A reforma tributária, materializada pela EC 132/23 e regulamentada pela LC 214/25 e pela LC 227/26, promoveu a mais profunda alteração do sistema de tributação sobre o consumo no Brasil desde a Constituição de 1988. A substituição do PIS, da Cofins, do ICMS e do ISS pela CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços e pelo IBS - Imposto sobre Bens e Serviços redesenha a lógica da incidência tributária sobre o consumo.
Uma dessas questões atinge diretamente os condomínios edilícios registrados no Brasil: que tratamento a nova legislação lhes reserva? A resposta não é simples. A LC 214/25 trouxe regras específicas para os condomínios, aparentemente com intenção protetiva, mas por meio de uma estrutura que abre espaço para pelo menos quatro controvérsias interpretativas, cada qual com potencial de impacto financeiro relevante.
O art. 26, caput, inciso I, da LC 214/251 prevê expressamente que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. É, a princípio, uma exclusão subjetiva, uma vez que a lei retira o condomínio do campo de incidência, como regra geral, pouco importando o montante ou a natureza de suas receitas.
Em contrapartida, o § 1º, inciso I2, do mesmo artigo assegura ao condomínio a faculdade de optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Ocorre que uma vez exercida (ainda que sem essa intenção), a opção mantém o condomínio no regime regular pelo período mínimo de 12 meses, só podendo ser renunciada, com eficácia, a partir de 1º de janeiro do ano-calendário seguinte. Durante esse período, por força do § 2º, inciso I3, na redação atualizada introduzida pela LC 227/26, passam a incidir IBS e CBS sobre "todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros", o que significa, na prática, tributar a totalidade das receitas condominiais: taxas ordinárias, extraordinárias e receitas de locação.
A título exemplificativo, destaca-se: para um condomínio que arrecade, por exemplo, R$ 92 mil mensais em taxas condominiais e R$ 45 mil em receitas de locação, a aplicação da alíquota estimada de 28% sobre as taxas e de 8,4% (28% com redutor de 70%) sobre as locações resultaria em carga tributária mensal próxima a R$ 29.540 - o equivalente a R$ 354.480 por ano. Em quase todos os casos, realizando uma análise preliminar, compreende-se que um impacto dessa magnitude torna o regime regular desvantajoso para a gestão condominial.
Já o art. 26, § 2º, inciso II, da LC 214/254 introduz aquilo que se pode chamar de "teste dos 80%": caso o condomínio não opte pelo regime regular e as taxas condominiais representem menos de 80% da receita total, ficará sujeito à incidência do IBS e da CBS sobre as operações praticadas com terceiros (na prática, sobre suas receitas de locação).
É na redação desse dispositivo que surgem as zonas cinzentas. Duas questões, sobretudo:
- Primeira questão: as receitas de locação integram o numerador do teste (a parcela referente a "taxas e demais valores condominiais cobrados de seus condôminos") ou apenas o denominador?
- Segunda questão: o que compõe exatamente a "receita total" do denominador?
A resposta tecnicamente mais consistente à primeira questão é a de que as receitas de locação não integram o numerador. O locatário de uma área comum é, juridicamente, um terceiro em relação ao condomínio (não um condômino). A expressão "valores condominiais cobrados de seus condôminos" é tecnicamente restrita às verbas de gestão comum: taxas ordinárias, extraordinárias, fundos de reserva e multas condominiais, por exemplo. Quando quis alcançar terceiros (no § 2º, inciso I, relativo ao regime regular), o legislador foi explícito e usou termo mais amplo: "condôminos e de terceiros". Compreende-se, neste sentido, que a omissão de "e de terceiros" no inciso II tem tudo para ser escolha deliberada.
Ainda assim, nada disso deixa de ser interpretação. A lei não diz como calcular numerador e denominador do teste, e nada impede que o Fisco adote critérios distintos. Só esse vácuo já basta para gerar insegurança.
A terceira controvérsia talvez seja a mais relevante para a doutrina e a mais urgente na prática. Diz respeito à natureza jurídica das taxas condominiais para fins de incidência do IBS e da CBS.
A tese que aqui se sustenta é a seguinte: ainda que o condomínio venha a ser qualificado como contribuinte do IBS e da CBS, em razão de ter optado pelo regime regular ou por ter suas receitas de locação atraindo a tributação do § 2º, inciso II, as taxas condominiais deveriam permanecer fora do campo tributável. E não por uma razão subjetiva (a exclusão do condomínio do rol de contribuintes), mas por uma objetiva: ausência do fato gerador.
O art. 4º da LC 214/255, em consonância com o disposto na Constituição Federal6, estabelece que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens e serviços. E a taxa condominial não é, juridicamente, contraprestação por um serviço individualizado que o condomínio preste a cada condômino. É rateio de despesas comuns. Em outras palavras, é uma forma de dividir os encargos da propriedade coletiva, sem que o condomínio entregue, em troca, qualquer bem ou serviço a título oneroso.
