O filtro de relevância e o futuro da jurisprudência condominial
A partir de 4/9/26, o condomínio edilício corre o risco concreto de perder o acesso ao STJ. E, com ele, algo maior: a unidade nacional do direito condominial.
Essa é a tese que sustentamos neste artigo, e convém dizer desde logo que ela não nasce de qualquer hostilidade da nova lei ao setor. Nasce, ao contrário, de uma indiferença. A lei 15.484, de 4/8/26, foi desenhada tendo em vista o grande litígio bancário, tributário, previdenciário e consumerista. O condomínio edilício, que é litigante de massa por natureza, e talvez o mais capilarizado deles, simplesmente não entrou na conta. O resultado é que o setor reúne, quase que integralmente, as características que a nova sistemática usa para barrar recursos, e quase nenhuma das que ela usa para franqueá-los.
Vale a pena examinar isso com calma, porque o prazo é curto e a consequência é estrutural.
1. O que efetivamente mudou
A EC 125/22 acrescentou os §§ 2º e 3º ao art. 105 da Constituição e criou, para o REsp, exigência análoga - mas não idêntica - à repercussão geral do recurso extraordinário: o recorrente passa a ter de demonstrar a relevância das questões de direito federal infraconstitucional discutidas no caso, e o STJ somente pode recusá-la pela manifestação de dois terços dos membros do órgão julgador.
A emenda, porém, dependia de regulamentação, e por quase quatro anos ficou em suspenso. A lei 15.484/26, sancionada sem vetos em 4 de agosto último, encerrou essa espera ao inserir o art. 1.035-A no CPC. Em vigor após trinta dias de vacatio, o novo regime passa a valer em 3/9/26 - prazo contado na forma do art. 8º, § 1º, da lei complementar 95/1998, que inclui na contagem a data da publicação e o último dia.
Convém não fundir duas datas que a leitura apressada costuma tratar como uma só. A lei entra em vigor em 3 de setembro. A exigência do tópico de relevância, porém, alcança apenas os recursos interpostos contra acórdãos publicados após esse marco, de modo que o acórdão publicado até 3 de setembro, inclusive, permanece sob o regime anterior. O corte prático é, portanto, 4 de setembro - e é a essa data que este artigo se refere daqui em diante.
Os pontos que interessam à prática são estes:
Primeiro, a relevância pode ser econômica, política, social ou jurídica, bastando a demonstração de uma delas. Não se exige a soma; exige-se a comprovação de que a questão federal ultrapassa os interesses subjetivos das partes.
Segundo, essa demonstração deve constar de tópico específico e fundamentado da petição do REsp. Não é remissão, não é adjetivação, não é frase de encerramento. É capítulo autônomo, com ônus argumentativo próprio.
Terceiro, a ausência desse tópico conduz à inadmissão do recurso, ainda que o mérito recursal seja impecável e que a violação à lei federal esteja demonstrada à saciedade. Trata-se de requisito formal novo, somado - e não substitutivo - a tudo o que já se exigia.
Quarto, presume-se a relevância nas hipóteses do art. 105, § 3º, da Constituição: ações penais; ações de improbidade administrativa; ações cujo valor da causa ultrapasse quinhentos salários mínimos; ações que possam gerar inelegibilidade; hipóteses em que o acórdão recorrido contrarie jurisprudência dominante do STJ; e outras que a lei venha a prever.
Quinto, a decisão que nega a relevância é irrecorrível, e o julgamento sob esse regime passa a integrar o rol de precedentes qualificados do art. 927 do CPC.
Sexto - e este é o ponto que menos se comentou -, afetado um REsp ao regime da relevância, os processos que versem sobre a mesma questão ficam suspensos; negada a relevância no recurso afetado, os sobrestados são automaticamente inadmitidos. Voltaremos a isso adiante, porque para o direito condominial essa regra é uma bomba-relógio.
Sétimo, a exigência alcança os recursos interpostos contra acórdãos publicados a partir da entrada em vigor. Há, portanto, um regime duplo e uma janela de transição que se fecha nos próximos dias.
2. Por que o condomínio é, tecnicamente, o caso mais frágil do sistema
Pois bem. Feita a descrição, passemos ao diagnóstico. Tomemos as hipóteses de relevância presumida e confrontemo-las, uma a uma, com o litígio condominial típico.
