A reforma tributária trouxe muitas mudanças para o patrimônio, e ao regulamentar a tributação das operações imobiliárias pelo IBS e pela CBS, a LC 214/25 - posteriormente complementada pela LC 227/26 criou uma oportunidade concreta de planejamento patrimonial para proprietários de imóveis. Uma oportunidade que, convém dizer desde logo, tem prazo: 31 de dezembro de 2026.

O redutor de ajuste e o valor de referência:

Ciente de que boa parte do estoque imobiliário brasileiro foi adquirida e se valorizou sob o sistema anterior, o legislador instituiu regras de transição para evitar que essa valorização histórica fosse integralmente alcançada pelos novos tributos. Três dispositivos merecem atenção especial.

O art. 256 da LC 214/25¹ criou o chamado valor de referência dos imóveis, apurado pela administração tributária com base em informações de mercado. O art. 257² instituiu o redutor de ajuste, mecanismo vinculado a cada imóvel e destinado a reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS nas futuras alienações, impedindo que a valorização anterior ao novo sistema seja tributada como se fosse riqueza gerada sob sua vigência. E o art. 258³ estabeleceu a forma de cálculo desse redutor, consagrando a regra decisiva: para os imóveis pertencentes ao contribuinte em 31/12/26, é possível optar pela utilização do valor de referência,  e não apenas do custo de aquisição para a composição do redutor, observadas as condições legais.

É justamente nessa opção que reside a oportunidade.

A dupla vantagem de estruturar a holding para organização dos bens em 2026

Para quem estuda concentrar o patrimônio imobiliário em uma holding patrimonial, o ano de 2026 permite combinar dois benefícios distintos e complementares.

O primeiro ocorre no momento da integralização. Nos termos do art. 23 da lei 9.249/95, a pessoa física pode integralizar imóveis ao capital social pelo valor constante de sua declaração de Imposto de Renda, isto é, pelo custo histórico de aquisição. Nessa hipótese, não há incidência imediata de Imposto de Renda sobre o ganho de capital correspondente à diferença entre o custo histórico e o valor atual do bem, a tributação fica diferida para eventual alienação futura.

O segundo benefício é prospectivo. Quando a holding vier a alienar o imóvel já sob o regime do IBS e da CBS, o redutor de ajuste poderá ter sido composto pelo valor de referência, que tende a refletir o valor de mercado do imóvel na data definida pela legislação. Como esse parâmetro é potencialmente muito superior ao custo histórico, a diferença entre ambos amplia o redutor aplicável e, por consequência, reduz a base de cálculo dos novos tributos, conforme as características da operação.

Na prática, o contribuinte integraliza pelo custo de aquisição, posterga a tributação do ganho de capital e ainda preserva, para o futuro, um redutor calculado sobre base próxima ao mercado. É a combinação desses dois efeitos que torna 2026 um ano estratégico.

A partir de 1º de janeiro de 2027, os imóveis adquiridos pela pessoa jurídica, inclusive por integralização, terão o redutor composto, em regra, pelo valor da aquisição, sem a opção assegurada aos bens existentes no patrimônio do contribuinte em 31/12/26. A LC 227/26 reforçou o caráter temporal dessas regras ao disciplinar situações particulares, como permutas e imóveis em construção naquela data.

Isso não significa que a holding patrimonial deixará de ser ferramenta eficiente, pois ela seguirá cumprindo papel central na organização, na governança familiar e no planejamento sucessório, mas significa que uma vantagem específica, criada pela própria legislação de transição, tem prazo certo para ser analisada e, quando adequada ao caso concreto, aproveitada.

Devem avaliar essa oportunidade, especialmente, os empresários que mantêm imóveis no patrimônio pessoal, as famílias com patrimônio imobiliário relevante, os investidores com imóveis destinados à locação, os proprietários que pretendem vender nos próximos anos e as famílias que já estudam a constituição de uma holding para a organização dos seus bens em vida.

O regime de transição dos arts. 256 a 258 da LC 214/25 deve ser lida como uma técnica de preservação da valorização acumulada antes do novo sistema. Sua conjugação com o art. 23 da lei 9.249/95 delineia uma janela legítima de planejamento que se encerra em 31 de dezembro de 2026. O planejamento patrimonial não deve ser feito por impulso, mas também não deve ignorar oportunidades criadas pela própria lei. Quando o assunto é patrimônio, o tempo também faz parte da estratégia.

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BRASIL. LEI COMPLEMENTAR Nº 214, DE 16 DE JANEIRO DE 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária. Disponível aqui. Acesso em: 03 de Ago de 2026.

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1. Art. 256. As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, que levará em consideração:

I - análise de preços praticados no mercado imobiliário;

II - informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União;

III - informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e

IV - localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel.

§ 1º O valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação nos termos do art. 13, em conjunto com as demais características da operação.

