Ao contratar um financiamento rural, o produtor costuma olhar o valor liberado, os juros e o prazo. Contudo, a cláusula de garantia quase sempre passa despercebida, embora seja ela que pode definir o destino do imóvel se o pagamento atrasar.
Quando a garantia é a terra, predominam duas modalidades: a hipoteca e a alienação fiduciária. A primeira, nas operações de financiamento da atividade agropecuária, exige, em regra, um processo judicial para a execução da garantia. A segunda permite um procedimento em cartório que pode terminar em poucos meses.
Na hipoteca, o produtor continua dono do imóvel, que apenas fica vinculado à dívida por registro na matrícula. Se houver atraso, o banco precisa propor ação de execução na Justiça, observados os procedimentos de penhora, avaliação e leilão, sem venda por preço vil. Nesse processo, o produtor pode se defender, discutir encargos abusivos, negociar ou quitar a dívida antes da alienação judicial.
O Marco Legal das Garantias (lei 14.711/23) passou a permitir a execução extrajudicial da hipoteca, mas excluiu expressamente desse procedimento as operações de financiamento da atividade agropecuária. Nesses casos, a execução hipotecária continua dependendo, em regra, da via judicial.
Na alienação fiduciária, a lógica é diferente: com o registro do contrato, a propriedade fiduciária passa ao banco até a quitação, enquanto o produtor permanece com a posse direta do imóvel. Em caso de atraso, a execução da garantia pode ocorrer sem a necessidade de uma ação judicial prévia. O cartório de registro de imóveis intima o produtor para pagar o valor em atraso, acrescido dos encargos e despesas exigíveis, no prazo de 15 dias.
Sem o pagamento, a propriedade pode ser consolidada em nome do banco, que deverá promover o primeiro leilão em até 60 dias, com um segundo leilão nos 15 dias seguintes, caso necessário. Após a consolidação, o produtor ainda possui direito de preferência para adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, mediante o pagamento da dívida e dos demais valores previstos em lei.
Isso não impede que eventuais irregularidades sejam questionadas judicialmente, mas exige uma reação rápida do produtor. O STF declarou a constitucionalidade desse procedimento extrajudicial em 2023, no julgamento do Tema 982.
Não por acaso, os bancos vêm ampliando a utilização da alienação fiduciária. No Banco do Brasil, por exemplo, segundo reportagem do The AgriBiz, sua participação nas operações passou de 3% na safra 2024/25 para 63% na safra 2025/2026.
Para o produtor, o impacto é significativo. Uma frustração de safra, queda de preços ou problema climático pode comprometer temporariamente sua capacidade de pagamento, enquanto a execução da garantia avança em prazos relativamente curtos.
Além disso, perder a propriedade não significa, necessariamente, quitar a dívida. No segundo leilão, observadas as condições legais, o banco poderá aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel e, nas hipóteses admitidas pela legislação, cobrar eventual saldo remanescente.
Outro aspecto importante é que os créditos garantidos por alienação fiduciária, em regra, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial do produtor rural, ressalvadas as limitações legais relacionadas aos bens de capital essenciais durante o período de suspensão das execuções.
E o direito ao alongamento da dívida rural?
O crédito rural possui regras próprias, justamente porque a atividade agropecuária está sujeita a fatores que nem sempre podem ser controlados pelo produtor.
O Manual de Crédito Rural, especialmente no MCR 2-6-4, prevê hipóteses de prorrogação do financiamento diante de dificuldades de comercialização, frustração de safra e outras situações previstas na regulamentação, desde que demonstrados os requisitos exigidos.
A súmula 298 do STJ estabelece que o alongamento da dívida originada de crédito rural não constitui mera faculdade da instituição financeira, mas direito do devedor, nos termos da legislação aplicável.
Assim, quando preenchidos os requisitos legais, o produtor pode ter direito à prorrogação da dívida, mesmo diante da resistência do banco.
A questão ganha importância nos contratos garantidos por alienação fiduciária, pois o procedimento extrajudicial pode avançar enquanto o produtor ainda busca o reconhecimento desse direito.
Embora a garantia fiduciária não afaste, por si só, as normas aplicáveis ao crédito rural, a existência de um pedido administrativo de prorrogação também não suspende automaticamente a execução da garantia. Por isso, diante de uma negativa indevida ou do risco de consolidação da propriedade, pode ser necessário buscar a proteção judicial em caráter de urgência.
