Embora pareçam sinônimos, imóvel rural e imóvel agrário possuem significados distintos e carregam diferenças jurídicas relevantes, especialmente no que tange à destinação do imóvel, aos direitos envolvidos e às implicações legais para produtores, investidores e proprietários.
O imóvel rural se caracteriza como um bem imóvel localizado fora da zona urbana, que tem como finalidade a residência e/ou a exploração de atividades pecuárias, agrícolas e/ou agroindustrial. Vislumbra-se, então, que o imóvel rural é definido tanto por sua localização quanto por sua destinação.
Por sua vez, o imóvel agrário não se define por sua localização, mas sim por sua função socioeconômica, cuja destinação deve consistir na exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial, respeitando a função social concernente à preservação do meio ambiente, à correta utilização dos recursos naturais e ao aproveitamento racional da terra. Portanto, pode existir imóvel agrário tanto na zona rural quanto na zona urbana, como, por exemplo, um pomar localizado dentro de uma propriedade privada situada no perímetro urbano.
Sendo assim, há imóvel rural que também é imóvel agrário (exemplo: uma fazenda situada fora da zona urbana, cuja finalidade é a plantação e a comercialização de soja), há imóvel rural que não é imóvel agrário (exemplo: uma fazenda que serve apenas como residência de lazer ou área de conservação ambiental) e há imóvel agrário que não é imóvel rural (criação de animais em escala comercial em imóvel localizado dentro da zona urbana).
A diferença na classificação dos imóveis, muitas vezes é necessária para fins tributários, sucessórios e registrais e as implicações são diversas:
- O imóvel agrário está sujeito ao cumprimento da função social acima mencionada, motivo pelo qual pode ser objeto de desapropriação para fins de reforma agrária, caso não cumpra sua função social. Já o imóvel apenas rural, sem destinação produtiva, não se submete ao regime da reforma agrária.
- Os contratos agrários, tais como arrendamento e parceria, somente se aplicam aos imóveis agrários. Caso o imóvel seja apenas rural (e não também agrário), tais contratos não se aplicam;
- Em relação às disputas judiciais envolvendo ocupações, o tratamento jurídico da posse de imóvel agrário envolve princípios e garantias específicos do direito agrário, inclusive o direito à permanência de pequenos produtores em determinadas hipóteses, o que não se aplica à simples posse de imóvel rural com uso não produtivo;
- Acerca das regularizações fundiárias, licenças ambientais e partilhas sucessórias, deve-se considerar a natureza e a função do imóvel, sob pena de nulidade ou insegurança jurídica.
Portanto, compreender essa diferença é fundamental para orientar corretamente negócios jurídicos no campo, garantir segurança nas relações contratuais e prevenir litígios fundiários. Conhecer os contornos jurídicos que envolvem a terra é não apenas um diferencial, é uma necessidade estratégica.