Que as inúmeras burocracias que envolvem a venda de um imóvel nem sempre resultam na imediata transferência da propriedade no registro de imóveis, todo mundo sabe. Mas uma dúvida permanece: enquanto a situação não é regularizada, quem deve responder pelos débitos condominiais relativos ao período em que a posse já é exercida pelo promitente comprador?
A controvérsia já foi objeto de julgamento pelo STJ. Em 2015, ao julgar o tema repetitivo 8861, a Corte definiu dois requisitos capazes de afastar a legitimidade do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais relativas ao período em que a posse já era exercida pelo promitente comprador: a efetiva imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Presentes esses requisitos, a Corte concluiu que a responsabilidade não deveria ser definida simplesmente por quem efetivamente figura como proprietário no papel, mas pela relação jurídica material estabelecida com o próprio objeto do débito (imóvel).
A princípio, a tese parecia ter solucionado uma controvérsia que há muito acompanhava o mercado imobiliário. A uniformização, contudo, não impediu o surgimento de interpretações divergentes no próprio STJ.
Ainda em 2015, poucos meses após a fixação do tema 886, a terceira turma, no julgamento do REsp 1.442.840/PR2, de relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, conferiu interpretação distinta à matéria a partir da natureza propter rem das obrigações condominiais.
Na ocasião, entendeu-se que, embora o débito fosse imputável ao promitente comprador, a permanência da propriedade em nome do promitente vendedor preservaria sua responsabilidade perante o condomínio. O julgamento adotou a chamada teoria da dualidade do vínculo obrigacional, distinguindo débito e responsabilidade: o primeiro recairia sobre quem exerce a posse e usufrui dos serviços condominiais; a segunda alcançaria também o titular do direito de propriedade. A partir dessa distinção, a terceira turma reconheceu a legitimidade concorrente de ambos para figurar no polo passivo da cobrança.
A divergência permaneceu nos anos seguintes até que em abril de 2025 a segunda seção do STJ julgou o REsp 1.910.280/PR3. Na ocasião, o colegiado reconheceu a legitimidade concorrente mesmo diante da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, consolidando, naquele julgamento, entendimento incompatível com a tese anteriormente fixada sobre o tema.
A decisão tornou a controvérsia ainda mais evidente e levou o STJ, no mês seguinte, a afetar os recursos especiais 2.015.740/SP e 2.100.395/SP, dando origem ao tema repetitivo 1.349, que propõe expressamente a revisão da tese fixada em 2015.
A Corte deverá definir se o promitente vendedor, enquanto titular do direito de propriedade, e o promitente comprador possuem legitimidade concorrente para figurar no polo passivo da cobrança, independentemente da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. O Tema permanece pendente de julgamento.
A superação de um precedente é inerente à evolução da jurisprudência, mas exige especial cautela quando envolve tese firmada sob o rito dos recursos repetitivos, justamente pela função de orientar de maneira uniforme casos semelhantes e permitir que os agentes pautem suas condutas a partir dela.
Nesse contexto, a revisão suscita questionamentos sobretudo quanto aos limites da responsabilidade que poderá ser atribuída às partes. Isso porque a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, utilizada para fundamentar a legitimidade concorrente, pode produzir efeitos práticos próximos aos de uma solidariedade passiva, embora o art. 265 do CC estabeleça que a solidariedade não se presume, devendo resultar da lei ou da vontade das partes.
O impacto da decisão poderá ser significativo para todo o mercado imobiliário. A decisão interessa aos condomínios, compradores e vendedores de imóveis, incorporadoras, loteadoras, administradoras condominiais e instituições financeiras que operam com garantias imobiliárias.
Caso o STJ reconheça a legitimidade concorrente, os condomínios ganharão maior flexibilidade para cobrar seus créditos, enquanto vendedores poderão continuar figurando no polo passivo mesmo após terem transferido a posse do imóvel.
Resta, portanto, aguardar o julgamento do Tema 1.349 para saber como a Corte enfrentará essas questões e quais limites serão estabelecidos para a nova orientação. A expectativa é que a revisão encerre, enfim, a controvérsia que ainda cerca a matéria e traga maior segurança jurídica e previsibilidade às partes e ao mercado imobiliário.
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1 https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=886&cod_tema_final=886
2 https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201400602220&dt_publicacao=21/08/2015
3 https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=308427846®istro_numero=202003254484&peticao_numero=&publicacao_data=20250424&formato=PDF