Cláusulas que determinam a restituição de valores após meses, e de maneira parcelada, contrariam o quanto disposto pela legislação específica e pelo CDC, além de violar as súmulas editadas pelo TJ/SP e STJ.
A modalidade de compra de frações, ou cotas de imóveis, em contratos conhecidos como de multipropriedade, passou a integrar formalmente o ordenamento jurídico brasileiro, sendo este um regime de condomínio que permite a pluralidade de proprietários em um único imóvel, possibilitando seu uso compartilhado em períodos determinados.
Esse sistema de vendas de cotas em multipropriedade, se tornou um dos proeminentes exemplos de exploração imobiliária voltada ao setor turístico, e carrega forte necessidade de análise pelo Judiciário sobretudo diante da forma como tais empreendimentos são comercializados.
Em regra, os contratos são padronizados, e celebrados por adesão, após agressivo processo de marketing, e estão inseridos, por força da legislação, como típica relação de consumo, atraindo a incidência do CDC.
Não raramente, consumidores que buscam rescindir contratos de compra de costas em multipropriedade enfrentam verdadeira resistência por parte das incorporadoras na devolução de valores conforme previsto em lei. Em muitos casos, o distrato é utilizado não como instrumento de resolução da relação contratual, mas como mecanismo de imposição unilateral de condições excessivamente onerosas.
A prática de mercado demonstra a recorrente inserção de cláusulas que dificultam a restituição de valores, estabelecem pagamentos parcelados por longos períodos e exigem renúncia prévia de direitos legalmente assegurados ao consumidor, o que evidentemente contraria o quanto disposto pela legislação.
No caso em destaque, no qual os autores, adquirentes, celebraram contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade, após terem experimentado sucessivos problemas relacionados à sua compra, incluindo atraso na entrega da obra, impossibilidade de fruição da unidade e ausência de informações claras sobre o sistema de agendamento, os consumidores solicitaram a rescisão contratual.
Em resposta, receberam e anuíram ao termo de distrato ofertado pelo fornecedor, o qual continha cláusulas abusivas, manifestadas por meio da previsão de devolução parcelada dos valores pagos e início do reembolso apenas meses após a assinatura do instrumento, circunstância que evidencia claro desequilíbrio contratual.
No caso concreto, chama atenção o fato de que o empreendimento foi entregue fora do prazo inicialmente previsto, situação em que a própria lei 4.591/64 estabelece a possibilidade de rescisão pelo adquirente, com direito à devolução integral dos valores pagos caso ultrapassado o prazo legal de tolerância.
O próprio STJ consolidou seu entendimento por meio da súmula 543, segundo a qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador".
A tentativa de impor devolução parcelada, com postergação excessiva do reembolso, revela prática incompatível com o entendimento consolidado pelo Tribunal Superior, linha esta que também é adotada pelo TJ/SP, segundo o qual o consumidor tem direito à rescisão e determina a maneira como deve ocorrer a restituição dos valores pagos:
"Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção".
Ao observar as disposições da lei 4.591/64, o CDC e as súmulas acima citadas, por meio da ação 1022177-89.2024.8.26.0004, ajuíza da 2ª vara Cível da Comarca de Olímpia proferiu sentença na qual reconheceu a abusividade das cláusulas de termo de distrato, segundo as quais foi determinada a devolução parcelada dos valores pagos pelos consumidores, apenas seis meses após a assinatura do instrumento. Veja:
"Não obstante, verifica-se manifesta-se [sic] abusividade na previsão de que a restituição dos valores seja feita após um prazo de seis meses de carência. Aliás, referida cláusula nem mesmo estipula prazo para vencimento exigindo que o consumidor após seis meses solicite o pagamento por escrito, para recebimento do valor em 60 parcelas mensais. Constou da cláusula: "A restituição ocorrerá mediante solicitação por escrito encaminhada para o atendimento ao cliente, cuja efetivação se dará após 06 meses de carência, no valor total R$29.578,43 (VINTE E NOVE MIL E QUINHENTOS E SETENTA E OITO REAIS E QUARENTA ETRÊS CENTAVOS) em (60) parcelas mensais de R$ 492,97 (QUATROCENTOS E NOVENTA EDOIS REAIS E NOVENTA E SETE CENTAVOS), em favor dos COMPRADOR (ES) na conta bancária indicada no Requerimento". (...) Ora, considerando que a parte requerida recebeu desde logo o imóvel para nova comercialização e atentando-se para as súmulas do E. TJ/SP, combinado com as disposições contidas no CDC, bem como para o longo prazo de carência e de pagamento das parcelas, há de se reconhecer a abusividade da cláusula quinta do distrato, de modo a se reconhecer que a restituição do valor devido ao consumidor deve ser feito em parcela única na data do distrato, a partir de quando incide a correção e encargos moratórios, atentando-se que o compromisso de compra e venda foi firmado antes da vigência da 13.786/2018. (...) Outrossim, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para (ii) condenar as requeridas ao pagamento em favor da parte autora, em parcela única parcela, do valor de R$ [...], o qual deverá ser corrigido e acrescido de encargos moratórios a partir do disrato [sic]".
Embora a autonomia privada permita a celebração de contratos e distratos, tal liberdade encontra limites nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e, principalmente, na proteção conferida pelo CDC.
O caso analisado demonstra que o distrato não pode ser utilizado como instrumento de supressão de direitos ou de imposição unilateral de condições excessivamente onerosas ao consumidor, devendo ser observada a legislação e as súmulas proferidas pelos Tribunais.
A atuação do Poder Judiciário e advogados especializados, nesses casos, revela se fundamental para restabelecer o equilíbrio contratual, assegurar a efetividade da legislação consumerista e impedir práticas abusivas reiteradamente verificadas no mercado imobiliário contemporâneo.