Por longo período, a definição da base de cálculo do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis foi objeto de controvérsias entre municípios e contribuintes, o que ocasionou verdadeiro cenário de insegurança jurídica, com manifesto prejuízo ao dinamismo dos negócios imobiliários.
A Constituição da República Federativa do Brasil, em seu art. 156, II, atribui aos municípios a competência para a instituição do ITBI, incidente sobre a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
Lado outro, o CTN, em seu art. 38, prevê que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Todavia, a mesma expressão “valor venal", indicada como base de cálculo para a incidência do ITBI, é também utilizada pelo CTN como o referencial para a incidência do IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano1. Para além de mera questão linguística, a utilização da expressão, por muito tempo, ensejou a seguinte controvérsia: a base de cálculo do ITBI corresponde ao mesmo valor venal adotado pelo município para cálculo do IPTU?
Na prática, em diversas situações, os municípios adotavam como base de cálculo valores de referência previamente estipulados, em divergência com as particularidades e à realidade da operação econômica. Dessa forma, a relação jurídico-tributária era marcada por um antagonismo entre os seus sujeitos, o que ocasionava litigiosidade excessiva, ao passo que havia divergências entre os próprios tribunais quanto à base de cálculo do tributo.
Nos ensinamentos de Judith-Martins Costa2, a imprecisão da linguagem jurídica era verdadeira “cacofonia”, com o afastamento de definições precisas e individualizadas para cada instituto, o que gerava incertezas quanto à sua extensão.
Por essa razão, o STJ pôs um ponto final (ao menos, por ora) na discussão, ao firmar tese no Tema 1.113.
Para o ministro Gurgel de Faria, no IPTU, a propriedade é tributada mediante lançamento de ofício pelo município, tendo por base de cálculo planta genérica de valores aprovados no âmbito legislativo, a partir de critérios mais amplos e objetivos, a exemplo da localização e da metragem do imóvel.
Em sentido contrário, expôs o ministro que, para a cobrança do ITBI, a base de cálculo deve considerar, individualmente, o valor de mercado do próprio imóvel, com a consideração de fatores como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e a situação econômica dos contratantes.
Em suas palavras:
Importa ressaltar que, embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço.
Nesse contexto, o STJ, ao fixar tese no Tema 1.113 pacificou a controvérsia, no seguinte sentido:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
À luz do sistema de precedentes adotado pelo CPC, nos termos de seu art. 1.039, caput3, a tese firmada transcende o julgamento do caso concreto, de modo que os demais órgãos jurisdicionais devem observá-la ao apreciar casos com o mesmo objeto controvertido, com a aplicação uniforme do entendimento do STJ.
Assim, diante das características inerentes ao fato gerador do ITBI, intrinsecamente vinculadas às circunstâncias atinentes ao negócio jurídico, deve ser adotada a base de cálculo indicada na declaração prestada pelo contribuinte.
Ressalta-se que a adoção do valor atribuído pelas partes como base de cálculo não é pretexto para práticas ardilosas com relação ao pagamento do imposto, uma vez que persiste a prerrogativa de a administração pública revisá-la, desde que por procedimento administrativo próprio, com a garantia do contraditório e da ampla defesa do contribuinte.
Pelo contrário, trata-se do emprego do princípio da boa-fé objetiva e da cooperação na relação jurídico-tributária, a qual nas lições de Lucas Bevilacqua e Michell Przepiorka é o "[...] o mínimo que se exige em um Estado Democrático de Direito"4.
Trata-se, portanto, de uma via de mão dupla: ao contribuinte, é assegurada a presunção de veracidade e de boa-fé, com a adoção do valor atribuído à transação como base de cálculo do ITBI, ao passo em que, aos municípios é assegurada a possibilidade de questionamento e de revisão da base de cálculo indevidamente utilizada, desde que mediante procedimento administrativo específico para tanto.
Indo além, em decorrência das particularidades de cada transação imobiliária, deve-se considerar, conforme ensina Hugo de Brito Machado Segundo, que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor pelo qual os bens poderiam ser negociados em condições normais de mercado”5.
Assim, é incabível que o município se valha de valores de referência fixados unilateralmente, a fim de evitar discrepâncias com relação à realidade dos negócios celebrados, com todas as peculiaridades de cada situação.
