A transformação digital modificou profundamente a forma como as pessoas consomem serviços, se relacionam e até utilizam seus próprios imóveis. Nesse cenário, plataformas como o Airbnb passaram a ocupar espaço cada vez mais relevante no mercado, permitindo que proprietários disponibilizem suas unidades para locações de curta e curtíssima duração de maneira simples, rápida e amplamente acessível.
O fenômeno, naturalmente, ultrapassou o setor turístico e passou a impactar diretamente a dinâmica dos condomínios residenciais. Apartamentos antes destinados exclusivamente à moradia passaram, em muitos casos, a funcionar como espaços de hospedagem transitória, marcados por intensa rotatividade de ocupantes e circulação constante de pessoas estranhas ao convívio habitual dos moradores, gerando questionamentos sobre os limites dessa utilização e sobre sua compatibilidade com a destinação residencial prevista nas convenções condominiais.
Foi justamente nesse contexto que o STJ enfrentou a questão no julgamento do REsp 2.121.055/MG, em 07/5/2026, decisão que trouxe importante parâmetro para um tema que suscita intenso debate.
O principal ponto do precedente está no reconhecimento de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem restringir hospedagens intermediadas por plataformas digitais quando essa finalidade estiver prevista em sua convenção. Em outras palavras, se a convenção condominial estabelece que as unidades autônomas possuem destinação exclusivamente residencial, é possível restringir sua utilização para hospedagens de curta ou curtíssima duração realizadas por meio de plataformas como o Airbnb.
Embora a discussão envolva, de um lado, o direito do proprietário de usar, gozar, fruir e dispor livremente de seu imóvel, nos termos do art. 1.228 do CC, e, de outro, os limites impostos pelo próprio regime jurídico condominial ao exercício individual da propriedade, o julgamento revelou uma questão mais ampla.
Ao longo da sessão, especialmente no voto da ministra Nancy Andrighi, ficou claro que a controvérsia não dizia respeito apenas ao direito do proprietário de explorar economicamente sua unidade. Havia também a necessidade de considerar os interesses dos demais moradores e a própria finalidade atribuída ao condomínio.
Isso porque, quando o Tema é debatido, a atenção normalmente se concentra no proprietário que pretende utilizar seu imóvel para hospedagens de curta duração. O julgamento, contudo, trouxe uma perspectiva diferente ao reconhecer que os demais condôminos também exercem seu direito de propriedade quando esperam viver em um ambiente compatível com a destinação residencial do empreendimento.
A discussão, portanto, deixa de ser analisada apenas sob a ótica de uma limitação imposta ao proprietário individualmente considerado e passa a envolver a proteção de expectativas legítimas compartilhadas pela coletividade condominial. Afinal, quem adquire uma unidade em um condomínio exclusivamente residencial, o faz, em regra, esperando determinada dinâmica de convivência, segurança e utilização dos espaços comuns.
Foi justamente a partir dessa lógica que o STJ analisou as características das hospedagens intermediadas por plataformas digitais. A corte observou que essa modalidade de utilização do imóvel possui características que nem sempre se confundem com a locação residencial tradicional. A elevada rotatividade de ocupantes, a curta duração das estadias e a circulação constante de pessoas sem vínculo duradouro com a comunidade condominial acabam produzindo impactos que extrapolam a esfera individual do proprietário.
Durante a sessão de julgamento, deu-se relevância a situações concretas enfrentadas diariamente pelos condomínios. Questões relacionadas ao controle de acesso, à segurança dos moradores, à utilização das áreas comuns e à própria estabilidade da convivência apareceram de forma recorrente nos debates.
Até porque, diferentemente do morador permanente, e até mesmo do locatário tradicional, o hóspede transitório não possui qualquer vínculo contínuo com a comunidade condominial. Trata-se de uma ocupação temporária, marcada pela ausência de comprometimento com as regras de convivência e com a preservação da dinâmica residencial do ambiente em que está inserido.
Não se trata, portanto, de uma discussão meramente contratual ou de uma tentativa de impedir novas formas de exploração econômica dos imóveis. O que estava em análise era a compatibilidade entre a dinâmica dessas hospedagens e a finalidade residencial da edificação.
Nesse ponto, o precedente afasta uma compreensão absoluta do direito de propriedade. Embora seja assegurado ao proprietário o direito de usar, gozar, fruir e dispor de seu imóvel, o exercício desse direito, no contexto condominial, sempre conviveu com limitações decorrentes da própria vida em coletividade. O julgamento do STJ apenas transporta essa lógica para uma realidade mais recente, criada pelo avanço das plataformas digitais de hospedagem.
Por isso, não parece correto interpretar a decisão como uma proibição ao Airbnb ou a qualquer outra plataforma semelhante. O que o tribunal reconheceu foi algo mais específico: se a convenção condominial estabelece destinação exclusivamente residencial, a coletividade pode restringir modalidades de utilização que considere incompatíveis com essa finalidade.
Da mesma forma, a decisão não afasta a locação residencial tradicional nem elimina a locação por temporada prevista na lei do Inquilinato. O foco do julgamento esteve na dinâmica peculiar das hospedagens de curta e curtíssima duração e nos impactos que ela pode produzir sobre a vida condominial.
Outro aspecto relevante do precedente é a valorização da autonomia condominial. Ao reforçar a força normativa da convenção, o STJ reconhece que a própria coletividade de moradores possui papel central na definição das regras de convivência e na preservação da destinação atribuída ao empreendimento.
Além disso, as hospedagens intermediadas por plataformas digitais não foram consideradas absolutamente inviáveis. O próprio julgamento deixa claro que sua admissão continua sendo possível mediante aprovação da coletividade condominial, observando-se o quórum qualificado de dois terços da totalidade dos condôminos para alteração da convenção.
Em um cenário ainda marcado pela ausência de regulamentação legislativa específica sobre o Tema, a decisão tende a trazer maior previsibilidade para proprietários, síndicos, administradoras, condomínios e potenciais adquirentes. Embora não elimine futuras discussões judiciais, o precedente contribui para a construção de parâmetros mais claros sobre a matéria.
Mais do que decidir uma controvérsia envolvendo plataformas digitais, o recente julgado evidencia a necessidade de compatibilizar novas formas de utilização da propriedade com os limites inerentes à convivência coletiva. A inovação tecnológica pode alterar a forma como os imóveis são utilizados e explorados economicamente, mas não afasta a relevância da destinação residencial nem os compromissos assumidos por aqueles que optam por viver em condomínio.
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BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília: Senado Federal, 1988.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: Diário Oficial da União, 2002.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de junho de 1991. Dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os direitos e obrigações delas decorrentes. Brasília: Diário Oficial da União, 1991.
BRASIL. Segunda Seção STJ. YouTube, 7 de maio de 2026. 3h34m57s. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=RWYylIk_lgg. Acesso em: 15 de maio de 2026.