Para a grande maioria dos brasileiros, a compra de um imóvel não é apenas mais uma transação econômica. Trata-se da realização de um projeto de vida construído ao longo de anos de trabalho, planejamento e sacrifícios financeiros. Justamente por isso, qualquer debate sobre mudanças nas regras que envolvem a aquisição e a transferência de imóveis deve partir da seguinte questão: a medida aumenta ou reduz a proteção ao cidadão?
A reflexão ganha especial relevância diante do julgamento virtual em curso no STF, que discute uma eventual dispensa da escritura pública em operações de imóveis com alienação fiduciária realizadas fora do SFH - Sistema Financeiro da Habitação e do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário. A dispensa é apresentada como maneira de simplificar procedimentos, reduzir custos e tornar os negócios mais ágeis, mas é preciso cautela nessa análise.
A simplificação de procedimentos é, em regra, sempre desejável. Ninguém defende burocracias desnecessárias ou formalidades sem propósito. O problema surge quando o pressuposto é eliminar mecanismos concebidos justamente para proteger as partes envolvidas em negócios de grande relevância patrimonial, como a compra e venda de imóveis. No setor imobiliário, esse avanço aparente tende a se transformar em um falso ganho, porque a dispensa de escritura pública oculta um preço muito mais elevado para o consumidor.
Isso porque os riscos decorrentes da eliminação dessa camada adicional de verificação implicam em prejuízos incomparavelmente maiores. Trata-se da situação do velho ditado popular, que continua atual: o barato pode sair muito caro.
Ora, a escritura pública funciona como uma camada adicional de proteção ao consumidor. Não se trata de uma exigência burocrática criada, mas de um mecanismo preventivo que submete a transação à análise de um profissional investido de fé pública, responsável por verificar identidades, documentos e a regularidade do negócio. O notário, inclusive, responde por eventuais falhas na condução da transação, o que não acontecerá no hipotético cenário de dispensa da escritura pública para os instrumentos particulares com alienação fiduciária firmados fora do SFI e SFH. Quem responderá na ocorrência de fraudes se for essa a tese acolhida pelo Supremo?
A preocupação se torna ainda mais pertinente em um contexto de crescente sofisticação das fraudes patrimoniais. O avanço das tecnologias digitais trouxe inúmeras facilidades para a vida cotidiana, mas também ampliou as possibilidades de atuação de criminosos especializados em falsificação documental, roubo de identidade e golpes imobiliários. Casos que antes pareciam excepcionais passaram a ocupar espaço frequente no noticiário, envolvendo transferências irregulares de imóveis, utilização indevida de dados pessoais e operações fraudulentas que causam prejuízos milionários.
Nesse cenário, a resposta institucional mais prudente parece ser o fortalecimento dos mecanismos de prevenção, e não a redução de salvaguardas. Afinal, quanto mais sofisticadas se tornam as tentativas de fraude, maior tende a ser a necessidade de procedimentos capazes de verificar identidades, conferir documentos e detectar inconsistências antes que o dano se concretize.
É justamente nesse ponto que a escritura pública desempenha um papel fundamental. Longe de representar mera formalidade burocrática, constitui um instrumento de proteção jurídica destinado a conferir maior segurança às transações imobiliárias. Ao lavrar uma escritura, o tabelião exerce uma atividade de controle preventivo, verificando a identidade e a capacidade das partes, analisando a documentação apresentada, avaliando a regularidade do negócio e recusando a prática de atos que apresentem indícios de ilegalidade ou fraude.
Esse modelo existe para que negócios envolvendo patrimônio contem com cautelas proporcionais à sua importância. A atuação notarial funciona como uma barreira preventiva destinada a evitar conflitos futuros, reduzir litígios e proteger compradores, vendedores e terceiros de boa-fé. Trata-se de uma proteção que beneficia diretamente o consumidor.
Por isso, o debate em julgamento no STF não deve ser reduzido a uma discussão técnica sobre procedimentos ou formalidades. O que está em jogo é definir o nível de segurança que se pretende oferecer aos cidadãos em transações que frequentemente envolvem o patrimônio acumulado ao longo de uma vida inteira.
Sob a ótica do consumidor, a questão central é saber se a agilidade pretendida impacta negativamente o sistema de proteções concebido para prevenir prejuízos potencialmente devastadores. A segurança jurídica, como se sabe, não é detalhe acessório, mas parte essencial do próprio negócio imobiliário.
O STF tem nas mãos, no julgamento do Mandado de Segurança 40223, a oportunidade de refletir sobre os efeitos concretos para milhões de brasileiros. Em um ambiente marcado pela crescente sofisticação dos golpes patrimoniais, flexibilizar mecanismos de proteção transmite uma mensagem preocupante aos consumidores, ao mercado e aos órgãos do Judiciário. A modernização das relações jurídicas é necessária e bem-vinda, mas não deve ocorrer às custas da segurança.
A confiança é um dos ativos mais valiosos do mercado imobiliário. E confiança se constrói com garantias, verificações e mecanismos capazes de prevenir fraudes antes que elas aconteçam. Quando o centro do debate é o sonho da casa própria, reduzir proteções, sob quaisquer justificativas bem intencionadas, representa uma escolha cujo custo só será percebido quando já for tarde demais.