1. É notável uma intensa movimentação nos meios político e financeiro em torno do PL 2.128/25, de autoria do deputado Luiz Carlos Hauly, que propõe a criação do "Sistema de Hipoteca Reversa para idosos proprietários de imóveis" com o objetivo declarado de permitir a conversão do imóvel residencial de propriedade da pessoa idosa em linha de crédito, sem destinação específica, garantido pela alienação fiduciária, de forma a propiciar a obtenção ou complementação dos recursos financeiros necessários à condição digna de subsistência ao mutuário, sem a necessidade de desocupação da moradia.
O nome do instituto proposto tem inspiração na reverse mortgage, ou HECM - Home Equity Conversion Mortgage, provavelmente criada no fim da década de 1950 por um banqueiro de Portland, no Maine (EUA), com a intenção solidária de permitir que a viúva de um professor muito estimado na cidade permanecesse em sua residência sem a obrigação de pagar o PITI - principal, interest, taxes and insurance da prestação mensal da hipoteca. O modelo contratual apresentado foi utilizado de forma excepcional no mercado privado por anos, até ser regulamentado e autorizado, em 1988, pelo Governo Federal norte-americano.
Outras modalidades de negócios jurídicos, com os mesmos efeitos, são praticadas na Europa. Na Itália, por exemplo, é bastante comum a oferta de venda da nua propriedade de residências com reserva vitalícia de usufruto para a pessoa idosa vendedora. Sobre esta operação discorre Vita Marchi:
"Essa nova (na praxe) modalidade de venda pode representar um ótimo negócio não só para idosos proprietários de imóveis - ao permitir-lhes continuar residindo, munidos de total proteção jurídica, em suas antigas moradias, e desfrutar, ao mesmo tempo, da extraordinária valorização de seus imóveis - como também para os potenciais compradores.
Esses últimos ou são poupadores de longo prazo, desejosos de, no futuro, residir naquelas áreas mais centrais, ou investidores econômicos, ávidos por novas oportunidades de aplicações financeiras e eventual lucro correspondente.
Neles podem-se também incluir alguns pais previdentes. que buscam de antemão garantir uma futura casa à filha ou filho ainda pequenos, adquirindo já em nome deles a nua-propriedade, contando com a normal longa duração do usufruto vitalício."1
Em outro exemplo, na França é usado o viager, modelo imobiliário de venda e compra pelo qual o adquirente paga, à vista, um valor inicial correspondente a 20 ou 30% do preço estimado total e o percentual restante em parcelas mensais vitalícias, cujos valores são estipulados conforme cálculo atuarial em que, teoricamente, quanto maior a idade do vendedor, menor sua expectativa de vida e, consequentemente, maior o valor da prestação (e vice-versa), garantido o direito de uso e habitação vitalícios ao vendedor idoso.
Nada impede, porém, que no viager as partes convencionem a imissão imediata na posse do imóvel pelo adquirente, para ocupação ou locação, caso em que os montantes envolvidos - preço, sinal e parcelas - pagos ao vendedor idoso são significativamente mais altos.
A imprevisibilidade do fator morte presente no modelo, no entanto, implica em assunção de riscos pelas partes, tornando aleatório o negócio jurídico.
2. A pressuposta preocupação legislativa se funda na visível precarização econômico-financeira da velhice, no Brasil, resultante da acentuada perda de rendimentos em decorrência da compulsória aposentadoria por idade cumulada com o aumento da expectativa da vida humana e do forçoso endividamento para suprir suas necessidades por ausência ou dificuldade de acesso à oferta pública de serviços, da natural exigência de maiores dispêndios com cuidados e saúde pelo trivial avançar do tempo e da deterioração patrimonial causada pelo crescimento incontrolável das cidades, imposição de escorchantes tributos sobre a propriedade, calculados com base em índices referenciais incompatíveis com os valores do mercado imobiliário, da cobrança descontrolada de contribuições condominiais e associativas e das coercitivas tarifas dos serviços públicos de saneamento ambiental - abastecimento de água e esgotamento sanitário, de energia elétrica, de transportes, de telecomunicações, de informação e atendimento, entre outras, que provocam a supervalorização dos imóveis residenciais - e transformam o sonho de vida realizado em um voraz devorador de recursos que impossibilita a manutenção da moradia e, no mais das vezes, expulsam seus moradores para as bordas periféricas das cidades.
