Na última semana, a 3ª turma do STJ reconheceu recibo de compra e venda como justo título para fins de usucapião ordinária.
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O caso envolveu uma moradora de Aracaju/SE que alegou ter adquirido um imóvel em 2014 mediante pagamento de R$ 16 mil, comprovado por recibo de compra e venda.
Após mais de dez anos de posse, a Justiça local negou o pedido de usucapião por entender que o documento não configurava justo título.
Ao reformar a decisão, o STJ considerou que o recibo demonstrava a aquisição onerosa do imóvel e a intenção de transferência da propriedade, podendo servir de fundamento para a usucapião ordinária.
Confira, a seguir, o que caracteriza o justo título e como ele pode ser comprovado em juízo.
O conceito
Inicialmente, é preciso lembrar que o ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos e prazos próprios.
Entre elas está a usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do CC. Nessa modalidade, além da posse qualificada pelo tempo, exige-se também a boa-fé do possuidor e a existência de justo título.
De forma geral, a doutrina entende que o justo título não precisa ser um documento perfeito ou plenamente eficaz para transferir a propriedade. Trata-se de um ato jurídico que, em tese, poderia transmitir o domínio, mas que não produziu esse efeito por algum defeito formal ou jurídico.
Os civilistas Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald explicam1, em doutrina, que o justo título é o instrumento que leva o possuidor a acreditar legitimamente que adquiriu a propriedade do bem. Em outras palavras, trata-se de um ato que aparenta ser idôneo para transferir o domínio, embora apresente algum vício que impeça a efetiva transmissão da propriedade.
Segundo os autores, o elemento essencial é a aparência de legitimidade do título, capaz de induzir uma pessoa normalmente prudente a acreditar que passou a ser proprietária do imóvel.
Por isso, podem ser considerados justo título instrumentos como escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação e outros negócios jurídicos que, em tese, seriam aptos à transferência do domínio.
A ideia de justo título também é abordada de forma clássica na doutrina de Orlando Gomes2, para quem a expressão não se refere necessariamente a um documento, mas a um ato jurídico cuja finalidade econômica é transferir a propriedade.
Segundo o autor, o justo título corresponde ao chamado ato translativo ineficaz: um negócio jurídico que, em princípio, seria capaz de transferir o domínio, mas que não produziu esse efeito por algum obstáculo jurídico.
Entre as situações apontadas pela doutrina estão, por exemplo:
- aquisição de um bem de quem não é o verdadeiro proprietário;
- transferência realizada por quem não tinha poder de disposição sobre o bem;
- erros na forma exigida para o ato de transferência, como a ausência de escritura pública quando ela é necessária.
Nessas hipóteses, embora o negócio não produza a transferência da propriedade, ele pode servir de fundamento para a usucapião ordinária, desde que o possuidor exerça a posse do bem pelo prazo legal e esteja de boa-fé.
Registro não é requisito
A doutrina também ressalta que o registro do título no cartório não é requisito para caracterizar o justo título na usucapião.
O enunciado 86 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelece que a expressão abrange qualquer ato jurídico apto, em tese, a transferir a propriedade, ainda que não tenha sido registrado.
"A expressão 'justo título' contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro."
A jurisprudência do STJ segue essa mesma linha.
Para o advogado André Abelha, fundador e Diretor Institucional do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, o tribunal já vinha admitindo interpretação mais ampla do conceito. Em 2012, por exemplo, a Corte reconheceu que instrumento de promessa de compra e venda pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária.
Posteriormente, em julgamento de 2021, a 3ª turma afirmou que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não descaracteriza o justo título, desde que presentes os demais requisitos da usucapião ordinária.
Na ocasião, o colegiado entendeu que o compromisso de compra e venda pode demonstrar a intenção de transferência da propriedade e servir como fundamento para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
Interpretação na prática
Segundo o advogado Alexandre Gomide, sócio da banca Junqueira Gomide Advogados, na prática jurídica, instrumentos como compromisso de compra e venda e cessão de direitos são frequentemente aceitos como justo título para fins de usucapião ordinária.
Ainda assim, ele observa que a jurisprudência recente tem adotado uma interpretação cada vez mais ampla do conceito. Segundo o advogado, essa tendência pode estar relacionada à busca por facilitar a regularização fundiária, movimento que também se reflete na ampliação de instrumentos extrajudiciais, como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial.
Apesar disso, Gomide vê com cautela a possibilidade de uma ampliação indiscriminada do conceito.
"Embora entenda que a decisão do STJ confira maior facilidade à regularização fundiária, tenho receio da interpretação ampliativa a ser conferida pelos demais tribunais do país sem a cautela necessária."
Segundo o advogado, a análise do documento deve ser cuidadosa e considerar as circunstâncias do caso concreto.
No julgamento do STJ, o recibo apresentado indicava quitação plena do valor do imóvel, o que reforçou a conclusão de que havia efetiva intenção de transferência da propriedade.
"Caso o recibo não conferisse a quitação integral, o documento poderia não ser considerado como justo título, assim como a posse de boa-fé poderia ser contestada. Em tal hipótese, a usucapião extraordinária seria o caminho mais seguro."
Abelha também ressalta a importância da análise individualizada de cada situação.
"A aceitação ou a recusa do documento depende do entendimento do juiz ou registrador que analisará o caso. E o caso recém-julgado pelo STJ é prova disso: o documento havia sido recusado nas duas instâncias."
O advogado acrescenta que, em ações desse tipo, o documento costuma ser o principal elemento de prova da intenção de transferência da posse, embora possa ser complementado por outros elementos.
"O próprio documento deve revelar a transmissão da posse ad usucapionem, e seu exercício de boa-fé. Mas nada impede que ele seja reforçado por outras provas, e de fato isso pode ser necessário em diversos casos."
Via adequada?
Os especialistas também avaliaram se o caso poderia ser resolvido por adjudicação compulsória, ação utilizada quando o comprador paga pelo imóvel, mas o vendedor se recusa a formalizar a transferência da propriedade por meio de escritura pública.
No caso analisado pelo STJ, porém, os advogados ouvidos pela reportagem entendem que a usucapião foi a via adequada. Isso porque o documento apresentado não configurava uma promessa de venda a ser cumprida judicialmente, mas apenas um recibo que indicava a conclusão da negociação.
Nessa situação, a regularização da propriedade ocorre pela consolidação da posse ao longo do tempo, e não pela execução de uma obrigação contratual.
"A usucapião era o caminho mais adequado, considerando a ausência de contrato de promessa de compra e venda (ou similar)", afirma Alexandre Gomide.
Para André Abelha, o próprio conteúdo do recibo reforça essa conclusão. Segundo ele, o documento indicava que a negociação havia sido concluída, sem previsão de lavratura futura de escritura pública.
"Em documento simplório, de apenas uma folha, 'A vendedora acima qualificada declara para os devidos direitos que vendeu' à compradora o imóvel ali identificado. Não há menção a futura escritura. O próprio documento, em sua substância (logicamente ele é repleto de problemas formais), dá o negócio por encerrado."
Nessas circunstâncias, explica o especialista, não seria possível recorrer à adjudicação compulsória, já que esse instrumento pressupõe o descumprimento de uma promessa de transferência.
"Como a adjudicação compulsória tem o objetivo de dar cumprimento a uma promessa, ela não seria cabível", conclui.
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Referências
1 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8. ed. Salvador: JusPodivm, 2012. v. 5.
2 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012.