O juiz de Direito Eduardo Cardoso Gerhardt, da 1ª vara de Pirenópolis/GO, declarou resolvido contrato de promessa de compra e venda de fração em multipropriedade e determinou que a incorporadora devolva R$ 8.947,69 aos compradores.
Embora a legislação permita cláusula penal de até 50% nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, o magistrado entendeu que, no caso, a soma dessa penalidade com a perda integral do sinal, a corretagem e outros encargos resultaria em retenção excessiva. Por isso, limitou a cláusula penal a 10% dos valores pagos diretamente à incorporadora.
454220
Entenda o caso
Os compradores adquiriram uma fração de tempo em empreendimento de multipropriedade e afirmaram ter pago R$ 14.048,76. Posteriormente, por razões pessoais e financeiras, decidiram encerrar o negócio e buscaram a resolução extrajudicial, sem sucesso.
Na ação, alegaram ainda que a contratação ocorreu em ambiente de lazer, com uso de técnicas persuasivas de venda, e questionaram as cláusulas que definiam os valores que poderiam ser retidos em caso de desistência.
Pediram a devolução de 90% do que haviam pago e indenização por danos morais.
A incorporadora defendeu a validade do contrato e afirmou que a rescisão decorreu exclusivamente da vontade dos compradores. Assim, sustentou que deveriam ser mantidas as retenções previstas no instrumento, entre elas comissão de corretagem, sinal de negócio, cláusula penal e outros encargos. Também contestou a incidência do CDC e o pedido de danos morais.
Relação de consumo
O juiz reconheceu a aplicação do CDC, destacando que a empresa atua profissionalmente na comercialização de unidades de multipropriedade e que não havia prova de que os compradores tivessem adquirido o bem para exercício de atividade econômica ou profissional.
Por outro lado, afastou a alegação de vício de consentimento por falta de elementos que demonstrassem erro, dolo ou coação. Ainda assim, entendeu que os compradores poderiam encerrar o contrato, já que manifestaram de forma clara a intenção de pôr fim ao negócio.
Retenções desproporcionais
Ao definir quanto poderia ser descontado dos valores pagos, o magistrado observou que o empreendimento estava submetido ao patrimônio de afetação. Nesse regime, a lei permite cláusula penal de até 50% das quantias pagas pelo comprador.
Segundo o juiz, porém, a previsão legal do percentual máximo não afasta o controle de proporcionalidade no caso concreto.
Na sentença, destacou que o empreendimento já estava concluído e que a incorporadora não demonstrou ter sofrido prejuízo extraordinário em razão do desfazimento. Nesse cenário, considerou excessiva a retenção cumulativa da corretagem, da integralidade do sinal, da cláusula penal de 50% e dos demais encargos pretendidos.
A cláusula penal foi, então, reduzida para 10% dos valores pagos diretamente à incorporadora.
O juiz também afastou a perda integral e autônoma do sinal de negócio. Isso porque o próprio contrato o qualificava como princípio de pagamento. Para o magistrado, reter esse valor integralmente e, ao mesmo tempo, aplicar a cláusula penal significaria impor dupla penalização pelo mesmo desfazimento.
Já a comissão de corretagem, de R$ 4.106,88, foi mantida integralmente. Segundo a sentença, o valor estava claramente discriminado no contrato, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 938.
Também foram afastados descontos referentes a condomínio, impostos e outros encargos que não foram individualizados nem comprovados pela empresa.
A taxa de fruição igualmente não pôde ser descontada. Embora o empreendimento já estivesse concluído, o juiz entendeu que não houve prova de que o período específico correspondente à fração adquirida tivesse efetivamente ficado à disposição dos compradores.
Dos R$ 14.048,76 pagos, R$ 4.106,88 correspondiam à corretagem. Restaram, portanto, R$ 9.941,88 pagos diretamente à incorporadora. Com a retenção de 10%, o valor a ser devolvido foi fixado em R$ 8.947,69, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.
O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado. Para o magistrado, a controvérsia era essencialmente contratual e patrimonial, sem demonstração de situação excepcional capaz de atingir direitos da personalidade.
O escritório Gouvêa Advogados Associados atua no caso.
- Processo: 5986633-14.2025.8.09.0126
Leia a decisão.