O contrato de incorporação imobiliária é atualmente regulado no Brasil pela lei 4.591/1964, com suas cada vez mais frequentes atualizações. Segundo a redação do art. 28, parágrafo único, da aludida lei, a incorporação imobiliária é a "atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas em unidades autônomas".

É um contrato que coliga venda de uma fração ideal com a construção e promessa de ulterior individualização de unidades autônomas¹ e tem, a nosso ver, essência coletiva já que é voltado à comercialização de variadas unidades que serão construídas em conjunto.

Em outras palavras, o contrato de incorporação imobiliária contém em seu cerne a lógica de comercialização de variadas unidades num mesmo empreendimento. Diz-se isso porque pressupõe a formalização de múltiplos contratos individuais que contribuirão para um fim comum que é a consecução do empreendimento e entrega das unidades individualizadas para os respectivos adquirentes contratantes.

A prova real desta afirmação reside no fato de que o inadimplemento de um ou mais adquirentes poderá causar prejuízo àqueles adimplentes na medida que o empreendimento como um todo pode ficar comprometido e/ou sofrer atraso na entrega.²

Como existe a possibilidade de refletir-se um individual inadimplemento sobre terceiros e como se trata de um mercado que envolve o setor bancário e a economia popular, desde sua primeira redação a lei 4.591/1964 procura trazer maior segurança às negócios que envolvem a incorporação imobiliária.

É importante que se diga que a regulação tal como posta a partir de 1964 advém de época de ausência de disciplina jurídica da profissão de incorporador. Segundo leciona Caio Mário da Silva Pereira, a situação enfrentada pelo país era a de que inicialmente o negócio da incorporação se tratava de um dos mais lucrativos com ampla margem de proveitos e que por isso atraiu grande número de interessados a ponto de que "qualquer pessoa era incorporador", com ou sem habilitação técnica e com ou sem idoneidade financeira e moral. Com o passar do tempo veio época de crise que fez com que maus incorporadores colocaram uma nuvem de desconfiança no negócio das incorporações que de forma generalizada contaminava os bons incorporadores³.

A segurança objetivada pela norma que este texto examinará restringir-se-á ao art. 32 da lei 4.591/1964, com suas posteriores alterações e interpretações. Assim, era a redação original legislativa:

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos.

A redação original deste artigo veio acompanhada daquela do art. 66, I, da Lei 4.591/64, que assim está disposta até os dias atuais:

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo [...]:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

Como se pode observar, enquanto a redação original do art. 32 dispunha que não podia o incorporador negociar qualquer unidade antes do arquivamento de toda a documentação necessária ao registro do ato na matrícula imobiliária correspondente, o art. 66, I, também em sua redação original determinava que se realizada tal "negociação" estar-se-á diante de uma contravenção penal.

A interpretação dada à norma original tanto pela jurisprudência seguiu o caminhar de que não seria possível realizar qualquer negociação que envolvesse qualquer unidade autônoma antes do registro da incorporação imobiliária, e, dentro desta negociação, estaria o termo de reserva de uma unidade. Neste ponto merece destaque parte do voto do eminente Min. Ari Pargendler afirma que "termo de reserva" assimila uma negociação⁴.

Mesmo que se assuma variadas feições do termo de reserva: com ou sem pagamento, com ou sem multa e com ou sem possibilidade de resilição unilateral, fato é que uma vez compreendido que sequer se poderia negociar, tal prática geralmente era enquadrada como negociação, e, portanto, vedada pelo ordenamento jurídico vigente.

Contudo, em 27/6/22 foi sancionada a lei 14.382/22 que cuidou de alterar a redação do art. 32 da lei 4.591/1964. A partir de tal data passou a ser a redação legislativa:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

Não há dúvidas de que a mais relevante alteração ao artigo foi a substituição do termo "negociar" pelos termos "alienar ou onerar" e com isso os termos de reserva voltaram ao centro do debate.

Segundo o Dicionário Houaiss da língua portuguesa, "negociar" é transacionar comercialmente; fazer negócio a respeito de; permutar ou vender por contrato; firmar, celebrar (acordo, ajuste, contrato etc.); conduzir negociação; tomar providências; agenciar. Por sua vez, "alienar" significa transferir para outrem ou domínio ou a propriedade de; tornar alheio; renunciar ou abandonar direito; ceder; vender; alterar; transferir; e, ainda, o vocábulo "onerar" indica impor-se, sujeitar-se a ônus, obrigação ou gastos; fazer contrair ou contrair ônus, dívidas, endividar-se; sobrecarregar; tornar dispendioso, mais oneroso; encher, cobrir.⁵

Ao analisar-se os termos empregados na legislação, vê-se que os novos verbos utilizados tornam mais porosas as fronteiras da vedação. A mudança é significativa porque parte-se da premissa de que toda norma tem uma razão de ser dentro do ordenamento e que uma deliberada alteração externaliza uma intenção específica do legislador.