De outro lado, a operação bancária proposta está arrimada nos interesses confessos e inconfessáveis dos mercados financeiro e de capitais que planejam - desde o colapso financeiro global de 2008 - recuperar suas perdas incorporando ou, ao menos, controlando todas as riquezas capazes de escalar comissionamentos.
3. O banco de dados da Câmara dos Deputados2 registra a apresentação de, ao menos, cinco projetos de lei com o objetivo a criação desse novo "negócio imobiliário".
O primeiro deles, o PL 2.488, em 2011, de autoria da deputada Andreia Zito, limitado e destituído de efetividade, indicava a instituição do "sistema de hipoteca reversa para pessoa com mais de sessenta anos, aposentado e proprietário de imóvel residencial" para que a pessoa idosa possa "vendê-lo, reservando para si o direito de habitação e constituindo uma renda mensal." (sic). Outros, de qualidade técnica deplorável, pleiteavam a criação de uma "alienação fiduciária reversa", incluída ao texto originário da lei 9.514/1997, certamente pela incapacidade dos autores em distinguir o negócio jurídico principal - mútuo em dinheiro com efeito inverso ou reverso e saldo devedor crescente em razão da sequência de desembolsos e da ausência de amortizações - do negócio acessório, a alienação fiduciária do bem imóvel em garantia.
O projeto atualmente em voga, ao contrário, assume claramente a proposta de criação de um "produto financeiro", operado e explorado por instituições financeiras "autorizadas e fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil" obviamente com a finalidade de obtenção de lucro, o que exige rígido controle dos contratos e das cláusulas mitigadoras do efeito das imprevisibilidades, por meio de coberturas securitárias e ágeis execuções extrajudiciais.
4. Cumpre - neste exame crítico do referido projeto de lei - traçar as linhas gerais do negócio imobiliário pressuposto e do produto financeiro proposto para, em seguida, proceder à análise do texto original e destacar algumas questões, que deverão receber especial atenção durante sua tramitação.
Em linhas gerais, o negócio imobiliário pressuposto se resume à venda e compra pura, venda e compra de nua propriedade ou venda e compra com instituição de usufruto do imóvel residencial de titularidade da pessoa idosa, com a transferência imediata da propriedade (plena ou limitada, conforme a modalidade adotada) ao comprador, por valor apurado mediante cálculos atuariais, que poderá será liberado, geralmente, com o pagamento imediato de parte do valor e em parcelas mensais a prazo fixo ou vitalício a critério do vendedor, que será mantido na posse, uso e fruição do imóvel, por tempo certo e determinado ou vitalício, com vencimento automático na data de falecimento do vendedor, quando o comprador será investido na propriedade plena do imóvel.
O produto financeiro proposto no projeto de lei em exame, por seu turno, se resume exclusivamente à contratação da concessão de crédito (mútuo em dinheiro, sem destinação específica) para a pessoa idosa proprietária de imóvel residencial sem dívidas ou ônus de qualquer natureza, em montante compatível com a avaliação do bem e que será liberado, alternativamente, em pagamento único e imediato, ou em parcelas mensais a prazo fixo ou vitalício, ou, ainda, por meio de linha de crédito rotativa utilizada a critério do mutuário, garantido pela constituição de alienação fiduciária e consequente transferência da propriedade fiduciária e resolúvel ao mutuante/fiduciário. O vencimento automático da dívida ocorrerá, ordinariamente, com o falecimento do devedor (mutuário) e extraordinariamente, pelo abandono ou venda do imóvel pelo devedor (mutuário) ou pelo não pagamento das obrigações propter rem por prazo superior a 12 meses. A consolidação da propriedade se dará com a ocorrência de qualquer das hipóteses acima, mediante execução extrajudicial realizada nos termos e conforme os procedimentos adotados na lei 9.514/1997, inclusive com a venda do bem imóvel em leilão público.
Foram destacadas do texto original do projeto de lei as seguintes questões para exame:
(a) Inicialmente, por determinação da lei 14.423, de 22/7/02, as palavras idoso e idosa foram substituídas em toda a legislação brasileira por pessoa idosa e pessoas idosas, de forma que o texto original deverá ser atualizado, para a supressão e substituições das nomenclaturas indevidas.
