O crescimento do endividamento das famílias brasileiras nos últimos anos, somado à elevação dos juros do crédito imobiliário e à retração da renda, tornou frequentes os procedimentos expropriatórios de imóveis, muitos deles conduzidos com celeridade incompatível com a gravidade do que está em jogo. Não se trata de mera estatística processual: em boa parte dos casos, o bem levado a leilão é o único imóvel da família, formado ao longo de décadas de trabalho, e que se dissolve em poucos minutos de pregão eletrônico.
Estas linhas cuidam especificamente da execução extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente, disciplinada pela lei 9.514/1997, e do limite que impede que essa expropriação se converta em confisco.
O momento crítico: O segundo leilão
Convém recordar a mecânica, porque nela reside o problema. Consolidada a propriedade em nome do credor, o imóvel vai a leilão. No primeiro, somente se admite lance igual ou superior ao valor do imóvel estipulado no contrato, na forma do art. 24, inciso VI, da lei 9.514/1997, observado o piso da base de cálculo do imposto de transmissão. Esse primeiro leilão resta frustrado com frequência, seja porque o bem se encontra ocupado, seja porque pendem sobre ele débitos condominiais e tributários, seja porque não há interesse de mercado em adquirir pelo preço integral aquilo que virá acompanhado de litígio.
Abre-se, então, o segundo leilão, e é nele que a expropriação efetivamente se consuma, admitindo-se lance inferior àquele valor. Uma das principais proteções patrimoniais do devedor fiduciante concentra-se, então, na definição do limite abaixo do qual o lance não pode descer.
O precedente: O caso julgado pelo ministro Marco Buzzi
Foi precisamente sobre esse ponto de contenção que se debruçou o STJ no julgamento do AgInt no agravo em recurso especial 2.165.101/PR, cuja importância está em reafirmar, diante de leitura estritamente literal da norma especial, parâmetro que a jurisprudência daquela Corte já vinha adotando.
Os dados do caso dispensam maiores considerações teóricas. O imóvel havia sido avaliado em R$ 870.993,08 e foi arrematado, em segundo leilão extrajudicial realizado em 2020, por R$ 346.400,00, o equivalente a 39,8% da avaliação, sendo certo que a dívida garantida somava R$ 266.400,00. Insurgiram-se os devedores em juízo, buscando a declaração de nulidade da arrematação, mas sobreveio sentença de improcedência, mantida pelo TJ/PR, que entendeu aplicável a norma específica do art. 27, parágrafo 2º, da lei 9.514/1997, em sua redação então vigente, em detrimento da regra geral do art. 891 do CPC.
A insurgência quase sucumbiu por questão de prazo antes que o mérito fosse apreciado, porquanto o recurso especial teve seguimento negado na origem ao fundamento de intempestividade, óbice superado apenas porque havia nos autos comprovante de suspensão do prazo processual. Afastado o obstáculo, o ministro relator reformou o entendimento da Corte de origem, nos seguintes termos:
Com efeito, a conclusão adotada pela Corte de origem está em dissonância com a jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, muito embora o art. 27, § 2º, da lei 9514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante.
E, aplicando tal premissa ao caso concreto, concluiu de forma igualmente direta:
O imóvel foi avaliado em R$ 870.993,08 e arrematado em 2º leilão por R$ 346.400,00, abaixo de 50% da avaliação, restando caracterizada, portanto, a arrematação por preço vil.
(STJ, AgInt no AREsp 2.165.101/PR, decisão monocrática, relator ministro. Marco Buzzi, j. 30/9/25, DJEN 2/10/25).
Trata-se de decisão monocrática proferida com fundamento no art. 932 do CPC e na súmula 568 do STJ, o que, longe de enfraquecê-la, revela sua consonância com precedentes recentes daquela Corte, entre os quais o AREsp 2.818.110/SC, da relatoria do ministro Moura Ribeiro, julgado pela terceira turma em 14/4/25, e o AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, da relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgado pela mesma turma em 22/11/21, este último assentando que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcança ao menos a metade do valor da avaliação.
Por que a lei específica não resolveu a questão
O TJ/PR raciocinou da seguinte forma: existe lei própria para a alienação fiduciária, a 9.514/1997, e ela dispunha, na redação aplicável ao leilão então realizado, que no segundo leilão bastava o lance ser igual ou superior ao valor da dívida e encargos. Havendo regra específica, não se aplicaria a regra geral do CPC, que trata do preço vil. Como o lance de R$ 346.400,00 superava a dívida de R$ 266.400,00, estaria tudo em ordem.
O STJ discordou, e a razão é simples de enunciar. O que a norma especial estabelece é o mínimo necessário para que o credor seja satisfeito, não uma autorização para que o devedor seja despojado de todo o resto. A vedação ao preço vil não nasce apenas do art. 891 do CPC, mas de princípios gerais do ordenamento, a saber, a proibição do exercício abusivo do direito, a vedação ao enriquecimento sem causa e a menor onerosidade da execução, que incidem sobre qualquer expropriação, judicial ou extrajudicial.
Um exemplo simples torna a questão evidente. Imagine-se dívida de R$ 30 mil, tendo por garantia imóvel avaliado em R$ 500 mil, e lance de R$ 40 mil no segundo leilão. Formalmente, nada haveria a reclamar: a dívida seria paga e o sobejo, entregue ao fiduciante. Materialmente, porém, o devedor teria perdido meio milhão de reais para saldar trinta mil. Nenhum ordenamento que se pretenda coerente pode admitir tal resultado.
