Neste artigo, será desenvolvido um dos temas centrais da tese de doutorado do presente autor: a relação entre os sistemas de transmissão imobiliária, a causalidade e a proteção do terceiro de boa-fé¹. O Direito brasileiro impõe ao adquirente por transmissão derivada inter vivos um dever paradoxal: o dever de confiar no Registro de Imóveis porque o registro é o modo pelo qual se transfere a propriedade, mas, ao mesmo tempo, deve desconfiar do que está registrado, porque poderá perder o imóvel em razão de um vício remoto, invisível e anterior à sua aquisição.

O cidadão paga o preço, celebra o título formalmente adequado, recolhe tributos, submete o negócio à qualificação registral, obtém o registro em seu nome e, ainda assim, pode descobrir, anos ou décadas depois, que a cadeia antecedente não lhe assegurava aquisição definitiva. O sistema exige o registro como modo constitutivo da transmissão e, depois, trata o resultado dessa atividade pública como aparência frágil, incapaz de proteger quem nela legitimamente confiou.

Isso não é segurança jurídica. É uma modalidade sofisticada de propriedade provisória eventualmente.

O CC determina que a propriedade imobiliária se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo. Enquanto não registrado o título, o alienante continua a ser havido como dono; depois do registro, o adquirente é havido como proprietário enquanto não se decretar a invalidade do registro e se promover o respectivo cancelamento. O art. 1.247, parágrafo único, contudo, estabelece que, cancelado o registro, o proprietário poderá reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente, ressalvadas as proteções especiais já previstas em lei.²

A contradição é manifesta: o registro é forte o suficiente para constituir o direito, mas não para proteger quem o adquiriu. Constitui para circular; desfaz-se para reivindicar.

1. A causalidade sem limite transforma o terceiro em arqueólogo do domínio

O Brasil adota, nas transmissões derivadas entre vivos, um sistema de título e modo. O negócio causal - venda, doação, permuta, dação em pagamento, ou outro título juridicamente idôneo - cria a obrigação de transmitir; o registro constitui ou transmite o direito real. Como consequência da causalidade, a invalidade do título pode contaminar o assento e repercutir sobre aquisições posteriores.³

Não há, em si, defeito na causalidade. O referido princípio é importante para impedir que a inscrição registral converta negócios inexistentes, simulados, falsificados ou nulos em propriedade legítima. O problema está em permitir que a causalidade se projete indefinidamente sobre toda a cadeia dominial, sem um ponto jurídico de encerramento em favor do terceiro qualificado.

A consequência prática é transferir ao adquirente contemporâneo o dever impossível de reconstituir a validade de todos os elos pretéritos. O interessado deixa de investigar apenas a matrícula e passa a responder por sesmarias, concessões imperiais, registros paroquiais, títulos administrativos incompletos, transcrições antigas, alterações de circunscrição, desmembramentos imprecisos e atos praticados por órgãos fundiários que, muitas vezes, sequer preservaram adequadamente seus próprios arquivos.

Na Amazônia Legal, esse paradoxo atinge seu grau máximo. A tese que dá origem a este artigo demonstra que a desordem fundiária regional resulta de sucessivas omissões estatais: terras públicas não matriculadas, títulos expedidos por órgãos que não se comunicavam, transcrições sem especialidade objetiva, áreas sobrepostas, cadeias dominiais interrompidas e imóveis cuja localização física não corresponde ao título. A solução proposta não é abandonar a qualificação registral, mas romper a regressão causal infinita e concentrar a situação jurídica da terra no fólio real saneado.

Nenhum adquirente de boa-fé pode ser transformado em paleógrafo de sesmarias. A investigação da história dominial tem limites cognitivos, econômicos e documentais. Quando o Estado exige o registro, fiscaliza a atividade, organiza a matrícula, disciplina a cobrança de emolumentos e expede certidão pública, não pode posteriormente afirmar que todo esse aparato jamais autorizou confiança.⁴

A matrícula não pode ser, ao mesmo tempo, o fundamento da aquisição e o álibi para a sua desconstituição.