(b) A expressão hipoteca reversa utilizada na ementa é incompatível com as características do instituto jurídico pretendido face à opção preferencial do autor pela garantia fiduciária. Ainda que a hipoteca venha a ser admitida como garantia eletiva, a impropriedade do adjetivo utilizado remanescerá sendo recomendável sua substituição por "crédito para pessoas idosas", mais adequado para nominar uma operação financeira.
Sobre o despropósito do título hipoteca reversa discorre Ricardo Dip:
"Parece que se trata de uma referência ao fato de que a dívida seja crescente com o passar do tempo (vale dizer, o beneficiário vai recebendo periodicamente as prestações do empréstimo, além do aumento relativo dos juros), o que não ocorre com a hipoteca ordinária, em que a dívida decresce, rotineiramente, pelos pagamentos parciais (cf. a propósito, Contreras, Aguirre, Aldaz e Pérez Alvares). Disto resulta que, na verdade, a inversão é relativa ao débito, não à hipoteca que, de si própria, nada tem de invertida, quanto à garantia hipotecária ordinária".
(c) O inciso I do art. 3º do projeto de lei estabelece a idade mínima de 62 anos, inclusive para cônjuge, como requisito para a contratação. Ocorre que são definidas como pessoas idosas, nos termos da referida lei 14.423/22, aquelas com idade igual ou superior a 60 anos não havendo justificativa razoável para a exclusão de parcela significativa de pessoas do acesso ao crédito ofertado.
O inciso IV, relativo à segurança jurídica dispõe que dívidas hipotecárias podem prejudicar a contratação. No entanto, diversos outros ônus e constrições constantes na matrícula imobiliária podem comprometer a operação pretendida.
Sugerimos a correção dos incisos I (com a alteração da idade mínima para 60 anos) e do IV (para a inclusão da ausência de ‘ônus e constrições de qualquer espécie na matrícula imobiliária’ como requisito para a contratação.
Os incisos V e VI , do art. 3º, preveem a realização de "aconselhamento financeiro prévio" à decisão de contratar e a "avaliação da capacidade do mutuário de arcar com tributos, seguro e manutenção do imóvel".
O requisito contido no inciso V pode configurar violação de direitos e indevida redução da aptidão civil da pessoa idosa que, regularmente, enquanto capaz, pode dispor de seus bens patrimoniais de qualquer forma, sem qualquer limitação ou necessidade aconselhamento compulsório. O inciso VI conflita com a natureza do produto oferecido, destinado a capacitar financeiramente a pessoa idosa. O montante necessário para as despesas e tributos elencados deverá integrar a renda mensal contratada.
Entendemos suficiente a exclusão dos incisos V e VI do art. 3º e a inclusão de parágrafo específico sobre o assunto no art. 4º:
Art. 4º [...]
§ 1º. O contrato poderá dispor sobre o pagamento das despesas propter rem, incluindo tributos, taxas condominiais, seguros e manutenção do imóvel pelo mutuário a débito diretamente da linha de crédito rotativa de que trata o inciso IV deste artigo e comporá o saldo devedor contratual.
Indicamos a inclusão de novo inciso no art. 3º para explicitar o requisito da obrigatória contratação de seguro DFI - danos físicos ao imóvel, compatível com o valor da operação, a ser firmado por seguradora de livre escolha do tomador do crédito.
Ainda no art. 3º, o parágrafo único dispõe sobre direito de permanência no imóvel, após o falecimento do mutuário, de cônjuge com idade inferior a 62 anos.
Não parece apropriado ou conveniente ao instituto proposto a admissão de pessoas que não comprovem - no momento da contratação - os requisitos da idade mínima e participação na propriedade do imóvel. A concessão de direito de permanência no imóvel a pessoa com menos de 62 anos fragiliza o contrato e o resultado da operação.
Sugerimos a exclusão do parágrafo único do art. 3º. Os efeitos contratuais e jurídicos da relação cônjuge mutuário estão tratados no art. 7º do projeto de lei.
(d) No art. 4º, inciso III, é prevista opção de recebimento do crédito pela pessoa idosa através de pagamentos mensais vitalícios enquanto o mutuário residir no imóvel. Ocorre que a limitação temporal prevista pressupõe a obrigatoriedade de manter residência e a consequente vedação à cessão temporária da posse direta pelo mutuário (pela locação, por exemplo), o que contraria as regras da propriedade fiduciária.
