O mercado imobiliário brasileiro passou por profundas transformações nas últimas décadas. A ampliação das modalidades de financiamento, a consolidação da alienação fiduciária e a crescente participação do setor financeiro na concessão de crédito permitiram que milhares de brasileiros alcançassem o sonho da casa própria. Contudo, a expansão do crédito também trouxe consigo discussões jurídicas relevantes acerca da formação e da evolução das dívidas imobiliárias.
Entre elas, destaca-se a controvérsia envolvendo a capitalização de juros nos contratos celebrados no âmbito do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário.
Embora a cobrança de juros seja elemento inerente às operações de crédito, a forma pela qual esses encargos são calculados possui impacto direto sobre o saldo devedor e sobre o equilíbrio contratual. Por essa razão, o ordenamento jurídico brasileiro sempre tratou a capitalização de juros como matéria sujeita à reserva legal, exigindo autorização expressa para sua incidência em periodicidade inferior à anual.
Recentemente, ao julgar o REsp 2.086.650/MG (relatora ministra Nancy Andrighi, terceira turma, julgado em 4/2/25, DJEN 7/2/25), o STJ enfrentou a questão ao analisar contratos vinculados ao SFI, concluindo que a autorização legal existente para determinadas operações financeiras do Sistema Financeiro Nacional não pode ser automaticamente estendida aos contratos regidos pela lei 9.514/97.
A decisão, embora tenha origem em uma discussão específica, possui potencial para influenciar significativamente a interpretação de inúmeros contratos imobiliários em vigor.
O princípio da legalidade e a cobrança de encargos financeiros
No direito privado contemporâneo, a liberdade contratual continua sendo um dos pilares das relações econômicas. Entretanto, ela não possui caráter absoluto.
A cobrança de encargos financeiros não decorre exclusivamente da vontade das partes. Em determinadas hipóteses, especialmente quando se trata de mecanismos que ampliam exponencialmente o valor da dívida, a lei exige autorização expressa.
A razão é simples: a capitalização de juros produz efeitos substancialmente diferentes da incidência de juros simples. Enquanto os juros simples incidem apenas sobre o valor originalmente contratado, a capitalização faz com que os encargos sejam incorporados periodicamente ao saldo devedor, passando a gerar novos juros nos períodos subsequentes. O resultado é um crescimento significativamente superior da obrigação ao longo do tempo.
Por essa razão, a jurisprudência brasileira historicamente reconheceu que o anatocismo somente pode ser admitido quando houver previsão legal específica.
A distinção entre financiamento imobiliário e atividade bancária
Um dos aspectos mais relevantes da discussão reside na tendência de tratar todas as operações financeiras como se estivessem submetidas ao mesmo regime jurídico.
O SFI possui disciplina própria e objetivos específicos. A lei 9.514/97 foi criada para estruturar mecanismos de financiamento imobiliário e introduziu institutos fundamentais para o setor, especialmente a alienação fiduciária de bens imóveis. Contudo, ao regulamentar o sistema, o legislador não previu autorização expressa para a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual.
Essa distinção ganhou relevância porque, durante muitos anos, parte do mercado interpretou que a autorização existente para as instituições do Sistema Financeiro Nacional - fundada na MP 2.170-36/01 e na súmula 539/STJ - seria suficiente para legitimar a cobrança de juros capitalizados também nos contratos imobiliários.
O posicionamento do STJ no REsp 2.086.650/MG indica caminho diverso, reforçando que a existência de regimes jurídicos distintos impede a aplicação automática de normas excepcionais sem previsão legal específica. Aplicar ao SFI a permissão concebida para o SFN equivaleria, nas palavras que se extraem do acórdão, a criar por via judicial autorização que o legislador não outorgou.
O impacto da metodologia de cálculo na formação da dívidas
A discussão sobre capitalização de juros frequentemente é tratada como tema meramente matemático ou contábil. Na prática, porém, seus efeitos são essencialmente jurídicos.
A forma de cálculo adotada influencia diretamente a composição da dívida, a caracterização da mora e até mesmo a legitimidade dos procedimentos de cobrança. Em contratos de longa duração, comuns no financiamento imobiliário, diferenças aparentemente pequenas na metodologia de cálculo podem resultar em milhares de reais acrescidos ao saldo devedor ao longo dos anos.
Isso significa que a legalidade da capitalização não afeta apenas o valor das parcelas. Ela interfere na própria definição do montante exigido pelo credor e, consequentemente, na validade dos atos executivos fundamentados nessa cobrança. Quando o saldo devedor é construído a partir de encargos cuja incidência é juridicamente questionável, surge uma discussão legítima acerca da extensão da obrigação efetivamente exigível.
Reflexos sobre a alienação fiduciária
Talvez o ponto mais relevante da tese esteja em seus possíveis reflexos sobre os procedimentos de execução extrajudicial previstos na lei 9.514/97.
A alienação fiduciária foi concebida para conferir maior segurança ao crédito imobiliário e garantir celeridade na recuperação do bem em caso de inadimplemento. Entretanto, a legitimidade desse procedimento pressupõe a existência de uma dívida regularmente constituída.
Se a composição do débito estiver fundada em metodologia incompatível com o regime jurídico aplicável ao contrato, torna-se inevitável discutir os efeitos dessa irregularidade sobre os atos subsequentes. Não se trata de questionar a validade da alienação fiduciária em si, mas de analisar se a consolidação da propriedade, os leilões e demais medidas expropriatórias podem permanecer íntegros quando baseados em saldo devedor potencialmente inflado por encargos indevidos.
Essa é uma discussão que certamente ganhará espaço nos tribunais nos próximos anos, especialmente diante do Tema Repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726/SP), que restringiu a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, tornando ainda mais estratégica a atuação antes de esse marco ser atingido.
Uma nova perspectiva para a defesa patrimonial
Sob a ótica da advocacia bancária e da defesa patrimonial, o precedente representa importante instrumento de controle da legalidade contratual.
A tese não significa que todos os contratos imobiliários são automaticamente revisáveis, nem que toda cobrança realizada por instituições financeiras seja irregular. Cada caso exige análise individualizada da documentação contratual, da evolução da dívida e dos encargos efetivamente aplicados - com perícia contábil a demonstrar concretamente a capitalização infra-anual praticada.
Contudo, o entendimento reafirma uma premissa essencial do Estado de Direito: nenhuma obrigação patrimonial pode ser ampliada sem respaldo legal. Ao exigir observância rigorosa da legislação aplicável ao SFI, o STJ fortalece a segurança jurídica e reafirma que a proteção ao crédito não pode ocorrer à custa da flexibilização dos limites impostos pela própria lei.
Mais do que uma discussão sobre juros, o debate envolve a preservação do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e da legalidade na constituição das obrigações financeiras.
Conclusão
O entendimento firmado pelo STJ no REsp 2.086.650/MG inaugura uma nova fase nas discussões envolvendo contratos do Sistema de Financiamento Imobiliário.
A controvérsia transcende a simples revisão de cláusulas contratuais e alcança questões estruturais relacionadas à formação da dívida, à validade dos procedimentos de cobrança e à proteção patrimonial do devedor.
Independentemente da evolução futura da jurisprudência, uma conclusão já se mostra evidente: a legalidade dos encargos financeiros não pode ser presumida. Ela deve ser demonstrada à luz do regime jurídico efetivamente aplicável ao contrato.
E, quando se trata de patrimônio, moradia e execução de dívidas de longo prazo, essa distinção faz toda a diferença.