Ainda que recente a alteração e com raras análises interpretativas do Poder Judiciário, fato é que tomou notoriedade no cenário nacional acórdão do TJ/SC que assim se manifestou acerca da alteração na legislação:

NOVA REDAÇÃO (LEI 14.382/22) DO ART. 32 DA LEI 4.591/1964 QUE DEIXOU DE VEDAR A NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM MOMENTO ANTERIOR AO ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS, PASSANDO A PROIBIR, TÃO SOMENTE, A SUA ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO, NO INTUITO DE ABRANDAR O RIGOR DA PROIBIÇÃO CONTIDA NO DISPOSITIVO. AUSÊNCIA DE ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO NO CASO CONCRETO. NÃO CONFIGURADO PREJUÍZO AOS CONSUMIDORES OU VIOLAÇÃO AOS SEUS DIREITOS. [...] (TJSC, Agravo de Instrumento 5054611-66.2023.8.24.0000, do TJ/SC, rel. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 4/6/24).

Após intensa publicidade acerca deste precedente, os chamados termos de reserva de unidade autônoma ganharam espaço porque passaram a contar com uma aparente chancela jurisprudencial.

No entanto, embora tenha aparentemente diminuído a restrição e conte a mudança legislativa com um inicial respaldo jurisprudencial, importante observar que a lei 14.382/22 não replicou a alteração do verbo negociar imposta no art. 32 ao art. 66, I da lei 4.591/1964, que remanesce, até hoje, com aquela original lógica de que é a negociação de frações ideais antes do cumprimento das exigências da lei - incluso o arquivamento dos documentos da incorporação no registro de imóveis – uma contravenção penal.

Desta feita, apesar da possibilidade de se interpretar o art. 32 de forma a autorizar que o incorporador realize negociação que não se enquadre como oneração ou alienação de unidade autônoma, tal ato, ao mesmo tempo, seria tipificado pelo art. 66, I como uma contravenção penal. Tal conclusão é dificilmente conciliável com a ideia de um legislador racional, já que importaria admitir que uma mesma lei tolera civilmente uma conduta que, simultaneamente, proíbe e sanciona na esfera penal.

Em razão desta incongruência normativa é que na X Jornada de Direito Civil realizada em junho de 2026 foi aprovado o Enunciado 715 que assim dispôs:

A vedação de alienação ou oneração de unidades autônomas, prevista no art. 32 da lei 4.591/1964, compreende a proibição de negociação de qualquer natureza, antes do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, reforçada pela tipificação penal da conduta pelo art. 66, I, da mesma lei.

Em simples leitura é possível perceber que das formas de interpretação da incongruência normativa, pelo histórico do tema antes da edição da lei 4.691/1964 e até para beneficiar o "bom incorporador", a doutrina, pelo enunciado, optou por beneficiar aquele adere ao negócio (o adquirente).

O objetivo aparentemente foi o de encerrar - ao menos no plano doutrinário - a tentativa de distinguir a alienação ou oneração da unidade de outras formas preliminares de negociação. Se o art. 32 já empregava o verbo "negociar" e o art. 66, I, sanciona a negociação realizada antes do registro da incorporação, a interpretação sistemática da lei 4.591/1964 conduziria à compreensão agora explicitada pela Jornada: a vedação não recai apenas sobre a celebração do contrato de compra e venda ou da promessa de compra e venda, mas sobre a própria negociação da futura unidade autônoma.

Nesse contexto, pouco importa o nomen iuris atribuído ao instrumento. "termo de reserva", "proposta de reserva" ou qualquer outra denominação, não são capazes, por si só, de afastar a incidência da norma quando, em substância, houver negociação de unidade integrante de incorporação ainda não registrada. O enunciado 715, mais do que criar uma nova proibição, procura trazer uma segurança jurídica interpretativa e, para tanto, optou por restabelecer a fronteira que a própria lei de incorporações já havia traçado: antes do registro do memorial não pode haver negociação da unidade.

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