O tamanho do imóvel pode influenciar o valor do IPTU, mas não pode ser utilizado livremente pelas prefeituras para definir alíquotas mais altas. Em agosto de 2026, o STF fixou, no Tema 1.455 da repercussão geral, que é inconstitucional estabelecer alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel por meio de lei municipal posterior à EC 29/00.
A decisão, originada de legislação de Chapecó/SC, que previa alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, definiu que a metragem não pode ser utilizada como critério autônomo para estabelecer alíquotas diferenciadas.
"É importante que o contribuinte entenda que o tamanho do imóvel e a alíquota do IPTU são questões diferentes. A metragem pode integrar a avaliação das características da propriedade, mas isso não significa que o município possa aumentar a alíquota exclusivamente porque o imóvel tem uma área construída maior", explica Bruno Medeiros Durão, advogado tributarista e fundador da Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados.
Segundo o especialista, a distinção é relevante porque o IPTU é uma despesa recorrente para famílias, proprietários e empresas, além de representar uma fonte importante de arrecadação municipal. Para ele, uma cobrança calculada com base em critérios inadequados pode gerar questionamentos administrativos e judiciais, enquanto mudanças na interpretação das regras também exigem atenção das prefeituras responsáveis pela gestão tributária.
Para saber se o contribuinte está pagando IPTU indevido, o primeiro passo, de acordo com o profissional, é conferir o carnê do imposto e verificar o valor venal atribuído ao imóvel, os dados cadastrais e a legislação municipal aplicada ao cálculo. A área construída pode ser considerada na avaliação do imóvel, mas a fixação da alíquota deve respeitar os critérios constitucionais.
"Um IPTU elevado não significa, automaticamente, que exista uma cobrança ilegal. O contribuinte precisa identificar de onde vem o valor exigido e verificar se a alíquota foi definida de acordo com a legislação. A análise deve considerar a regra municipal e a forma como ela foi aplicada ao imóvel", esclarece.
Caso identifique uma possível irregularidade, o advogado orienta que o proprietário pode avaliar um pedido de revisão junto à prefeitura ou, conforme as circunstâncias, buscar orientação jurídica para examinar as medidas cabíveis. Nesse cenário, explica que a decisão do STF não representa redução automática do imposto para todos os imóveis nem garante a restituição imediata de valores pagos anteriormente.
Na avaliação de Bruno Durão, a discussão também tem dimensão econômica. Para os municípios, a necessidade de adequar a cobrança aos limites constitucionais pode exigir a revisão de normas e procedimentos tributários. Eventuais questionamentos sobre lançamentos anteriores também podem gerar demandas administrativas e judiciais.
Para proprietários e empresas, o profissional destaca que a previsibilidade tributária é importante no planejamento financeiro. O IPTU compõe o custo de manutenção de imóveis residenciais e comerciais e pode influenciar decisões de investimento, locação e gestão patrimonial.
"Quando falamos de tributação imobiliária, a segurança jurídica precisa caminhar junto com a arrecadação. O município tem o dever de financiar os serviços públicos, mas deve fazer isso respeitando os limites constitucionais. Para o contribuinte, conhecer os critérios de cobrança é uma forma de verificar se está pagando o valor efetivamente devido", afirma o advogado.
O especialista conclui que a discussão reforça a importância de conferir as regras municipais e compreender os limites estabelecidos pelo STF. Para quem recebeu uma cobrança elevada, a orientação é examinar os critérios de cálculo antes de concluir que existe irregularidade ou deixar de pagar o tributo.