Recomendamos a exclusão da limitação indicada e a inclusão de parágrafo que remeta às regras relativas à locação do imóvel alienado fiduciariamente, na lei 9.514/1997, que dispõe sobre a ineficácia da locação não autorizada por prazo superior a um ano:
Art. 4º [...]
§ 2º. Aplica-se ao inciso III acima o disposto no art. 37-B da lei 9.514/1997.
(e) O art. 5º da minuta cuida do vencimento automático do contrato nos casos de falecimento, desocupação permanente do imóvel, venda voluntária do bem e inadimplemento das despesas propter rem incidentes sobre o imóvel.
A desocupação do imóvel, de que trata o inciso II, pode decorrer de situação pessoal que independa de decisão da pessoa idosa, de forma que o vencimento automático do contrato nessa situação pode resultar em penalidade excessiva. Sugerimos substituir o verbo desocupar por abandonar no II e incluir no inciso III, a indicação de que o vencimento automático ocorrerá mesmo que a venda seja realizada com anuência prévia e interveniência do credor.
Também no art. 5º, o parágrafo único requer a explicitação das datas de verificação do saldo devedor nos casos de vencimento automático do contrato, podendo ser alterado para viger com a seguinte redação:
Art. 5º [...]
Parágrafo único. O contrato deverá prever cláusula de não responsabilidade patrimonial adicional, limitando a exigibilidade da dívida ao valor do imóvel, ainda que o saldo devedor na data de ocorrência de qualquer das hipóteses de vencimento automático, de venda efetiva do imóvel em público leilão ou consolidação definitiva da propriedade pelo credor fiduciário supere tal montante.
(f) O capítulo III trata dos chamados "direitos dos herdeiros e do cônjuge remanescente". O art. 6º dispõe que, no caso de falecimento do mutuário, os herdeiros poderão quitar a dívida para manutenção do imóvel (inciso I), ou, vendê-lo para liquidação do débito (inciso II), sem, no entanto, estabelecer prazo para os devidos procedimentos.
Para os incisos I e II assinalamos o prazo de noventa dias para a quitação ou liquidação da dívida e no III da obrigação do credor de consolidar a propriedade e iniciar a execução extrajudicial da dívida para a realização da garantia.
Deve-se atentar para a oportunidade da realização de fraudes financeiras, sucessórias e tributárias na quitação da dívida pelo pagamento ou mediante venda do imóvel pelos herdeiros. Dessa forma, a lei deve deixar claro que o cancelamento da garantia reverterá a propriedade do imóvel ao espólio e sua posterior destinação ocorrerá nos autos do inventário.
Indicação de nova redação para os incisos I e II:
Art. 6º [...]
I - os herdeiros legais poderão, no prazo de 90 dias, exercer o direito de quitação do saldo devedor para a reversão da propriedade ao espólio;
II - alternativamente, desde que autorizados por alvará judicial ou por escritura pública no inventário extrajudicial, poderão optar, no prazo do inciso anterior, por vender o imóvel, por valor igual ou superior ao saldo devedor apurado na data da venda, destinando o valor obtido à quitação do contrato.
III - Decorrido o prazo do inciso I, o credor fiduciante, comprovando o óbito, providenciará a consolidação da propriedade e promoverá os leilões públicos, conforme procedimentos de execução extrajudicial previstos na lei 9.514/1997.
Também na redação original do art. 6º o inciso III dispõe sobre a exoneração dos herdeiros do pagamento ou execução do saldo remanescente da dívida quitada com o valor obtido na alienação do imóvel, na forma dos incisos I e II.
No entanto, a cláusula de não recurso ou exoneração do pagamento do saldo devedor remanescente não se aplica às hipóteses cuidadas no art. 6º, que exigem a quitação integral, tanto no caso do pagamento direto (recursos próprios dos herdeiros) quanto no indireto (recursos com a venda do imóvel), devendo ser excluído o referido inciso III.