O argumento encontra respaldo no próprio CC, que trata a taxa como dever de contribuir para as despesas do condomínio (art. 1.336, inciso I)7, e não como pagamento por serviço. Confundir o que o condomínio faz (administrar, contratar prestadores, manter o edifício) com o que a taxa representa (o rateio dessas despesas) não converte a taxa em preço de serviço.
O ponto delicado é que a LC 214/25 não exclui expressamente as taxas condominiais do campo de incidência do IBS e da CBS. A proteção do art. 26, caput, inciso I, alcança o sujeito, não o fato: exclui o condomínio da condição de contribuinte, mas não elimina o fato tributável. Para quem sustenta existir fato gerador (a troca de contribuições por serviços de manutenção, segurança e administração), a não tributação das taxas passaria a depender só da exclusão subjetiva. E essa exclusão cai por terra quando o condomínio opta pelo regime regular ou é enquadrado no teste dos 80%.
Há um desdobramento ainda mais preocupante e que merece atenção: enquadrado no teste dos 80% por causa das receitas de locação, o condomínio corre o risco de o Fisco entendê-lo como contribuinte regular e, nessa condição, exigir tributo sobre todas as suas receitas (taxas incluídas), com base em leitura extensiva do § 2º, inciso II. A interpretação é tecnicamente frágil, mas não pode ser descartada enquanto durar a atual indeterminação.
O tratamento tributário dos condomínios edilícios na reforma tributária é, por ora, um terreno de zonas cinzentas e colisões normativas não resolvidas - controvérsias que a leitura conjunta da LC 214/25, da LC 227/26 e dos regulamentos do IBS e da CBS ajudam a delimitar, mas não a encerrar.
A incerteza vai além da simples dificuldade de interpretar um texto. A composição do teste dos 80% e a natureza jurídica das taxas condominiais para fins de fato gerador geram, ao mesmo tempo, complexidade operacional e insegurança para os condomínios.
E há uma contradição que não se pode ignorar. A EC 132/23 elevou a nível constitucional o princípio da simplicidade como princípio norteador do Sistema Tributário Nacional, ao lado da transparência, da justiça tributária e da cooperação (art. 145, § 3º, CF)8. A complexidade que hoje recai sobre os condomínios não veio de uma opção legislativa deliberada, mas da falta de definições claras, e, por isso mesmo, contraria o princípio que a própria emenda positivou expressamente.
Conclui-se que enquanto as zonas cinzentas não forem resolvidas (por regulamento expresso, por consulta vinculante ou pela jurisprudência que ainda vai se formar), os condomínios edilícios continuarão pisando em terreno incerto.
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1 Art. 26. Não são contribuintes do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no inciso II do § 1º do art. 156-A da Constituição Federal: I - condomínio edilício;
2 (...) § 1º Poderão optar pelo regime regular do IBS e da CBS, observado o disposto no § 6º do art. 41 desta Lei Complementar: I - as entidades sem personalidade jurídica de que tratam os incisos I a III do caput deste artigo;
3 (...) § 2º Em relação ao condomínio edilício de que trata o inciso I do caput deste artigo: (...) I - caso exerça a opção pelo regime regular, nos termos do § 1º deste artigo, o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros; e (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)
4 (...) II - caso não exerça a opção pelo regime regular e desde que as taxas e demais valores condominiais cobrados de seus condôminos representem menos de 80% (oitenta por cento) da receita total do condomínio: a) ficará sujeito à incidência do IBS e da CBS sobre as operações com bens e com serviços que realizar de acordo com o disposto no inciso I do caput do art. 21 desta Lei Complementar; e b) apropriará créditos na proporção da receita decorrente das operações tributadas na forma da alínea “a” deste inciso, em relação à receita total do condomínio.
5 Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços.
6 Art. 156-A. Lei complementar instituirá imposto sobre bens e serviços de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios. (...) § 1º O imposto previsto no caput será informado pelo princípio da neutralidade e atenderá ao seguinte: I - incidirá sobre operações com bens materiais ou imateriais, inclusive direitos, ou com serviços; Art. 195. A seguridade social será financiada por toda a sociedade, de forma direta e indireta, nos termos da lei, mediante recursos provenientes dos orçamentos da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, e das seguintes contribuições sociais: (...) V - sobre bens e serviços, nos termos de lei complementar.
7 Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
8 Art. 145. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos: (...) § 3º O Sistema Tributário Nacional deve observar os princípios da simplicidade, da transparência, da justiça tributária, da cooperação e da defesa do meio ambiente. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 132, de 2023)