As ações penais e as de improbidade administrativa estão, por definição, fora do campo. O condomínio edilício é ente despersonalizado de direito privado; não responde a improbidade e não litiga em matéria criminal na esfera cível que aqui interessa. Duas portas fechadas de saída.
As ações que possam gerar inelegibilidade tampouco têm qualquer aderência ao tema. Terceira porta fechada.
Resta o critério do valor da causa: acima de quinhentos salários mínimos, algo próximo de oitocentos e dez mil reais no patamar vigente. E aqui está o problema quantitativo. A esmagadora maioria das demandas condominiais nasce abaixo desse teto, e não por acaso. A execução de cotas condominiais tem por valor da causa o débito acumulado, que raramente ultrapassa algumas dezenas de milhares de reais. A ação de cobrança de multa é ainda menor. A anulatória de assembleia costuma receber valor estimativo, muitas vezes simbólico. A prestação de contas, idem. A ação de obrigação de fazer contra o síndico ou contra o condômino infrator, também.
Existem exceções relevantes - ações indenizatórias contra construtoras por vícios construtivos, litígios sobre grandes obras de fachada e retrofit, discussões contratuais com administradoras de grande porte, demandas de condomínios de alto padrão com centenas de unidades. Mas são exceções, e voltaremos a elas na parte prática, porque são justamente onde há espaço de atuação técnica.
Sobra, então, o inciso V: o acórdão recorrido que contraria jurisprudência dominante do STJ. E é aqui que a nova sistemática produz, para o nosso setor, o seu efeito mais perverso.
3. O paradoxo do inciso V
Observe-se o que esse critério faz. Ele presume relevante a questão sobre a qual o STJ já se posicionou de modo dominante. Ou seja: protege o jurisdicionado exatamente quando a tese já está resolvida, e o desampara exatamente quando a questão é nova.
Não há incoerência lógica nisso do ponto de vista do desenho institucional - a lógica é a de preservar a autoridade dos precedentes já formados. Mas o efeito prático, num ramo em plena renovação legislativa como o condominial, é inverter a curva de necessidade. Quanto mais nova a lei, menos jurisprudência dominante existe; quanto menos jurisprudência dominante existe, menor a chance de presunção; e quanto menor a chance de presunção, mais provável que a lei nova jamais receba interpretação uniforme.
Some-se a isso o efeito de pinça produzido pela súmula 83 do STJ, segundo a qual não se conhece do REsp pela divergência quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. O quadro que se desenha é o seguinte: se o acórdão local está alinhado à jurisprudência do STJ, a súmula 83 barra o recurso; se está desalinhado, há presunção de relevância - mas ainda será preciso demonstrar que a jurisprudência invocada é efetivamente "dominante", conceito que nem a Emenda Constitucional 125/22, nem o CPC, nem a lei 15.484/26 definiram. E se não há jurisprudência alguma, porque a matéria é inédita, não há presunção e o recorrente terá de construir a relevância do zero.
A porta é estreita nos três cenários. Para o direito condominial, que vive há quatro anos uma sucessão de normas novas ainda não digeridas pelos tribunais superiores, o terceiro cenário é o mais comum.
4. O mapa de risco: O que pode ficar sem uniformização
Vale enumerar, sem pretensão de exaurir, as controvérsias condominiais hoje vivas que se enquadram justamente na faixa de maior vulnerabilidade - valor de causa baixo, ausência de jurisprudência consolidada, alta capilaridade social.
A assembleia eletrônica e a sessão permanente instituídas pela lei 14.309/22 são o exemplo mais evidente. Quatro anos depois, seguimos sem definição sobre a compatibilidade entre o regime da sessão permanente e as regras próprias da assembleia eletrônica, sobre a validade das deliberações tomadas fora do ato originalmente convocado e sobre os limites temporais da suspensão dos trabalhos. É matéria de lei federal recente, sem jurisprudência dominante, com valor de causa habitualmente estimativo. Praticamente todos os fatores de risco reunidos no mesmo Tema.
