condicionantes ambientais
Caso sancionada, a nova lei estabelece que as condicionantes da licença devem ter nexo causal direto com os impactos do empreendimento, vedando exigências que extrapolem essa conexão. Essa medida pode redefinir o escopo das medidas de compensação e mitigação exigidas dos empreendedores, alterando o equilíbrio entre o desenvolvimento do projeto e a responsabilidade socioambiental.
Alterações na lei da Mata Atlântica
O texto aprovado revoga o art. 14, §§ 1º e 2º, da lei 11.428/06, que exigia a autorização do órgão ambiental estadual, com anuência prévia do órgão federal ou municipal para a supressão de vegetação em estágios médio e avançado de regeneração no bioma Mata Atlântica, desde que observadas condições mínimas.
Considerando que a maior parte da costa brasileira está inserida neste bioma, a mudança representa uma alteração drástica nas regras de proteção, com impactos diretos na viabilidade e legalidade de novos empreendimentos.
Aumento de pena para obras sem licenciamento ambiental
O PL 2.159/21, atualmente em tramitação, propõe a alteração do art. 60 da lei 9.605/1998 (lei de crimes ambientais), com o objetivo de endurecer as penalidades aplicáveis à realização de obras ou atividades potencialmente poluidoras sem a devida licença ambiental.
Pela nova redação prevista, a pena passará a ser de detenção de seis meses a dois anos, além de multa, podendo ser aplicada em dobro nos casos em que o empreendimento esteja sujeito à exigência de EIA - Estudo Prévio de Impacto Ambiental. Atualmente, o art. 60 da lei de crimes ambientais prevê pena significativamente mais branda: detenção de um a seis meses, ou multa.
Considerações finais
Diante de um cenário de iminentes e profundas transformações, o PL 2.159/21 representa uma valiosa janela de oportunidades estratégicas para o setor imobiliário. Nesse contexto, se por um lado há indícios de simplificação na obtenção de algumas licenças ambientais, por outro, caberá ao empreendedor maior cautela no desenvolvimento de seus empreendimentos, visto que os órgãos ambientais tendem a deixar de emitir pareceres opinativos e aprovações específicas a cada etapa e detalhamento dos projetos.
Importante ressaltar que a competência fiscalizatória dos órgãos permanece intacta, como realmente deve ser. Porém, sem o aval expresso e formal daqueles para várias situações, a antecipação de riscos, contratação de estudos técnicos apurados e a adoção de uma estruturação jurídica preventiva tornam-se elementos essenciais para garantir segurança de construtoras, incorporadoras e investidores que buscam se posicionar de forma sólida e competitiva diante das novas diretrizes regulatórias.