2. O PL 4/25 reconhece o problema, mas ainda não escolhe uma solução

Em 4 de agosto de 2026, o PL 4/25, de autoria do senador Rodrigo Pacheco, permanecia em tramitação na Comissão Temporária do Senado instituída para examiná-lo, sob a relatoria do senador Veneziano Vital do Rêgo. Até então, haviam sido apresentadas 893 emendas, sem parecer, substitutivo ou texto aprovado pela comissão.⁵

O texto inicial preserva o núcleo do sistema brasileiro: os direitos reais imobiliários constituídos ou transmitidos entre vivos somente são adquiridos pelo registro do título na circunscrição do imóvel. Também assegura acesso à certidão de inteiro teor; atribui aos órgãos da corregedoria a notificação dos interessados quando detectado fato que evidencie inexatidão suscetível de retificação; e determina que o juiz corregedor dê ciência àqueles que possam ser atingidos pela retificação ou pelo cancelamento.

Esses avanços procedimentais são relevantes. Todavia, o § 4º proposto para o art. 1.227 repete a regra mais severa do Código atual: cancelado o registro, o proprietário poderá reivindicar o imóvel “independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”.

Em seguida, o novo art. 1.247 impede que se cancele registro de título aquisitivo irregular que possa atingir direitos reais onerosamente adquiridos por terceiros de boa-fé sem que eles sejam ouvidos. Define, ainda, que não estará de boa-fé quem comprovadamente conhecia a irregularidade e ressalva direitos reais adquiridos independentemente do registro, além de hipóteses previstas em lei. O art. 1.247-A, por sua vez, declara ineficaz e não registrável a alienação realizada pelo não proprietário, mas ressalva genericamente os “direitos adquiridos de boa-fé”.⁶

O projeto fala, portanto, mantém a incompatibilidade do texto original do CC de 2002.

De um lado, afirma que a boa-fé do terceiro deve ser considerada e que seus direitos são ressalvados. De outro, autoriza expressamente a reivindicação independentemente da boa-fé e do título. Não esclarece quais direitos são preservados, quando se consolidam, quais requisitos devem ser preenchidos nem se a ressalva impede a perda da propriedade ou apenas assegura indenização.

Na formulação inicial, o PL protege o direito do terceiro de ser ouvido antes de perder o imóvel, mas não define o direito de permanecer proprietário. Ouvir é indispensável; conservar a aquisição legitimamente fundada na publicidade estatal é questão distinta.

A reforma precisa escolher entre dois modelos. Ou mantém a prevalência da segurança estática, sem instituir limite geral especificamente destinado ao terceiro registral, ou reconhece que, em determinadas condições, a segurança dinâmica e a confiança no registro devem estabilizar a aquisição. O que não é sistematicamente aceitável é proclamar simultaneamente as duas soluções.

3. A emenda 873 acerta a direção, mas ultrapassa o ponto de equilíbrio

O debate parlamentar já percebeu a insuficiência. Apresentada em 9 de abril de 2026 pelo senador Efraim Filho, a emenda 873 propõe acrescentar o art. 1.245-A ao CC, tornando inoponíveis ao terceiro de boa-fé as situações jurídicas ausentes da matrícula ou da transcrição. Prevê presunção absoluta de boa-fé na ausência de gravame registrado e declara que situações extrarregistrais não poderiam ser opostas ao adquirente nem mesmo nos casos de fraude contra credores ou fraude à execução.

A emenda integra uma arquitetura alternativa, e não uma adição isolada: no mesmo conjunto, as emendas 862 e 864 propõem suprimir, respectivamente, os §§ 1º a 3º do art. 1.247 e os §§ 1º a 4º do art. 1.227 do texto inicial. Nenhuma dessas proposições, porém, integrava texto aprovado ou substitutivo definitivo em 4 de agosto de 2026.⁷

Sua justificação invoca o modelo germânico e afirma que, para aquele que adquire confiando no livro imobiliário, a aparência registral deve converter-se em realidade jurídica. A direção é correta: a fé pública registral finalmente ingressa no centro do debate legislativo. A referência técnica principal, contudo, deveria ser o § 892 do BGB alemão, segundo o qual o conteúdo do Grundbuch vale como correto em favor de quem adquire por negócio jurídico, salvo objeção de inexatidão inscrita ou conhecimento da inexatidão. O § 893, citado na justificação, contém regra de extensão para determinados atos jurídicos praticados em relação ao titular inscrito.⁸

A comparação alemã deve ser mantida em seus limites. O BGB se insere em sistema abstrato, fundado na separação entre negócio obrigacional e negócio real; serve como paradigma da força protetiva do livro, mas não demonstra a compatibilidade entre causalidade e fé pública⁹. Para isso, a experiência espanhola é a referência mais adequada.