(g) Cabem alguns reparos ao art. 7º, que trata da permanência de cônjuge supérstite no imóvel após o falecimento do cônjuge mutuário:
(g.1) É preciso distinguir, para todos os efeitos legais, o cônjuge elegível, que terá acrescidos aos seus os direitos do falecido (direito de acrescer), do cônjuge não elegível, de quem o falecimento do mutuário e o vencimento da garantia fiduciária exigirá a desocupação imediata do imóvel, aplicando-se à hipótese o apelo aos meios de desocupação judicial, bem como a cobrança de taxa de ocupação, se necessário.
(g.2) A redação do art. 7º poderá ser alterada para viger da seguinte forma:
Art. 7º O cônjuge mutuário remanescente que residia no imóvel à época da contratação é considerado elegível e permanecerá na posse direta do bem até seu próprio falecimento ou voluntária desocupação.
§ 1º Para os efeitos desta lei considera-se:
I. Cônjuge Elegível remanescente a pessoa idosa legalmente casada ou convivente com o proprietário e que residia no imóvel à época da assinatura do contrato do qual tenha participado também como mutuário, que terá direito à permanência no imóvel após o falecimento do mutuário, mantida na posse direta do bem, sujeito às cláusulas e condições contratadas, até seu próprio falecimento ou voluntária desocupação, nos termos do decreto regulamentar;
II. Cônjuge não elegível aquele não consta do contrato como mutuário, que tenha se casado com o mutuário após a data da contratação, e que não seja qualificado no contrato como mutuário, que será notificada para desocupar o imóvel no prazo máximo de 30 dias contados da data do vencimento automático doo contrato, nos termos do art. 5º desta lei.
§ 2º. O vencimento da garantia fiduciária pelo falecimento do mutuário, nos termos do art. 5º, I, desta lei, implicará na desocupação e entrega imediata do imóvel pelo cônjuge sobrevivente não elegível, sob pena do pagamento da taxa de ocupação, desde a data da consolidação da propriedade, assegurado ao credor fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força de leilão público a reintegração na posse, tudo nos termos dos arts. 30 e 37-A da lei 9.514/1997 .
(h) Com relação ao disposto no art. 9º, sugerimos a alteração do inciso I para substituição da expressão falência por liquidação, uma vez que a operação é reservada às instituições financeiras e do inciso I para exclusão da parte final "e segurança jurídica dos herdeiros". Ocorre que o negócio jurídico proposto é firmado entre partes capazes, conforme parâmetros definidos no projeto de lei, não se afigurando cabível a preocupação com os direitos e a segurança jurídica dos herdeiros, aos quais se aplicam as normas gerais do CC.
(i) Finalmente, destacamos duas questões de alta indagação não constantes do texto original:
(i-a) É possível e conveniente que as partes convencionem desde logo a dação em pagamento como forma de quitação da dívida no caso de falecimento de mutuário, com vistas a dispensar os procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e a venda do imóvel em público leilão. A nosso ver, essa convenção não resulta da dação em pagamento nenhum tipo prejuízo ou dano ao mutuário e está em consonância com o direito de liberdade de contratação enquanto realizada por pessoas capazes e observados os demais requisitos de validade do negócio jurídico.
(i-b) Quais serão as consequências patrimoniais e jurídicas de eventual resolução contratual decorrente do inadimplemento das obrigações pelo credor fiduciário, especialmente om relação à não liberação das parcelas mensais do empréstimo concedido ao fiduciante em contrato de alienação fiduciária. Não há, aparentemente, dispositivo aplicável à hipótese na lei 9.514/1997 nem no CPC.
5. As observações e sugestões aqui expostas resultaram de uma série de estudos envidados para maior compreensão do tema sob os aspectos jurídicos, mas também econômico-financeiros e das reflexões pessoais deles oriundos e são apresentadas com a intenção de incentivar o prosseguimento dos debates e o refinamento da proposição de um sistema de crédito que permita às pessoas idosas alcançar a recuperação, estabilização e manutenção definitiva de suas finanças, afastando o risco da financeirização da velhice e do superendividamento.
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1. Marchi, Eduardo C. Silveira, Estudos de Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 2014. p. 58
2. https://www.camara.leg.br/busca-portal?ontextoBusca=BuscaProposicoes&pagina=1&order= relevancia&abaEspecifica=true&q= hipoteca%20reversa&tipos=PL. Acesso em 07/08/2026.