§ 2º O valor de referência dos bens imóveis deverá ser:

I - divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter);

II - estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB a que se refere o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar; e

III - atualizado anualmente.

§ 3º O valor de referência poderá ser impugnado por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento.

§ 4º Para fins de determinação do valor de referência, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter.

2. Art. 257. A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste, nos termos do regulamento.

§ 1º O redutor de ajuste de que trata este artigo será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.

§ 2º O valor do redutor de ajuste é composto:

I - por seu valor inicial, nos termos do caput do art. 258; e

II - pelos valores dispostos no § 6º do art. 258.

§ 3º Os valores de que tratam os incisos I e II do § 2º deste artigo serão corrigidos pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo da data de sua constituição até a data em que são devidos o IBS e a CBS incidentes na alienação do bem imóvel.

§ 4º Na alienação do bem imóvel, o redutor de ajuste:

I - será mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção, no caso de o imóvel ser adquirido por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS;

II - será extinto nos demais casos.

§ 5º Na fusão, remembramento ou unificação de bens imóveis, o valor do redutor de ajuste do imóvel resultante da fusão, remembramento ou unificação corresponderá à soma do valor do redutor de ajuste dos imóveis fundidos ou unificados.

§ 6º Na divisão de bens imóveis, inclusive mediante subdivisão, desmembramento e parcelamento, o valor do redutor de ajuste dos imóveis resultantes da divisão deverá ser igual ao valor do redutor de ajuste do imóvel dividido, observados os seguintes critérios:

I - o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de seu valor de mercado; ou

II - caso não seja possível a identificação do valor de mercado de cada imóvel resultante da divisão, ou em outras hipóteses previstas em regulamento, o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de sua área.

§ 7º Na atividade de loteamento realizada por meio de contrato de parceria, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.

§ 8º A ausência de regulamentação da forma de utilização do redutor de ajuste de que trata este artigo não impede sua utilização nos termos desta Lei Complementar.

3. Art. 258. O valor inicial do redutor de ajuste corresponde:

I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026:

a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º deste artigo; ou

b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 256 desta Lei Complementar;

II - no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma:

a) do valor de aquisição do terreno, constante dos instrumentos mencionados na forma do § 1º do art. 254, atualizado nos termos do § 4º deste artigo; e

a) do valor de aquisição do imóvel sobre o qual está sendo realizada a construção, constante dos instrumentos mencionados na forma do § 1º do art. 254, atualizado nos termos do § 4º deste artigo; e   (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

b) do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, comprovado com base em documentos fiscais idôneos, atualizado nos termos do § 4º deste artigo;

III - no caso de bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel.

III - no caso de bens imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel.   (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

§ 1º A data de constituição do redutor de ajuste é:

I - no caso dos incisos I e II do caput deste artigo, 31 de dezembro de 2026;

II - no caso do inciso III do caput deste artigo, a data da operação.

§ 2º Caso o valor de referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor de ajuste na forma do inciso I do caput deste artigo, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento.

§ 3º Caso o valor de aquisição de que tratam os incisos I, alínea “a”, II, alínea “a”, e III do caput deste artigo seja baseado em declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé, poderá a autoridade fiscal instaurar processo administrativo, observado o contraditório e a ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição, nos termos do regulamento.

§ 4º Os valores a que se referem os incisos I, alínea “a”, e II, alíneas “a” e “b”, do caput deste artigo serão atualizados até 31 de dezembro de 2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

§ 5º Na hipótese do inciso III do caput, o valor do redutor de ajuste fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, caso:

I - a alienação ocorra em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel;

II - o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS; e

III - não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante:

a) do Imposto de Renda sobre ganho de capital em relação à operação; e

b) do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, em relação à aquisição pelo alienante.

§ 6º Integram o redutor de ajuste relativo ao bem imóvel, na data do efetivo pagamento:

I - o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste; e

II - as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste de que trata o caput.

§ 7º Incluem-se no conceito de contrapartidas municipais:

I - o valor correspondente ao percentual destinado a doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e

II - as contrapartidas estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registradas no cartório de registro de imóveis, nos termos do inciso V do caput do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

§ 8º Fica vedada a apropriação de créditos em relação ao IBS e à CBS incidentes sobre os bens e serviços adquiridos para a realização das contrapartidas a que se refere o inciso II do § 6º deste artigo que integrem o redutor de ajuste, nos termos do referido parágrafo.

§ 9º A data de constituição dos valores incluídos ao redutor de ajuste nos termos do § 6º deste artigo é a data do pagamento dos tributos e das contrapartidas ou da transferência ao poder público dos bens cedidos em contrapartida.

§ 10. No caso de bens imóveis adquiridos de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, é assegurada a manutenção do valor do redutor de ajuste, nos termos do inciso I do § 4º do art. 257, sem prejuízo do direito ao crédito do IBS e da CBS incidentes na operação. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026)