1. Introdução

O contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, destinado a garantir a satisfação de crédito mediante a constituição de propriedade resolúvel, rege-se, principalmente, pela lei federal 9.514/1997, aplicando-se, no que couber, os arts. 1.359 e 1.360 do CC (cf. art. 33 da lei 9.514). Nos termos da lei 9.514, a alienação fiduciária: “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”¹. Na doutrina de Melhim Namen Chalhub:

“o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia; a propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida, pelo que, uma vez verificado o pagamento, opera-se a automática extinção da propriedade do credor, com a conseqüente reversão da propriedade plena ao devedor-fiduciante, enquanto, ao contrário, se verificando o inadimplemento contratual do devedor-fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor-fiduciário.”²

Trata-se, portanto, de negócio jurídico constitutivo de propriedade resolúvel³ com função de garantia, constituída mediante o registro do título translativo no competente cartório de registro de imóveis (conforme art. 23 da lei 9.514⁴).

Os efeitos da constituição da garantia incluem a limitação de direitos e poderes do proprietário fiduciário (“Fiduciário”), isto é, do credor fiduciário, o qual, após o registro do título, se torna possuidor indireto, enquanto o devedor ou terceiro fiduciante (“Fiduciante”) mantém a posse direta do imóvel (nesse sentido, o § 1º do art. 23 da lei 9.514⁵). Consequentemente, uma das premissas dessa relação jurídica contratual é que o Fiduciário não pode interferir na posse direta do Fiduciante de modo a obstar ou dificultar o uso e fruição do bem, enquanto o Fiduciante estiver adimplente⁶.

Com efeito, configura-se elemento essencial do contrato a presença de cláusula assegurando ao Fiduciante, enquanto em dia com suas obrigações, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, conforme art. 24, V, da lei 9.514. Não só pode o Fiduciante usar e fruir do bem diretamente, como também pode ceder a posse do imóvel gratuitamente, por meio de comodato, ou onerosamente, por meio de locação, sendo esta última hipótese o objeto da presente investigação.

2. Efeitos da relação jurídica locatícia de imóvel alienado fiduciariamente à luz da lei 9.514

Confirmada a possibilidade de transferência da posse pelo Fiduciante e pressuposta a inexistência de problemas atinentes aos planos da existência e da validade do negócio jurídico, passa-se à análise da hipótese de locação do imóvel objeto de alienação fiduciária, à luz do § 7º do art. 27⁷ e do art. 37-B⁸ da lei 9.514.

Em regra, o Fiduciante, enquanto não consolidada a propriedade em nome do Fiduciário, permanece na posse direta do imóvel e é titular de direito real de aquisição, o que lhe permite exercer faculdades inerentes ao uso e fruição do bem, inclusive a cessão em locação⁹.

Contudo, a legislação estabelece limitações à locação de imóvel alienado fiduciariamente com o objetivo de resguardar a efetividade da garantia. Nesse sentido, o art.?37-B da lei?9.514 determina que será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o Fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação da locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a 1 (um)?ano sem concordância por escrito do Fiduciário¹⁰.

Surge, no entanto, ambiguidade quanto ao sentido do § 7º¹¹ do art. 27 da lei 9.514. Em primeira leitura, poder-se-ia concluir que a aquiescência do Fiduciário apenas aumenta o prazo de trinta dias para noventa dias para a desocupação, sem suprimir o direito de denúncia. Essa exegese, contudo, ignora a interpretação sistemática do citado § 7º com o art. 37-B, do qual se extrai, a contrario sensu, que a locação anuída por escrito é eficaz perante o Fiduciário e seus sucessores.

Assim, em segunda leitura, o que os dispositivos determinam é que o contrato de locação com anuência do Fiduciário produz efeitos perante ele, ou seus sucessores, obrigando-o a respeitar todos os seus termos e cláusulas. Isso porque o “salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário” significa, em interpretação gramatical e lógica, que o contrato não poderá ser denunciado, já que, como prevê o art. 37-B, a locação é eficaz perante o Fiduciário, obrigando-o a respeitar a relação jurídica contratual a que anuiu. Logo, o “salvo se” opera como exceção ao próprio direito de denúncia. É locução conjuncional exceptiva, não concessiva. Verificada a aquiescência escrita, não subsiste a faculdade de denunciar. A ressalva incide sobre o núcleo modal “poderá ser denunciada”, e não sobre o adjunto “com o prazo de trinta dias”.

Por isso, a segunda interpretação é a mais adequada à luz da interpretação sistemática da lei 9.514 e da própria autonomia privada das partes¹², uma vez que o Fiduciário deve respeitar a relação locatícia a que anuiu. A força obrigatória dos contratos caminha nessa linha.

A locação celebrada sem anuência, por sua vez, não é inválida nem ineficaz entre as partes: falta-lhe apenas fator de eficácia perante terceiros, de modo que a locação por prazo superior a um ano não produz efeitos além dos próprios contratantes¹³. Daí decorre grave insegurança jurídica para o locatário, que passa a depender do adimplemento das obrigações do Fiduciante para manter-se na posse do imóvel: consolidada a propriedade em favor do Fiduciário, na forma do art. 26 da Lei 9.514, poderá este denunciar a locação no prazo de 90 dias contados da consolidação, concedendo ao locatário 30 dias para a desocupação, independentemente do prazo de vigência do contrato.