O quórum de destituição do síndico é outro. A tensão entre o art. 1.349 do CC e o § 5º do art. 22 da lei 4.591/1964 produz decisões contraditórias em todo o país, e a leitura de que o dispositivo civil teria revogado integralmente a norma anterior - leitura que, aliás, já sustentamos ser equivocada - foi absorvida por parte da jurisprudência sem o enfrentamento que a questão mereceria. Sem acesso ao STJ, a contradição se cristaliza.
A locação por curta temporada vive situação peculiar. O Tema 1.443 já foi afetado e, portanto, seguirá seu curso. Mas a segunda geração desse litígio - a validade das regulamentações municipais, a situação específica dos empreendimentos de habitação de interesse social e de mercado popular, a responsabilidade do condomínio pela conivência, a legitimidade das restrições convencionais posteriores à aquisição - dependerá integralmente do novo filtro. E são questões de valor de causa modesto por natureza.
A responsabilidade pelas dívidas condominiais anteriores à arrematação, tema que voltou a se movimentar no STJ recentemente, é matéria propter rem de altíssima repercussão econômica agregada e baixíssimo valor individual. O mesmo se diga da penhorabilidade de unidade residencial por débito originado em unidade autônoma distinta, questão que se agrava nos condomínios-garagem, onde a inexistência da restrição do art. 1.331, § 1º, do CC produz consequências pouco exploradas em sede recursal.
A multa por comportamento antissocial do art. 1.337 e o devido processo assemblear que a precede continuam sem parâmetro nacional. Os juros e a correção das cotas em atraso, após a lei 14.905/24, ainda buscam acomodação. A aplicação da LGPD ao condomínio - controle biométrico, monitoramento por imagem, tratamento de dados de moradores e visitantes, dever de notificação de incidentes - é território em que o STJ praticamente não se pronunciou. As obrigações decorrentes da atualização da NR-1 e da nova disciplina da segurança privada, ainda que tenham forte componente trabalhista e administrativo, produzirão reflexos cíveis que precisarão de resposta.
Repare-se no denominador comum: são todas questões de lei federal, de aplicação nacional, com impacto sobre um número enorme de pessoas, e nenhuma delas atende, à primeira vista, a qualquer hipótese de relevância presumida.
5. O efeito colateral mais grave: a estadualização silenciosa do direito civil
Aqui chegamos ao ponto que, a nosso ver, deveria mobilizar o setor.
O condomínio edilício é regido por lei federal. Os arts. 1.331 a 1.358 do CC e a parte remanescente da lei 4.591/1964 valem em Manaus e em Porto Alegre, em São Paulo e em Recife. A competência para legislar sobre direito civil é privativa da união, nos termos do art. 22, I, da Constituição.
Ocorre que a uniformidade do texto não produz, sozinha, uniformidade de aplicação. Ela depende de um tribunal que corrija as divergências. Se o TJ/SP firmar um entendimento sobre o quórum de destituição, o do Rio de Janeiro firmar outro e o de Minas Gerais um terceiro, e se nenhum REsp atravessar o filtro por falta de relevância presumida e de demonstração adequada, o resultado material será a existência de direitos condominiais estaduais.
Não por decisão do legislador. Não por opção federativa. Por atrito procedimental.
O síndico profissional que administra empreendimentos em mais de um estado - realidade cada vez mais comum - passará a operar sob regimes jurídicos distintos para a mesma norma. A administradora de âmbito nacional terá de manter pareceres regionalizados. O advogado condominialista dirá ao cliente que a resposta depende de onde fica o prédio. E o condômino, que é quem paga a conta, descobrirá que seu direito de propriedade tem geometria variável.
Esse é o custo que ninguém precificou quando se discutiu a lei.
6. O risco sistêmico da afetação e da inadmissão em cascata
Há ainda um ponto de ordem prática que merece alerta específico à advocacia do setor.
Como visto, afetado um recurso ao regime da relevância, suspendem-se os processos que discutam a mesma questão; e, negada a relevância no recurso afetado, os sobrestados são automaticamente inadmitidos. O fundamento está no art. 5º da lei 15.484/26, segundo o qual, reconhecida ou recusada a relevância pelo STJ, todos os efeitos processuais e materiais do julgamento incidem sobre os processos em andamento no próprio tribunal e nas instâncias de origem. Traduzindo: o destino de milhares de recursos condominiais poderá ser decidido pela qualidade técnica de um único REsp - que não será necessariamente o melhor, mas apenas o que chegou primeiro.