E a pequena propriedade rural familiar?
A Constituição impede a penhora da pequena propriedade rural trabalhada pela família para pagamento de dívidas decorrentes de sua atividade produtiva. Pela legislação, considera-se pequena a área de até quatro módulos fiscais, medida que varia conforme o município, observados os demais requisitos legais.
O STF, por meio do tema 961, e o STJ já reconheceram que essa proteção não pode ser afastada simplesmente porque o imóvel foi oferecido voluntariamente em garantia hipotecária.
Em dezembro de 2025, a 3ª turma do STJ estendeu esse entendimento à alienação fiduciária, no julgamento do REsp 2.233.886/RS, reconhecendo a proteção da pequena propriedade rural familiar mesmo quando oferecida voluntariamente em garantia.
O raciocínio é simples: se a hipoteca não afasta a proteção constitucional, uma garantia mais rigorosa também não deveria permitir, por si só, a perda do imóvel.
Embora relevante, a aplicação desse entendimento exige a análise das circunstâncias de cada caso, especialmente quanto ao enquadramento do imóvel como pequena propriedade rural familiar.
Além disso, a proteção não atua automaticamente. Conforme entendimento firmado pelo STJ no tema repetitivo 1.234, cabe ao produtor comprovar que o imóvel é efetivamente explorado pela família.
Cuidados essenciais antes e após a assinatura
Antes de assinar, é importante ler a cláusula de garantia. Expressões como “alienação fiduciária” ou “propriedade fiduciária” indicam a modalidade que permite a execução extrajudicial; “hipoteca” ou “cédula rural hipotecária”, a outra. A certidão de matrícula do imóvel mostra qual garantia foi registrada e em favor de quem.
Sempre que possível, vale negociar a manutenção da hipoteca ou a utilização de outras garantias, evitando comprometer área muito superior ao valor financiado.
Depois da assinatura, caso a safra seja frustrada ou surjam dificuldades que comprometam a capacidade de pagamento, o produtor deve formalizar o pedido administrativo de prorrogação, preferencialmente antes do vencimento, acompanhado de laudo técnico das perdas e documentos que demonstrem sua capacidade de pagamento.
Havendo negativa indevida, poderá ser necessário ajuizar ação para o reconhecimento do direito ao alongamento da dívida rural e, quando cabível, requerer a suspensão dos atos de cobrança e execução da garantia.
Também é indispensável não ignorar eventual intimação do cartório. O prazo de 15 dias para purgação da mora exige providências imediatas, especialmente quando houver fundamentos para questionar a cobrança ou o procedimento.
A garantia não é um mero detalhe de rodapé. Ela tem o mesmo peso da taxa de juros, pois define o risco real sobre a própria terra, que muitas vezes representa o patrimônio de toda uma vida.
A ampliação da alienação fiduciária pode oferecer maior segurança às instituições financeiras, mas também exige atenção aos direitos assegurados ao produtor rural, especialmente quando a inadimplência decorre de dificuldades próprias da atividade agropecuária.
Por isso, é indispensável analisar a modalidade de garantia antes de assinar o contrato, preferencialmente com orientação jurídica especializada.
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BRASIL. Lei 14.711/2023 - Marco Legal das Garantias, art. 9º, caput e § 13.
BRASIL. Lei 9.514/1997, arts. 22 a 27.
STF. RE 860.631/SP, Tema 982 da repercussão geral, Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, 2023.
SOUZA, Karina. O que mudou na carteira rural do Banco do Brasil após o choque de inadimplência. The AgriBiz, 23 abr. 2026.
BRASIL. Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º.
BANCO CENTRAL DO BRASIL. Manual de Crédito Rural, MCR 2-6-4.
STJ. Súmula 298 - Alongamento de dívida originada de crédito rural.
BRASIL. Constituição Federal, art. 5º, XXVI.
BRASIL. Lei 8.629/1993, art. 4º, II, “a”.
STF. ARE 1.038.507/PR, Tema 961, Rel. Min. Edson Fachin, Plenário, 2020.
STJ. REsp 1.913.236/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 16 mar. 2021.
STJ. REsp 2.233.886/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 9 dez. 2025.
STJ. Tema Repetitivo 1.234, julgado em 2024.
MARMO, Leandro. Alienação fiduciária no agro: guia completo sobre riscos e proteção para o produtor rural. Migalhas, 1º dez. 2025.