E não pode porque o leilão não é punição, mas execução. O processo existe para quitar o débito, jamais para penalizar ou confiscar o patrimônio do cidadão. Tanto é assim que, na execução judicial, a lei estabelece ordem de preferência entre os bens penhoráveis e determina que a execução se faça pelo modo menos gravoso ao executado, nos termos do art. 805 do CPC. Permitir que o bem dado em garantia seja alienado por valor manifestamente desproporcional ao de avaliação desvirtua a finalidade satisfativa da atividade executiva.
Compreendido esse ponto, resta a pergunta que naturalmente se coloca: Por que cinquenta por cento, e não outro percentual?
Antes de tudo, porque é preciso haver um piso. Sem piso algum, qualquer valor serviria, bastando que o lance cobrisse a dívida, de modo que a proteção diminuiria na exata medida em que o devedor tivesse pago mais parcelas. Quanto menor o saldo devedor, mais barato poderia ser vendido o imóvel, o que é o oposto do que um sistema jurídico coerente deveria produzir.
Depois, porque a metade não é número improvisado. Historicamente, a doutrina remonta esse parâmetro à laesio enormis do direito romano tardio, instituto que utilizava a metade do justo preço como critério objetivo para caracterizar a desproporção. O art. 891, parágrafo único, do CPC apenas o positiva, considerando vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital e, não havendo fixação, o inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
Convém notar, ainda, o que o piso efetivamente promete, que é menos do que se costuma supor. Ele não assegura preço justo, pois imóvel de R$ 870.993,08 alienado por R$ 435.496,54 ainda representa perda expressiva. O que a regra fixa não é o ponto em que a expropriação se torna justa, mas aquele abaixo do qual ela se torna intolerável.
No caso examinado, cinquenta por cento de R$ 870.993,08 correspondem a R$ 435.496,54, ao passo que o lance foi de R$ 346.400,00. Faltavam, portanto, pouco mais de oitenta e nove mil reais para que o piso fosse alcançado, e foi exatamente essa a determinação da decisão: intimar o arrematante para complementar o valor, com as correções legais, somente se cogitando do desfazimento da arrematação em caso de recusa.
O que mudou com a lei 14.711/23
A discussão ganhou novo contorno com a lei 14.711/23, que alterou o art. 27, parágrafo 2º, da lei 9.514/1997. Pela redação atual, no segundo leilão será aceito o maior lance desde que igual ou superior ao valor integral da dívida garantida, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance esse valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem.
A alteração legislativa reforçou a proteção contra a alienação por preço vil. Embora a redação do § 2º do art. 27 estabeleça como primeiro referencial o valor integral da dívida e dos encargos, o STJ assentou, no julgamento do REsp 2.096.465/SP, da relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que, a partir da vigência da lei 14.711/23, não pode ser aceito, no segundo leilão, lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida. O parâmetro de cinquenta por cento, portanto, deixou de depender exclusivamente da construção jurisprudencial anterior à reforma e passou a encontrar também fundamento na nova disciplina legal.
Por que isso não é preciosismo, mas questão de proporcionalidade
Reduzida a controvérsia à sua essência, o que se discute é se o Estado pode permitir que alguém seja financeiramente destruído para saldar dívida muito menor que o patrimônio expropriado.
O caso responde sozinho. Devia-se R$ 266.400,00. Perdeu-se bem avaliado em R$ 870.993,08, alienado por R$ 346.400,00. O credor recebeu o que lhe era devido e, ainda que o sobejo deva ser entregue ao fiduciante, ele é calculado sobre o preço obtido, e não sobre o valor do bem: quanto mais vil a arrematação, menor o que retorna ao devedor.
O mesmo se daria com alguém que devesse R$ 30 mil e tivesse, para satisfação do débito, um automóvel avaliado em R$ 100 mil. Se esse veículo for alienado por R$ 40 mil, é verdade que a dívida poderá ser integralmente paga e restarão R$ 10 mil ao devedor. O problema é que, considerado o valor de avaliação do bem, após a quitação da dívida ainda haveria um patrimônio de R$ 70 mil. Na prática, portanto, a alienação por R$ 40 mil representa uma diferença patrimonial de R$ 60 mil em prejuízo do devedor. É justamente essa desproporção que a vedação ao preço vil procura impedir.
A execução existe para satisfazer o crédito, não para punir o inadimplente. Quitada a dívida com o produto da alienação, o excedente pertence ao devedor, e é precisamente por isso que a arrematação por valor irrisório ofende o princípio da menor onerosidade da execução, previsto no art. 805 do CPC, além de configurar enriquecimento sem causa. A inadimplência autoriza a expropriação do bem dado em garantia. Não autoriza que a perda do patrimônio inteiro funcione como pena acessória.
É essa a razão de ser do piso. Não se trata de favor concedido ao devedor, mas de limite imposto ao credor e ao arrematante, para que a expropriação continue sendo o que sempre deveria ter sido: um meio de pagamento, e não um instrumento de aniquilamento.
Conclusão
A vedação ao preço vil no segundo leilão extrajudicial não constitui preciosismo processual nem favor concedido ao devedor inadimplente, mas garantia que separa a execução legítima do confisco travestido de legalidade.
Não faz sentido que o simples pagamento da dívida legitime a alienação de imóvel avaliado em quase novecentos mil reais por menos de quarenta por cento desse valor, quando o próprio ordenamento já reconhece a metade da avaliação como referência mínima. Sem piso, qualquer valor bastaria, e a garantia converter-se-ia em instrumento de transferência de riqueza.
Essa garantia, porém, não opera sozinha. Ela depende de valor de referência atualizado, de editais tecnicamente adequados e de atuação diligente da defesa, preferencialmente anterior ao pregão, embora a consumação da arrematação não impeça, por si só, o controle judicial da ilegalidade, como o precedente aqui examinado demonstra.