Um recurso mal construído, com tópico de relevância genérico, sem prequestionamento adequado, sem dados que evidenciem a transcendência da questão, pode fechar a porta para todos os demais. E, como a decisão que nega a relevância é irrecorrível, não haverá remédio.
Isso muda a natureza do trabalho. Deixa de ser lícito tratar o REsp condominial como peça de rotina, redigida sob pressão de prazo e replicada de modelo. Ele passou a ter, potencialmente, eficácia coletiva - inclusive negativa.
7. O que a advocacia condominial precisa fazer, e precisa fazer agora
Feito o diagnóstico, passemos ao que efetivamente se pode fazer. Nossa experiência de três décadas no setor sugere sete frentes.
7.1. A relevância se constrói na petição inicial, não no REsp.
Este é o ponto central e o mais negligenciado. Um REsp só terá questão federal relevante para discutir se o processo tiver sido conduzido, desde o início, em torno de uma questão federal. Petições iniciais que narram fatos e pedem justiça, sem nomear o dispositivo legal violado nem formular a tese jurídica, produzem acórdãos sobre fatos - e acórdão sobre fatos não sobe, com filtro ou sem filtro. Quem quiser preservar a via extraordinária precisa, desde a inicial, identificar o artigo, articular a controvérsia interpretativa e evitar que a causa se dissolva em matéria probatória.
7.2. O prequestionamento continua sendo o gargalo - agora com um degrau a mais.
Nada na lei 15.484/26 suavizou as exigências anteriores. A relevância soma-se ao prequestionamento, não o substitui. Segue indispensável opor embargos de declaração para provocar manifestação expressa sobre o dispositivo federal, e segue valendo a advertência de sempre: os embargos devem pedir integração, não anunciar recurso futuro. Embargos que informam ao tribunal a intenção de recorrer convidam a decisão de rejeição padronizada, e o efeito prático é a perda do próprio prequestionamento que se buscava.
7.3. O tópico de relevância é peça autônoma, com estrutura própria.
Não é preliminar de cabimento, não é a repercussão geral do extraordinário e não se resolve com adjetivos. Sugerimos uma estrutura em cinco movimentos: delimitação precisa da questão de direito federal, isolada dos fatos; demonstração de que a questão se repete além daquele processo, com indicação de outras decisões e de dados setoriais; enquadramento expresso em uma das quatro espécies - econômica, política, social ou jurídica; invocação, quando cabível, da presunção do art. 105, § 3º, da Constituição, com identificação do inciso; e, por fim, indicação do efeito prático que a definição da tese produzirá. Vale ainda observar as recentes alterações regimentais do STJ, que passaram a exigir resumo estruturado das petições - formalidade menor, mas cujo descumprimento é desnecessariamente arriscado.
7.4. O valor da causa merece atenção técnica desde o início.
Não se trata - e o registro é necessário - de inflar valores para forçar acesso ao STJ, o que seria improbidade processual. Trata-se de fixá-los corretamente, que é dever e não faculdade. Ocorre que boa parte das ações condominiais é subvalorada por comodidade: ações de vícios construtivos ajuizadas com valor simbólico quando o custo da reparação é conhecido; ações sobre obras estruturais que não incorporam o valor do contrato discutido; demandas contra administradoras que ignoram o proveito econômico pretendido. Corrigida essa prática, uma parcela significativa dos litígios condominiais de maior densidade jurídica passará naturalmente a ultrapassar o patamar de quinhentos salários mínimos, com a presunção de relevância que daí decorre.
Fica, de todo modo, uma lacuna que a lei não resolveu: nem a emenda Constitucional 125/22 nem a lei 15.484/26 esclarecem se o patamar de quinhentos salários mínimos se afere pelo piso vigente ao tempo do ajuizamento ou ao tempo da interposição do recurso. A diferença não é acadêmica em ações que tramitam por anos. Enquanto o STJ não firmar orientação, recomenda-se explicitar na própria peça o critério adotado e o cálculo correspondente.
7.5. É hora de levar a sério o IRDR e o incidente de assunção de competência.
