O direito imobiliário e o ambiental andam de mãos dadas. Se a questão ambiental for negligenciada ou incorretamente interpretada no início de um projeto imobiliário, isso certamente será um problema no futuro. Isso é um fato cada vez mais corriqueiro.

Recentemente, um cliente nos apresentou uma situação particularmente interessante. Ele havia adquirido um imóvel para fazer um parcelamento de solo. A localização era ótima. Havia grande demanda. O imóvel possuía vegetação em pouco menos de 40% da área total, mas ele poderia suprimir metade dessa área vegetada. Ou seja, poderia utilizar 80% do imóvel. E o negócio era ótimo porque o preço era bem abaixo do praticado pelo mercado. Estava orgulhoso e certo que havia feito uma grande aquisição.

Queria apoio “apenas” para revisarmos e blindarmos o pedido da supressão de metade da vegetação existente, como lhe havia sido informado ser possível. Ao analisar a documentação entregue sentimos falta de algumas questões bastante óbvias. Não havia inventário florestal, nem certidão informando quando aquela área havia sido inserida no perímetro urbano do município. Solicitamos as informações. Ao analisarmos os documentos verificamos que a vegetação era integrante do bioma Mata Atlântica, era classificada como “secundária em estágio avançado de regeneração” e a a mesma havia sido inserida no perímetro urbano no ano de 2008. Aí veio o “primeiro susto do cliente”!

Como a vegetação era secundária em estágio avançado de regeneração seu uso/supressão era regulado pelo disposto no art. 30 da lei da Mata Atlântica. E lá é claro que quando for esse tipo de vegetação se pode suprimir realmente 50% da vegetação existente no imóvel. Mas o inc. II traz uma exceção: quando a área passou a fazer parte do perímetro urbano após a entrada em vigor da LMA (22/12/06) a supressão de vegetação nesse estágio sucessional é expressamente proibida! Ou seja, 20% da área que ele imaginava ser passível de ser loteada, na verdade não poderia sequer mexida.

Logo veio o segundo problema. Como o restante da área era desprovido de vegetação, e a princípio passível de ser integralmente utilizado, perguntamos como a supressão dessa vegetação havia ocorrido. Como não havia informações, pesquisamos pelo nome do antigo proprietário e descobrimos haver autuação por parte do órgão ambiental estadual por supressão ilegal/sem autorização. E, ato contínuo, descobrimos haver um inquérito civil já com indicação de propositura de Ação Civil Pública para reparação do dano ambiental. Ao explicarmos que a responsabilidade civil ambiental (obrigação de reparação do dano) era objetiva, imprescritível, solidária e possuía natureza propter rem, veio o “segundo susto”. O imóvel não havia sido barato, na verdade ele havia pago para ter problemas!

Pois bem. Embora peculiar, a situação narrada se assemelha a inúmeras outras operações do mercado imobiliário brasileiro. A dimensão ambiental deixou de ser mero pano de fundo para se tornar elemento central nas negociações. Cada vez mais contratos, especialmente de promessa de compra e venda de imóveis urbanos e rurais, são celebrados sem a devida atenção a passivos ou restrições ambientais, circunstância que vem se consolidando como um dos maiores vetores de litígio e de frustração negocial no país.

A responsabilidade civil ambiental, como dito acima, possui caráter propter rem, isto é, adere ao imóvel e se transmite ao adquirente independentemente de culpa ou de ciência prévia das irregularidades. Esse regime, consolidado na jurisprudência do STJ e na legislação vigente, impõe ao comprador o risco de herdar obrigações de recuperação ambiental cujos custos podem superar, em muito, o valor do bem adquirido.

O adquirente que não contrata auditorias ambientais e não insere cláusulas com alocação de responsabilidade no contrato de compra e venda pode ser surpreendido por autuações por órgãos ambientais, por ações civis públicas movidas pelo Ministério Público ou por demandas ajuizadas por terceiros eventualmente afetados.

Além disso, a aquisição de imóvel sem a devida due diligence ambiental pode configurar vício oculto, autorizando o comprador a redibir o contrato ou exigir abatimento proporcional do preço, além de limitar o uso ou o potencial construtivo de empreendimentos.

Nesse cenário, as cláusulas contratuais ambientais nos contratos imobiliários ganham protagonismo:  bem redigidas, elas não apenas distribuem riscos de forma equânime entre as partes, como também criam mecanismos de proteção patrimonial e conferem segurança jurídica à transação. 

Por isso, antes de redigir qualquer cláusula ambiental, é recomendável a realização de due diligence prévia, destinada à identificação de eventuais passivos e restrições ambientais, tais como APPs - áreas de preservação permanente, UC - unidades de conservação, áreas contaminadas, processos administrativos e judiciais em curso, entre outros aspectos relevantes. O resultado dessa análise orientará a definição do conteúdo e a alocação de riscos nas cláusulas ambientais, tornando-as instrumentos eficazes e não meramente formais.

Nesse contexto, podem ser previstas diversas modalidades de cláusulas contratuais ambientais, dentre as quais se destacam : (i) cláusula de garantia ambiental, por meio das quais o vendedor declara expressamente, com respaldo documental, a regularidade ambiental do imóvel e inexistência de passivos ambientais; (ii) cláusula de responsabilidade por passivos pretéritos, que estabelecem a distribuição contratual das responsabilidades decorrentes de passivos ambientais identificados após a celebração do contrato;  e (iii) cláusulas de ajuste de preço, prevendo que o montante correspondente ao custo estimado de regularização, apurado por laudo técnico especializado, seja reduzido do valor da transação.

Portanto, a inserção de cláusulas ambientais nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis deixou de representar um mero diferencial técnico para se consolidar como verdadeira exigência de boa prática contratual. O arcabouço normativo brasileiro impõe aos advogados atuantes no mercado imobiliário um olhar necessariamente interdisciplinar, capaz de identificar riscos ambientais e convertê-los em instrumentos contratuais precisos e eficazes.

Em um cenário de crescente judicialização das questões ambientais e de progressiva valorização dos padrões ESG pelo mercado financeiro e por investidores institucionais, o advogado especializado em direito ambiental torna-se parceiro estratégico indispensável nas operações imobiliárias de qualquer porte - do pequeno imóvel rural aos grandes loteamentos industriais. O custo de uma assessoria preventiva é, invariavelmente, uma fração dos custos de um litígio ambiental.