1. Introdução
Historicamente, a política habitacional em São Paulo sempre buscou conciliar o interesse público com a necessidade de promover o acesso à moradia digna. A tradição normativa, consolidada desde o Plano Diretor Estratégico (lei municipal 16.050/14), confere relevância à produção de HIS - Habitação de Interesse Social e HMP - Habitação de Mercado Popular como instrumentos de equilíbrio urbano.
O recente decreto 64.244/25 representa um marco na reafirmação desse compromisso, ao estabelecer parâmetros mais rígidos e mecanismos de fiscalização robustos para assegurar que os benefícios urbanísticos e fiscais se convertam em habitações efetivamente acessíveis às famílias das faixas de renda previstas.
2. Evolução normativa e fundamentos legais
A disciplina da HIS e HMP ganhou corpo normativo a partir do Plano Diretor Estratégico de 2014, que definiu com clareza a diferenciação entre HIS 1, HIS 2 e HMP. Posteriormente, o decreto 63.130/24 inaugurou diretrizes de controle e de destinação.
Agora, o decreto 64.244/25 aprofunda e aperfeiçoa esse arcabouço, ampliando a eficácia das regras já existentes e fechando brechas que permitiam desvirtuamentos, especialmente no mercado secundário e nas locações de curto prazo. O espírito do legislador municipal tenta assegurar que a política habitacional cumpra sua função social, sem se converter em objeto de mera especulação imobiliária.
3. Principais inovações do decreto 64.244/25
O novo decreto trouxe mudanças de caráter prático e coercitivo, com especial ênfase na transparência e no controle. Entre as principais inovações, destacam-se:
- Limites objetivos de valores de venda (reajustáveis pelo INCC):
- HIS 1 até R$ 266.000,00;
- HIS 2 até R$ 369.600,00;
- HMP até R$ 518.000,00;
Restrição ao valor da locação: O decreto municipal 64.244/25, publicado em 28 de maio de 2025, introduz a regra expressa de que o valor do aluguel das unidades enquadradas como HIS-1, HIS-2 ou HMP não pode ultrapassar 30 % da renda familiar mensal
Em 2025, com base no valor vigente do salário-mínimo, essas faixas correspondem aproximadamente a:
- HIS-1: renda até R$ 4.554,00 - VALOR DO ALUGUEL R$ 1.366,20
- HIS-2: renda até R$ 9.108,00 - VALOR DO ALUGUEL R$ 2.732,40
- HMP: renda até R$ 15.180,00 - VALOR DO ALUGUEL R$ 4.554,00
- Vedação à locação de curta duração (Airbnb e similares), bem como à cessão em comodato;
- Obrigatoriedade de averbação da destinação HIS ou HMP nas matrículas dos imóveis, assegurando publicidade registral e clareza ao mercado;
- Responsabilidade documental do promotor ou locador, incumbidos de comprovar a renda familiar, em observância à LGPD;
- Fortalecimento do poder de fiscalização municipal, com sanções que incluem multas, reversão de benefícios fiscais e até anulação de atos irregulares.
4. Impactos jurídicos e práticos
Do ponto de vista corporativo e jurídico, os impactos do decreto 64.244/25 são expressivos, repercutindo em diferentes segmentos do mercado:
a) Incorporadoras e promotores imobiliários
O Decreto impõe maior rigor documental e de compliance, exigindo controles internos sólidos e políticas de governança mais robustas. A averbação obrigatória da destinação e a comprovação de renda trazem responsabilidades acrescidas, sob pena de sanções administrativas e eventual responsabilização civil. Ademais, os limites de preços e de aluguel podem reduzir margens de rentabilidade, obrigando empresas a readequar seus portfólios e estratégias de lançamento.
b) Compradores e locatários
Para os destinatários finais, as medidas oferecem maior segurança jurídica e previsibilidade, alinhando preços à realidade econômica da população-alvo. Contudo, a possibilidade de reversão de negócios em caso de irregularidade pode gerar instabilidade prática, exigindo do advogado atuação preventiva na análise documental e contratual.
c) Investidores e mercado secundário
As restrições diminuem a atratividade especulativa, especialmente diante da vedação às locações de curta duração. A liquidez dos imóveis HIS e HMP tende a reduzir-se, impactando investidores de perfil financeiro. Por outro lado, reforça-se o caráter social da habitação popular, afastando sua utilização como ativo de mercado e reafirmando sua vocação pública.
5. Desafios de fiscalização pela Administração Pública
Embora o decreto amplie o poder sancionatório da Prefeitura, sua implementação prática enfrenta entraves consideráveis. A eficácia da norma dependerá de investimentos consistentes em estrutura administrativa, tecnologia e capacitação de pessoal, sob pena de fragilizar a fiscalização e transformar as previsões legais em letra morta.
Além disso, o grande volume de transações imobiliárias e a pulverização dos contratos de locação e revenda dificultam o monitoramento integral. Na prática, a Administração tende a atuar de forma reativa, concentrando esforços apenas em casos denunciados ou em empreendimentos de maior visibilidade. Isso cria um risco de fiscalização seletiva, que pode gerar distorções no mercado e insegurança regulatória para os agentes privados.
Portanto, o desafio central da Prefeitura será equilibrar o uso dos instrumentos coercitivos com a capacidade real de acompanhamento e controle, sob pena de comprometer a credibilidade do sistema e a efetividade da política habitacional.
6. Considerações finais
O decreto 64.244/25 demonstra o esforço da Prefeitura de São Paulo em resgatar a finalidade social da habitação popular, ajustando práticas e restringindo usos que desvirtuavam o sistema. Para o mercado, o novo marco regulatório eleva o patamar de responsabilidade e transparência, demandando maior profissionalização e rigor no cumprimento das normas.
Para a advocacia, o cenário é fértil em desafios: desde a consultoria preventiva na elaboração de contratos até o contencioso envolvendo reversão de negócios irregulares.
Em última análise, a norma consolida uma agenda de responsabilidade social e corporativa, buscando equilibrar interesses privados e coletivos e reafirmando a função social da propriedade como vetor central da política habitacional paulistana.
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Referências normativas
Decreto municipal 63.130/24 - https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-63130-de-19-de-janeiro-de-2024 regulamenta aspectos iniciais do controle de destinação de imóveis HIS e HMP.
Decreto municipal 64.244/25 - https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-64244-de-28-de-maio-de-2025 atual marco regulatório, estabelece limites de preço, locação, averbação e fiscalização.