Se a uniformização nacional ficará mais difícil, a uniformização estadual torna-se indispensável. O incidente de resolução de demandas repetitivas e o incidente de assunção de competência, hoje pouquíssimo utilizados em matéria condominial, passam a ser o instrumento adequado para estabilizar teses dentro de cada tribunal. Não resolvem a fragmentação entre estados, mas reduzem a insegurança dentro deles e, quando bem construídos, produzem acórdãos com densidade suficiente para viabilizar um REsp de qualidade.
7.6. A relevância social precisa ser provada com dados, não afirmada com retórica.
Dizer que "o Tema interessa a milhões de brasileiros" não demonstra nada. Demonstrar é outra coisa: juntar dados censitários sobre domicílios em condomínio, números de unidades autônomas registradas, estatísticas de distribuição processual do próprio tribunal, levantamentos das entidades setoriais. As associações, os conselhos profissionais e os institutos de pesquisa do setor têm papel decisivo aqui, seja produzindo esses dados, seja atuando como amici curiae. Um REsp condominial instruído com evidência empírica sobre a repercussão da tese é objeto raro - e, a partir de setembro, será também o único com chance real.
7.7. Há uma janela de transição, e ela se fecha em dias.
A exigência alcança recursos interpostos contra acórdãos publicados após a vigência. Quem tem acórdão publicado até 3 de setembro, inclusive, está sob o regime anterior. Recomendamos, com franqueza, uma varredura imediata das carteiras: identificar todos os acórdãos publicados, verificar prazos em curso, avaliar o que efetivamente merece subir e priorizar essas peças. É trabalho de duas semanas que pode significar a diferença entre discutir a tese e não discuti-la.
8. Uma palavra sobre o mérito da reforma
Seria intelectualmente desonesto encerrar sem reconhecer o outro lado.
O STJ recebe centenas de milhares de processos por ano, volume incompatível com a função de corte de precedentes que a Constituição lhe atribui. Um tribunal que julga tudo não uniformiza nada - decide casos, e decide mal, porque não tem tempo de decidir bem. Nesse sentido, o filtro de relevância não é um capricho corporativo; é uma tentativa legítima, e provavelmente inevitável, de recuperar a função institucional da corte. A inclusão dos julgados no rol do art. 927 do CPC reforça essa vocação e tende a produzir precedentes mais sólidos e mais bem fundamentados.
O que sustentamos não é que a lei seja ruim. É que ela foi calibrada para um perfil de litígio que não é o nosso, e que o setor condominial, se não reagir tecnicamente, será excluído por omissão - não por decisão consciente do legislador, mas por não ter sido lembrado.
9. Conclusão
O direito condominial carrega, desde sempre, um problema de imagem no ambiente forense. É visto como direito de vizinhança, litígio menor, briga de corredor. Essa percepção nunca foi verdadeira, mas até aqui ela custava caro apenas em prestígio. A partir de 4 de setembro, passará a custar acesso à jurisdição.
Porque é exatamente isso que o filtro de relevância exige que se desmonte: a demonstração de que a questão ultrapassa os interesses subjetivos do processo. E o condomínio edilício é, provavelmente, o instituto de direito civil com maior alcance social direto na vida urbana brasileira. Ele define como dezenas de milhões de pessoas ocupam sua moradia, quanto pagam por ela, o que podem e o que não podem fazer dentro de casa, e como se resolvem os conflitos que daí surgem. A cota condominial é obrigação que persegue a coisa e alcança o terceiro adquirente. A convenção é norma privada com eficácia real. A assembleia é órgão deliberativo que vincula ausentes e dissidentes. Não há nada de menor nisso.
Pois bem. O que muda, a partir de setembro, é que essa relevância deixa de ser evidente por si e passa a ser objeto de prova. Terá de ser articulada, documentada e defendida em capítulo próprio, caso a caso, por quem redige a peça.
É um ônus novo e considerável. Mas é também, se quisermos enxergar assim, uma oportunidade: a de finalmente obrigar o setor a formular suas questões com o rigor que elas sempre mereceram e raramente receberam. O condomínio vai continuar chegando ao STJ. A diferença é que, daqui para a frente, só chegará quem souber explicar por que deveria.
E isso, convém repetir, não se resolve no REsp. Resolve-se na petição inicial, três, ou mais, anos antes.