Em desistência de compra de imóvel garantido por alienação fiduciária, a qual ocorreu sem que tenha havido constituição em mora, deve ser aplicada a lei específica 9.514/97, e não o CDC. Assim entendeu o ministro Marco Aurélio Bellizze, do STJ.
A controvérsia se deu em torno do contrato de compra e venda imóvel com alienação fiduciária em garantia, envolvendo a rescisão contratual e a restituição parcial dos valores pagos.
No caso, as partes envolvidas eram duas empresas de empreendimentos imobiliários e um banco, que recorreram de uma decisão do TJ/SP. A decisão inicial havia sido favorável aos compradores, que enfrentavam dificuldades financeiras e buscavam a rescisão do contrato sem terem entrado em mora.
A principal dúvida sobre o caso estava relacionada à aplicação da lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, ou do CDC.
No Tema 1.095, o STJ fixou a seguinte tese:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
A partir da redação, poderia se presumir que a ausência de inadimplemento deslocaria a aplicação para o CDC.
No entanto, a decisão monocrática do Ministro Bellizze reforçou a aplicação da legislação específica, mesmo sem a presença de mora.
O ministro elucidou que a jurisprudência das turmas de Direito Privado do STJ já pacificou o entendimento de que, independentemente da mora, a quitação da dívida e as condições de rescisão devem observar os artigos 26 e 27 da lei 9.514/97, dada a sua especificidade para casos de alienação fiduciária.
"Sendo o contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia, na qual se busca a pretensão de desfazimento do negócio, com restituição parcial dos valores pagos, na espécie, seria irrelevante a existência, ou não, de inadimplemento do devedor fiduciante no momento em que requereu a rescisão do contrato.”
O escritório Abrahão Issa Neto e José Maria da Costa Sociedade de Advogados atua na causa.
- Processo: REsp 2.169.766
Leia a decisão.
Solução da controvérsia
Tema em discussão no processo citado acima deve ser julgado pelo STJ sob o rito dos repetitivos. Em despacho em outro processo semelhante, patrocinado pelo mesmo escritório, ministro Rogerio Schietti apontou a identificação de matéria com potencial de repetitividade, ou com relevante questão de Direito.
“A indicação deste processo como representativo da controvérsia (...) conferirá maior racionalidade aos julgamentos e, em consequência, estabilidade, coerência e integridade à jurisprudência.”
O ministro apontou que, somente no STJ, foram recuperados 30 acórdãos e 1.233 decisões monocráticas sobre o tema na base de jurisprudência.
Foram selecionados como representativos da controvérsia os seguintes processos: REsp 2.154.187, 2.155.886 e 2.157.483.
A Corte deverá decidir, definitivamente, qual a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, caso tenha havido desistência do adquirente sem, por sua vez, que tenha havido sua constituição em mora.
- Processo: REsp 2.157.483
Leia a decisão de Schietti.