A existência de núcleos informais, loteamentos irregulares e ocupações consolidadas - muitas vezes há décadas - gerava insegurança jurídica, dificuldade de financiamento, barreiras para transmissões imobiliárias e limitações para emissão de licenças e habite-se.
Diante desse cenário, o legislador buscou criar um marco moderno, célere e acessível, culminando no surgimento da lei 13.465/17, que instituiu a Reurb - Regularização Fundiária Urbana. Trata-se de um dos diplomas mais relevantes das últimas décadas no setor imobiliário, responsável por estabelecer mecanismos eficientes de titulação, registro e integração de áreas ao ordenamento urbano formal.
A origem da REURB: Segurança jurídica e inclusão urbana
A Reurb nasce da necessidade de oferecer uma solução definitiva para milhões de brasileiros que residem em imóveis irregulares, além de garantir ao Poder Público instrumentos adequados para integrar assentamentos consolidados à cidade formal.
Com a lei 13.465/17, foram criadas duas modalidades:
- Reurb-S (de interesse social) – voltada a famílias de baixa renda;
- Reurb-E (de interesse específico) – destinada a empreendimentos privados, condomínios e loteamentos irregulares com potencial de desenvolvimento econômico.
Ambas permitem a emissão da CRF – Certidão de Regularização Fundiária, documento essencial para registro no cartório de imóveis e obtenção do título definitivo.
O propósito central do legislador foi eliminar a dicotomia entre a realidade social e a legalidade formal, transformando áreas há anos consideradas irregulares em propriedades dotadas de pleno valor jurídico e patrimonial.
Reurb e regularização de loteamentos: Como o procedimento funciona
A Reurb passou a ser um caminho mais rápido e completo do que os antigos e fragmentados processos de regularização, pois reúne em um único procedimento:
- Análise documental e urbanística;
- Definição de diretrizes municipais;
- Elaboração de estudos e plantas;
- Titulação dos ocupantes;
- Registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
No caso dos loteamentos irregulares ou clandestinos, especialmente aqueles que surgiram antes da lei 6.766/1979 ou que foram expandidos sem observância dos requisitos legais, a Reurb-E possibilita:
- Adequação urbanística;
- Obtenção de matrícula individualizada;
- Regularização de áreas comuns;
- Liberação para construção e financiamento;
- Segurança jurídica para compra e venda.
Trata-se, portanto, de um instrumento estratégico para quem deseja valorizar seu imóvel, destravar obras, atrair investidores e garantir transmissões seguras.
Regiões com maior demanda: Barra da Tijuca, Recreio, Vargem Grande e Vargem Pequena
No Rio de Janeiro, a demanda por regularização imobiliária atingiu patamar elevado nos últimos anos, especialmente em razão do crescimento acelerado de bairros planejados e de loteamentos consolidados que carecem de regularidade formal.
Destacam-se:
1. Barra da Tijuca
Com expansão urbana intensa desde os anos 1980, muitos loteamentos sofreram alterações de uso e ampliação sem devido registro. A Reurb viabiliza titulação definitiva, averbações e regularização de áreas comuns.
2. Recreio dos Bandeirantes
Bairro com forte desenvolvimento residencial e multifamiliar, onde inúmeras áreas surgiram com ocupações antigas, condomínios horizontais e ampliações não registradas. A Reurb é hoje uma das principais soluções buscadas por proprietários.
3. Vargem Grande e Vargem Pequena
Regiões com vastas áreas de loteamentos irregulares, muitos deles implantados de forma empírica. A lei possibilita que empreendedores, associações de moradores e proprietários formalizem seus títulos e valorizem seus terrenos.
Esses bairros, por possuírem histórico de expansão sem padronização documental, têm buscado a Reurb como forma de regularizar imóveis, obter licenças, captar investimentos e destravar negociações imobiliárias.
Benefícios diretos da regularização para proprietários e empreendedores
A regularização imobiliária gera vantagens imediatas:
- Valorização expressiva do imóvel;
- Possibilidade de financiamento bancário;
- Segurança jurídica para compra e venda;
- Emissão de habite-se e alvarás;
- Individualização de matrículas;
- Possibilidade de regularização de construções;
- Proteção contra ações demolitórias e autuações municipais.
Para empreendedores, loteadores e incorporadores, a Reurb representa a chance de transformar empreendimentos informais em produtos imobiliários comercializáveis com total segurança jurídica.
Por que recorrer a assessoria jurídica especializada
Apesar de ser um instrumento moderno e eficiente, a Reurb exige:
- Análise precisa da legislação urbanística municipal;
- Elaboração de memoriais técnicos;
- Interlocução com órgãos públicos;
- Condução do processo perante o Registro de Imóveis;
- Organização documental dos possuidores.
Erros documentais ou escolhas equivocadas na modalidade (S ou E) podem atrasar o procedimento ou impedir sua conclusão. Por isso, a atuação de equipe jurídica especializada é determinante para garantia de celeridade, conformidade técnica e sucesso na titulação.
Conclusão: A Reurb como caminho definitivo para regularização de imóveis
A Reurb representa um marco transformador no Direito Urbanístico brasileiro. Para regiões como Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande e Vargem Pequena, onde a informalidade histórica dos loteamentos ainda impede o pleno desenvolvimento imobiliário, a lei 13.465/17 se consolidou como o principal instrumento de regularização e valorização patrimonial.
Proprietários, associações de moradores e empreendedores que buscam segurança jurídica, aumento de valor do imóvel e liberdade para construir encontram na Reurb uma solução objetiva, moderna e eficaz.