A locação por plataformas digitais em condomínios residenciais: Análise da posição do STJ e os limites do direito de propriedade
Introdução
A ascensão das plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb, redefiniu o conceito de hospitalidade e gerou novas oportunidades de renda para proprietários de imóveis. Contudo, essa inovação trouxe à tona um complexo debate jurídico, especialmente no âmbito dos condomínios edilícios: seria possível a locação de unidades residenciais por curtos períodos, de forma frequente, em edifícios cuja destinação é estritamente residencial? A questão centraliza o conflito entre o direito de propriedade do condômino e as regras de convivência e destinação do imóvel, estabelecidas na convenção de condomínio. O STJ tem se debruçado sobre o tema e consolidado um entendimento que serve como guia para condôminos, síndicos e operadores do direito.
Hospedagem atípica vs. locação por temporada: A distinção essencial
O primeiro ponto a ser esclarecido é a distinção que o STJ estabelece entre a locação por temporada, regida pela lei 8.245/91, e a modalidade de oferta de imóveis por plataformas digitais.
A locação por temporada, conforme o art. 48 da referida lei, destina-se à residência temporária do locatário para práticas de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, entre outros, com prazo máximo de 90 dias. Trata-se de uma relação locatícia tradicional.
Por outro lado, a oferta de imóveis em plataformas digitais, caracterizada pela alta rotatividade de ocupantes, curtos períodos de permanência e, por vezes, a oferta de serviços acessórios (como limpeza e troca de enxoval), foi classificada pelo STJ como um contrato de hospedagem atípica. Essa modalidade se assemelha mais a uma atividade comercial do que a uma locação residencial.
Essa distinção é fundamental, pois, segundo o STJ, a hospedagem atípica desvirtua a finalidade residencial do condomínio (STJ - recurso especial 1.819.075 - publicado em 27/5/21).
Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da lei de locações).
A soberania da convenção de condomínio e a limitação ao Direito de Propriedade
O direito de propriedade, garantido constitucionalmente, não é absoluto, especialmente no contexto do condomínio edilício, onde o exercício do direito de um condômino deve conviver harmonicamente com os direitos dos demais.
O STJ tem reiterado que a convenção de condomínio é a norma fundamental que rege a vida condominial e, se ela estabelecer uma destinação estritamente residencial para as unidades, essa regra deve prevalecer. A exploração de unidades para hospedagem atípica, por ser considerada uma atividade com fins comerciais, é incompatível com essa destinação (STJ - agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial 1.896.710 - publicado em 28/2/23).
O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício (STJ - agravo interno nos embargos de declaração no recurso especia 1.933.270 - publicado em 10/3/23).
Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.
A possibilidade de alteração da convenção: A autonomia da vontade dos condôminos
Apesar de a regra geral ser a proibição, o STJ não fecha as portas para essa nova realidade econômica. A própria Corte aponta o caminho para a regularização da atividade: a deliberação soberana da assembleia de condôminos.
Se houver interesse da coletividade em permitir a locação por plataformas digitais, a convenção de condomínio pode ser alterada. Para tanto, é necessária a convocação de uma assembleia específica para este fim, com a aprovação de um quórum qualificado de, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos, conforme dispõe o art. 1.351 do CC (STJ - embargos de declaração no recurso especial 1.884.483 - publicado em 5/5/22).
A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade à restrição imposta na espécie, em que, mediante alteração da convenção condominial, com observância do quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos, foi proibida a locação de unidades autônomas por prazo inferior a 90 (noventa) dias (STJ - agravo interno no agravo em recurso especial 2.487.300 - publicado em 26/6/24).
O STJ consolidou o entendimento de que, havendo previsão na convenção do condomínio acerca da sua finalidade residencial, os próprios condôminos podem deliberar em assembleia, para permitir - ou não - a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta.
Vale notar que a matéria ainda é de grande relevância, tanto que a segunda seção do STJ afetou recentemente o tema para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, o que indica a busca por uma tese vinculante para todo o judiciário nacional (ProAfR no REsp 2.272.537).
Conclusão
O cenário jurídico atual, consolidado pelo STJ, estabelece que a locação de unidades em condomínios estritamente residenciais por meio de plataformas digitais, de forma habitual e com alta rotatividade, é considerada uma atividade de hospedagem atípica que desvirtua a finalidade do condomínio. Portanto, se a convenção condominial não permitir expressamente tal prática, ela é, em regra, vedada.
A solução para os proprietários que desejam explorar economicamente seus imóveis dessa maneira reside na via democrática da assembleia condominial. A alteração da convenção, aprovada por um quórum qualificado, é o único caminho legalmente seguro para compatibilizar os interesses individuais dos proprietários com as normas e a vontade da coletividade condominial, garantindo segurança jurídica para todos os envolvidos.