Em pesquisa jurisprudencial junto aos três maiores tribunais de justiça do Brasil (TJ/SP, TJ/RJ e TJ/MG), constata-se a adoção da tese firmada pelo STJ, em observância ao seu caráter vinculante.
O TJ/SP, por sua 15ª Câmara de Direito Público, ao apreciar a concessão de segurança para que o município se abstivesse de exigir o recolhimento a maior do ITBI, decidiu que a imposição de prévio arbitramento da base de cálculo é incompatível com o lançamento por homologação, de modo que o tributo deve incidir sobre o valor da transação6.
No mesmo viés, o TJ/RJ, por sua 10ª Câmara de Direito Público, sob a premissa de que o arbitramento unilateral viola os princípios da segurança jurídica, da legalidade e do devido processo legal, decidiu que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência unilateral, sem que haja prévia instauração de procedimento administrativo7.
O TJ/MG, por sua 19ª Câmara Cível, ao apreciar caso em que o município empregou como base de cálculo valor superior ao declarado em escritura pública decidiu que a ausência de contraditório e do devido procedimento administrativo faz com o que o arbitramento unilateral seja indevido, o que gerou a restituição da diferença do imposto pago a maior8.
As consequências práticas da tese firmada no Tema 1.113 do STJ são de máxima relevância. Isso porque, nas hipóteses em que o contribuinte tenha realizado o pagamento do ITBI com base de cálculo diversa do valor da transação, sem o devido procedimento administrativo, será cabível a pretensão de restituição do valor pago a maior, com base no art. 165, I, do CTN. Para tanto, aplica-se o prazo prescricional de 5 (cinco) anos, contados da data do pagamento indevidamente realizado, nos moldes do art. 168, I, do CTN9.
Pelo exposto, o Tema 1.113 do STJ representa importante avanço para a segurança jurídica nas relações jurídico-tributárias e nos negócios imobiliários, inclusive, com a possibilidade de o contribuinte se valer da pretensão de repetição de valores eventualmente pagos a maior.
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1 Art. 33. A base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel.
2 MARTINS-COSTA, Judith. A linguagem da responsabilidade civil. In: BIANCHI, José Flávio; PINHEIRO, Rodrigo Gomes de Mendonça; ALVIM, Teresa Arruda. Jurisdição e Direito Privado. Estudos em homenagem aos 20 anos da Ministra Nancy Andrighi no STJ. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2020. p. 3.
3 Art. 1.039. Decididos os recursos afetados, os órgãos colegiados declararão prejudicados os demais recursos versando sobre idêntica controvérsia ou os decidirão aplicando a tese firmada.
4 Bevilacqua, Lucas; Przepiorka, Michell?. A conformação do fato gerador do ITBI pelos tribunais superiores. Revista dos Tribunais. vol. 1054. ano 112. p. 203-218. São Paulo: Ed. RT, agosto 2023. Disponível em: https://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0a89d2a40000019bba0804b8611839a0&docguid=Iea208910333811eeb4a3bf4cee666dc5&hitguid=Iea208910333811eeb4a3bf4cee666dc5&spos=1&epos=1&td=1&context=12&crumb-action=append&crumb-label=Documento&isDocFG=false&isFromMultiSumm=&startChunk=1&endChunk=1. Acesso em: 13 jan. 2026.
5 SEGUNDO, Hugo de Brito M. Manual de Direito Tributário. 14th ed. Rio de Janeiro: Atlas, 2024. E-book. p.268. ISBN 9786559776177. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786559776177/. Acesso em: 17 out. 2024
6 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO (TJSP). Remessa Necessária Cível n. 1027246-18.2025.8.26.0053. Relator: Erbetta Filho. 15ª Câmara de Direito Público. Julgado em 22 dez. 2025.
7 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO (TJRJ). Apelação n. 0066213-43.2024.8.19.0001. Relator: Des. Horácio dos Santos Ribeiro Neto. 10ª Câmara de Direito Público. Julgado em 25 nov. 2025.
8 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS (TJMG). Apelação Cível n. 1.0000.25.344641-3/001. Relator: Des. Marcus Vinícius Mendes do Valle (Juiz de Direito Convocado). 19ª Câmara Cível. Julgado em 4 dez. 2025. Publicação da súmula em 12 dez. 2025.
9 Art. 168. O direito de pleitear a restituição extingue-se com o decurso do prazo de 5 (cinco) anos, contados:
I - nas hipótese dos incisos I e II do art. 165, da data da extinção do crédito tributário;