Com o objetivo de prevenir autuações e execuções fiscais relacionadas ao IPTU após a alienação de unidades imobiliárias, elaboramos o presente parecer para orientar, de forma impessoal e aplicável a qualquer município, que sempre que houver venda, cessão ou promessa de venda de unidade imobiliária, a vendedora deve protocolar comunicação formal à prefeitura municipal para atualização do cadastro imobiliário (responsável tributário/inscrição do IPTU), independentemente de previsão contratual atribuindo o imposto ao comprador. Tal providência decorre de obrigação acessória imposta pela legislação tributária (CTN, art. 113, § 2º) e visa evitar que o lançamento continue sendo emitido em nome de quem permanece no cadastro.
A base legal é consolidada e uniforme: o IPTU é de competência municipal (CF/1988, art. 156, I) e o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (CTN, art. 34). O STJ, no Tema Repetitivo 122 (REsp 1.111.202/SP), firmou que tanto o promitente-vendedor (proprietário registral) quanto o promitente-comprador (possuidor) podem ser legitimamente cobrados, cabendo à legislação municipal eleger o sujeito passivo - orientação reafirmada pela súmula 399/STJ. Em termos práticos, se o cadastro municipal não é atualizado, a cobrança tende a recair sobre quem nele figura, frequentemente a vendedora.
Esse risco é especialmente elevado quando a compra e venda ainda não foi levada a registro: pelo Código Civil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; sem registro, o alienante continua a ser havido como dono (CC, arts. 1.245 e 1.227). Ainda que o contrato preveja que o IPTU é de responsabilidade do comprador, convenções particulares não alteram a sujeição passiva perante a Fazenda Pública (CTN, art. 123). Em determinadas situações, pode haver responsabilidade conjunta entre proprietário registral e possuidor, à luz do CTN, art. 124 (interesse comum no fato gerador) e da jurisprudência que admite a concomitância.
Diante disso, recomenda-se enfaticamente: (i) comunicar formalmente a alienação/cessão à prefeitura logo após a assinatura do instrumento (escritura, contrato, promessa ou cessão), instruindo o pedido com identificação das partes e do imóvel (nº do contribuinte/IPTU, matrícula, lote/quadra, conforme a realidade local); (ii) obter e arquivar o comprovante de protocolo, pois ele costuma ser determinante em eventuais defesas; e (iii) após o registro no RI, remeter nova comunicação com a certidão de matrícula atualizada para vincular definitivamente o cadastro ao novo titular. Os canais, prazos e formulários são definidos por cada município; a inobservância costuma gerar multa por descumprimento de obrigação acessória, não impede a emissão do lançamento contra quem permanece cadastrado e pode sustentar a legitimidade da vendedora em futuras cobranças.
A inércia cadastral, por sua vez, viabiliza a inscrição em dívida ativa e o ajuizamento de execução fiscal (lei 6.830/1980), com medidas como citação, garantia do juízo e penhoras, inclusive eletrônicas, até a satisfação do crédito. A posterior iniciativa do comprador (p. ex., parcelamento) não implica, por si só, liberação da vendedora, nem afasta efeitos já produzidos no processo executivo. Por isso, a comunicação tempestiva e a prova de protocolo são as formas mais eficazes de mitigar risco e custo.
Dúvidas frequentes (FAQ rápido)
1. Se o comprador não atualizar o cadastro, a vendedora pode ser executada?
Sim. Enquanto constar como proprietária registral ou responsável no cadastro municipal, a vendedora pode ser legitimamente cobrada, pois a lei local pode eleger o sujeito passivo entre as hipóteses do CTN, art. 34 (STJ, Tema 122; súmula 399).
2. Contrato assinado, sem registro no Cartório. Muda algo?
Sem registro, não há transferência oponível a terceiros; o alienante segue “havido como dono” (CC, art. 1.245, § 1º). A comunicação à prefeitura é crucial até a efetivação do registro.
3. A prefeitura pode lançar contra comprador ou vendedora?
Sim. Cabe à legislação municipal definir o sujeito passivo; o STJ reconhece a legitimidade do lançamento contra proprietário registral ou possuidor, inclusive concomitante, conforme o caso.
4. Cláusula contratual dizendo que o IPTU é do comprador resolve?
Vincula as partes, não a Fazenda (CTN, art. 123). Para efeitos fiscais, prevalecem a lei municipal e a situação registral/cadastral.
5. Quem responde pelos débitos antigos após a venda?
Débitos de IPTU e taxas sub-rogam-se no adquirente (CTN, art. 130), mas isso não impede lançamento/cobrança contra a vendedora enquanto não houver registro e/ou atualização cadastral.
6. Há solidariedade?
Pode haver responsabilidade conjunta entre proprietário registral e possuidor, conforme a situação e a legislação local (CTN, art. 124; STJ, Tema 122).
7. Quais as consequências de uma execução fiscal?
Após a inscrição em dívida ativa, a Fazenda ajuíza a execução (lei 6.830/1980); se não houver pagamento/garantia, podem ocorrer penhoras (inclusive eletrônicas) e demais atos executivos.
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Referências essenciais: CF/1988 art. 156, I; CTN arts. 34, 113 § 2º, 123, 124 e 130; CC arts. 1.245 e 1.227; STJ, Tema 122 (REsp 1.111.202/SP); súmula 399/STJ; lei 6.830/1980. (Conferido até 20/8/25; prazos e ritos dependem da legislação municipal aplicável.)
Currículo completo
THYAGO GARCIA é Advogado, Sócio-Fundador do escritório “Garcia Advogados”; Diretor da OAB/PG (2022/2024); Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil desde 2010; Especialista em Direito do Consumidor e em Direito Tributário pela Escola Superior da Advocacia/ESA; Pós-graduado em Direito do Trabalho e em Processo Civil pela Universidade Católica de Santos/UniSantos; especialista em Mentoring pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Diretor da Associação dos Advogados Trabalhistas de Santos e Região, (biênios 2019/2020 e 2021/2022); Membro da Comissão de Proteção e Defesa Animal da OAB/PG, (2019/2021); Membro da Comissão de Assistência Judiciária da OAB/PG, (2012/2013) e Membro da Comissão Especial de Relacionamento com o TRT da 2ª Reg. da OAB/SP, (2021) Atualmente coordena as comissões de ética e disciplina, direitos e prerrogativas e de combate ao exercício ilegal da advocacia (2022/2024).