Quem participa de leilão de imóveis já sabe que o valor do lance nunca corresponde ao custo final da aquisição.
Comissão do leiloeiro, ITBI, registro, eventual ocupação, condomínio, regularização e reforma precisam entrar na conta antes da disputa. Com a reforma tributária, essa análise ganha uma nova variável: a incidência do IBS e da CBS nas arrematações judiciais.
A mudança merece atenção porque atinge justamente uma das etapas mais sensíveis do investimento em leilão: a formação do lance máximo.
O arrematante entra expressamente na regra tributária
A LC 214/25 passou a prever, de forma expressa, que o adquirente é contribuinte do IBS e da CBS na adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel.
Isso altera a lógica tradicional da operação.
Até aqui, grande parte da análise tributária do arrematante estava concentrada no ITBI. Com o novo sistema, será necessário avaliar também os efeitos do IBS e da CBS.
E o ITBI não desaparece.
O imposto municipal sobre a transmissão do imóvel continua existindo. Portanto, não se trata simplesmente de substituir um tributo por outro, mas de considerar uma nova camada de custo na operação.
A reforma não transforma todo leilão na mesma coisa
Esse talvez seja um dos pontos mais importantes.
Leilão judicial e leilão decorrente de alienação fiduciária não podem ser tratados como operações idênticas.
Na arrematação judicial, a própria LC 214/25 estabelece regra específica para o adquirente.
Já nos leilões promovidos após a consolidação da propriedade fiduciária, situação comum nos imóveis retomados por instituições financeiras, a análise depende também da condição tributária de quem ofereceu o imóvel em garantia.
Ou seja, antes de calcular imposto, é preciso saber exatamente qual é a natureza jurídica do leilão que está sendo analisado.
A generalização pode produzir uma conta errada.
O lance pode não ser a única referência
Outro ponto relevante é a existência do chamado redutor de ajuste vinculado ao imóvel.
A legislação estabelece tratamento diferente para a arrematação judicial conforme exista ou não esse redutor.
Isso significa que dois imóveis arrematados pelo mesmo valor poderão ter consequências tributárias diferentes.
É mais uma razão para abandonar a ideia de que basta aplicar um percentual sobre o lance para descobrir o verdadeiro custo da aquisição.
No novo cenário, a análise deverá considerar o histórico tributário do próprio imóvel e o enquadramento da operação.
2026 é transição. A preocupação maior está adiante
O ano de 2026 ainda integra a fase inicial de implantação do IBS e da CBS, com regras transitórias e alíquotas de teste.
A carga passa a ganhar relevância econômica progressivamente a partir de 2027, dentro do cronograma de transição da reforma.
Para o investidor, portanto, a questão não é apenas saber quanto determinado imóvel custa hoje.
É necessário projetar como a tributação afetará aquisições, revendas e margens nos próximos anos.
Isso é especialmente relevante para quem participa de leilões de maneira recorrente ou utiliza pessoas jurídicas, holdings ou sociedades específicas para aquisição e posterior alienação dos ativos.
A due diligence do leilão fica mais sofisticada
A reforma não torna o leilão necessariamente menos interessante.
Ela torna a análise mais técnica.
Antes do lance, algumas perguntas passam a ser indispensáveis:
- Qual é a modalidade do leilão?
- Quem é o proprietário ou devedor?
- Existe redutor de ajuste vinculado ao imóvel?
- Quem será o arrematante: pessoa física ou jurídica?
- O imóvel será destinado a uso próprio, locação ou revenda?
- Há possibilidade de aproveitamento de créditos?
- Qual será o custo tributário efetivo da operação?
Essas respostas podem modificar o teto de lance.
E esse talvez seja o principal efeito prático da reforma para quem investe em imóveis de leilão.
O bom negócio continua existindo. A conta é que mudou
Leilões continuam oferecendo oportunidades decorrentes de deságio, forma de pagamento, localização e potencial de valorização.
Mas deságio não é sinônimo de lucro.
Um imóvel aparentemente barato pode deixar de ser interessante depois que todos os custos jurídicos, tributários, registrais e operacionais forem incorporados à operação.
A reforma tributária apenas reforça uma regra que já deveria orientar qualquer arrematação: o momento de descobrir o custo real do imóvel é antes do lance, e não depois dele.
Nos próximos anos, a vantagem competitiva do investidor não estará apenas em localizar boas oportunidades. Estará em saber precificá-las corretamente.