A emenda 873, entretanto, migra de um extremo ao outro. O texto inicial praticamente abandona o terceiro à causalidade ilimitada; a emenda oferece proteção muito ampla, inclusive contra fraudes, sem prazo de depuração, sem disciplina indenizatória abrangente e sem distinguir suficientemente a inexatidão jurídica da falsidade material, o título imediato do terceiro dos elos antecedentes, os vícios da cadeia privada dos regimes constitucionais indisponíveis e o adquirente diligente daquele que conhecia uma incompatibilidade não adequadamente refletida no fólio real.¹⁰

A tese oferece uma solução mais equilibrada: causalidade forte na entrada, qualificação rigorosa, publicidade integral, período quinquenal de impugnação e estabilidade tabular ao final, somente em favor do terceiro subsequente que preencha os requisitos legais.

Não se trata de escolher entre o caos causal e a fé cega. Trata-se de instituir uma confiança qualificada.

4. O sistema defendido na tese: sanear, publicizar, advertir e estabilizar

A proposta construída na tese de regularização fundiária rural da Amazônia Legal não consiste em importar mecanicamente um sistema estrangeiro nem em converter todo registro inválido em direito legítimo. O modelo possui quatro movimentos articulados.

O primeiro é a universalização do fólio real. Todas as terras, públicas e privadas, devem possuir matrícula. Os antigos livros de transcrições precisam ser definitivamente superados, com abertura de matrículas, encerramento das transcrições e publicidade transparente das deficiências que ainda impeçam a plena identificação do imóvel. A tese rejeita a alternativa de ocultar a deficiência pela recusa de abertura: é preferível que a incerteza seja publicizada e progressivamente saneada.

O segundo movimento é o fortalecimento da qualificação registral. Fé pública sem qualificação converte-se em fábrica de fraudes. Antes de proteger a confiança, é necessário verificar o título, a legitimidade do transmitente, a especialidade objetiva e subjetiva, a continuidade e a compatibilidade territorial do imóvel.

O terceiro é a interoperabilidade entre Registro de Imóveis e cadastros fundiários, agrários e ambientais. SIGEF, SNCR, CNIR, CAR, CIB, bases estaduais e informações sobre terras públicas não substituem a matrícula, mas devem dialogar com ela. A matrícula é o núcleo jurídico; os cadastros fornecem elementos físicos, fiscais, agrários e ambientais. A confiança somente pode ser protegida quando o imóvel jurídico corresponda, tanto quanto tecnicamente possível, ao imóvel territorial.¹¹

O quarto movimento é a criação de um limite temporal à eficácia regressiva da causalidade contra o terceiro protegido. Durante cinco anos, a ação ou o procedimento destinado a questionar, bloquear, retificar ou cancelar o assento deverá receber publicidade tabular, com contraditório e possibilidade de prenotação tempestiva da advertência. Decorrido esse prazo sem notícia no fólio real e sobrevindo aquisição onerosa, fundada em título próprio válido, por terceiro de boa-fé que registre seu direito, a cadeia deve estabilizar-se em favor dele. O título antecedente poderá continuar inválido entre as partes; o que não poderá é a invalidação atravessar o terceiro registral protegido.

A pretensão do lesado deixa de atingir a coisa e passa a dirigir-se contra o responsável pelo vício, o alienante, o agente fraudador e, quando presentes os respectivos pressupostos, o Estado ou o mecanismo de garantia registral. A tese, assim, não reduz a qualificação para proteger a confiança. Faz o oposto: exige qualificação intensa para, posteriormente, atribuir consequências reais à confiança que ela produz.

O modelo aproxima o sistema brasileiro de um registro de direitos e de propriedades - um verdadeiro Registro de Imóveis -, em lugar de simples arquivo de títulos eternamente sujeitos à revisão. A segurança jurídica nesta questão vai ao encontro da base da tese de Alexandre Junqueira Gomide.¹²

Fé pública sem saneamento pode legalizar a grilagem. Saneamento sem fé pública eterniza a insegurança. O modelo proposto reúne ambos.

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