As faixas de marinha sempre foram destaque como um dos temas mais controvertidos do Direito Imobiliário brasileiro.
De um lado, o interesse público da União, titular originária dessas áreas; de outro, os direitos de particulares que, por décadas, adquiriram e transacionaram imóveis litorâneos muitas vezes sem clareza quanto à natureza dominial, gerando incertezas e aumentando os riscos de litígios.
Foi justamente para enfrentar esse quadro que, em 3/9/25, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina editou o provimento 49/25, criando a Subseção VI - Terrenos de Marinha no Código de Normas.
O novo regramento não apenas atualiza a prática registral, mas também representa um avanço em direção à segurança jurídica e desburocratização, equilibrando a proteção do patrimônio da União com a viabilidade dos negócios privados.
O tema é de grande impacto no mercado imobiliário catarinense, dada a relevância econômica e social das áreas situadas em faixa litorânea, historicamente marcadas por insegurança jurídica quanto ao regime de propriedade e ocupação.
A partir de agora, somente será considerado imóvel situado em faixa de marinha aquele que contenha expressa indicação na matrícula de que houve a devida demarcação pelo órgão Federal competente (SPU), com consequente transferência da propriedade à União.
Isso significa que menções genéricas em registros particulares (como “confronta com o mar” ou “está em área de marinha”) não impedem a prática de atos registrais, salvo quando houver efetiva demarcação oficial.
Enquanto não for encerrada a matrícula aberta em nome do particular, em decorrência do procedimento demarcatório promovido pela União, ela continuará a produzir todos os efeitos legais, conforme o art. 252 da lei 6.015/1973 (§3º).
O provimento também afasta a necessidade de autorização prévia da SPU para registros de constituição ou transferência de direitos reais em matrículas particulares que apenas tragam indicações vagas de possível faixa de marinha, reduzindo entraves, trazendo maior segurança para transações imobiliárias, sem afastar o poder da União de, a qualquer tempo, instaurar procedimento demarcatório.
Outro avanço significativo, é a admissão do processamento de usucapião extrajudicial em imóveis de particulares que não tenham sido objeto de demarcação pela União, mesmo havendo indícios de que se situem em faixa de marinha, reforçando a autonomia do registro e a possibilidade de regularização, sem excluir o direito da União de promover futura demarcação e transferência de domínio.
Não menos importante, é a permissão da unificação de imóveis alodiais e de marinha, sem necessidade de autorização da SPU em empreendimentos que exijam destinação comum (como parcelamentos e incorporações imobiliárias), onde será aberta uma nova matrícula com a descrição da área total, constando o registro do parcelamento do solo e da incorporação imobiliária, bem como da descrição das matrículas filhas, o percentual referente à área alodial e à área de marinha.
Contudo, a unificação não será permitida se o imóvel em faixa de marinha estiver sob regime de ocupação, ressalvados os atos já praticados.
O provimento também disciplina aspectos fundamentais do aforamento e da ocupação, temas historicamente controversos:
- Permite a averbação da existência de ocupação privada apenas para fins de publicidade (art. 716-B);
- Estabelece que o foreiro poderá constituir garantias reais sobre seu direito de aforamento (art. 716-J);
- Regulamenta a remição da enfiteuse (art. 716-D), permitindo a consolidação da propriedade plena em nome do particular;
- Dispõe sobre hipóteses de cancelamento do aforamento pela União em casos de caducidade ou falecimento do foreiro sem herdeiros (art. 716-E).
Reafirma a regra de que o direito real de aforamento só pode ser concedido a brasileiros, com restrições à sucessão de cônjuge estrangeiro, salvo exceções expressas.
O provimento 49/25 representa um marco normativo para Santa Catarina, ao estabelecer os requisitos registrais para imóveis situados em faixa de marinha, reforçando a atuação da União, sem inviabilizar a prática de atos notariais e registrais por particulares, fortalecendo assim, os procedimentos de regularização e facilitando os negócios imobiliários, eliminando exigências desnecessárias quando inexistente demarcação oficial
Trata-se de um avanço para regulamentação dos terrenos de marinha em Santa Catarina a segurança jurídica e desburocratização dos empreendimentos imobiliários no litoral catarinense, equilibrando a proteção do patrimônio público da União com a viabilidade prática de investimentos privados.
A medida demonstra maturidade institucional ao reconhecer que a mera possibilidade teórica de um imóvel estar em faixa de marinha não deve paralisar o mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, preserva integralmente os direitos da União, que poderá, quando necessário, promover a devida demarcação e reivindicar seus bens.
Para o mercado imobiliário catarinense, especialmente nas regiões litorâneas, o provimento representa alívio significativo, permitindo que transações sejam realizadas com maior celeridade e segurança. Para os profissionais do Direito registral, oferece diretrizes claras que reduzem a subjetividade nas decisões cartoriais.