O prazo de denúncia é decadencial e, por isso, não admite suspensão nem interrupção, nos termos do art. 207 do CC¹⁴, impondo que o Fiduciário, caso queira extinguir a relação jurídica contratual e retomar o imóvel, exerça seu direito formativo extintivo em até 90 dias, sob pena de ser obrigado a respeitar a locação em todos os seus termos¹⁵. Aplicam-se por analogia, diante de situação fática semelhante e de lacuna da lei 9.514 quanto ao efeito do decurso do prazo, o art. 7º, parágrafo único, e o art. 8º, § 2º, da lei federal 8.245/1991 (“lei do inquilinato”)¹⁶.

Embora a constituição da propriedade resolúvel já implique a alienação do imóvel do Fiduciante ao Fiduciário, é com a consolidação da propriedade que todos os poderes inerentes ao domínio, inclusive a posse direta, retornam ao Fiduciário e, consequentemente, ocorre a sub-rogação da posição jurídica de locador do Fiduciante ao Fiduciário¹⁷, porque a locação é cessão de posse e não de propriedade.

Especificamente sobre o que ocorre na alienação do imóvel locado, Alcides Tomasetti Jr. traz importantes conclusões dogmáticas quando comenta a lei do inquilinato:

“Sub-rogação subjetiva - decorrente da incidência de norma jurídica revelada por hermenêutica - na relação contratual locatícia, nomeadamente, na posição jurídica subjetiva, complexa e relativa, que corresponderia à parte locadora no contrato; sub-rogação de direito - iuris - mas não de pleno direito - pleno iure; sub-rogação do alienante do imóvel locado pelo adquirente do imóvel locado, na correlativa posição jurídica da relação negocial que se irradiou como eficácia atualizada do contrato de locação do mesmo imóvel.”¹⁸

Entende-se, por analogia, que o mesmo ocorre no caso objeto do presente artigo. Para tal conclusão, de sub-rogação do Fiduciário na posição jurídica de locador, basta verificar que o § 7º do citado art. 27 prevê o direito de denunciar a locação pelo Fiduciário. Ora, para ele denunciar a relação jurídica contratual, precisa, por uma questão de consistência dogmática, ser contratante, sob pena de a própria consolidação da propriedade ser fato jurídico extintivo da relação jurídica locatícia¹⁹, o que não corresponde ao previsto na lei 9.514. Assumindo o Fiduciário a posição jurídica de locador, com a transferência dos direitos e obrigações correspondentes, nos termos do art. 349 do CC²⁰, a ação cabível ao Fiduciário para reaver a posse do imóvel será a de despejo²¹, nos termos do art. 5º da lei do inquilinato.

Tal sub-rogação, embora legal e independente de negócio jurídico translativo, deverá ser comunicada ao locatário para produzir efeitos perante ele; do contrário, permanecerá liberatório o pagamento que este continuar a fazer diretamente ao antigo locador, o Fiduciante, na forma do art. 290 do CC²².

As considerações acima permanecem válidas ainda que exista cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis, pois a lei 9.514 é lei especial e nova frente à Lei do Inquilinato para o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, prevalecendo suas disposições nos eventuais conflitos normativos. Ademais, entendimento contrário tornaria sem qualquer efeito jurídico o § 7º do art. 27 e o art. 37-B da lei 9.514, o que não é adequado dogmaticamente. Além disso, raciocínio oposto teria o deletério efeito de fragilizar a garantia, o que contraria a mens legis da lei 9.514.

3. Conclusão

Do exposto, conclui-se que o regime da locação de imóvel alienado fiduciariamente se organiza em torno da aquiescência escrita do Fiduciário. Havendo aquiescência, a locação é eficaz perante o Fiduciário e seus sucessores, nos termos do art. 37-B da lei 9.514, e, por força da ressalva contida no § 7º do art. 27, não se abre ao Fiduciário o direito de denúncia: consolidada a propriedade, ele se sub-roga na posição jurídica de locador e fica vinculado a todos os termos do contrato a que anuiu.

Não havendo aquiescência, a locação permanece válida e eficaz entre Fiduciante e locatário, mas, se contratada ou prorrogada por prazo superior a um ano, não produz efeitos perante o Fiduciário; nessa hipótese, consolidada a propriedade na forma do art. 26 da lei 9.514, o Fiduciário igualmente se sub-roga na posição jurídica de locador, mas titulariza direito formativo extintivo de denunciar a locação, a ser exercido no prazo decadencial de 90 dias contados da consolidação, com 30 dias para a desocupação, presumindo-se, decorrido esse prazo sem manifestação, a concordância com a manutenção da locação nos termos pactuados anteriormente entre Fiduciante e locatário.

Exercida a denúncia, a retomada da posse direta dependerá de ação de despejo, nos termos do art. 5º da lei do inquilinato. Em qualquer das hipóteses, a sub-rogação, embora legal, deve ser comunicada ao locatário, sob pena de permanecer liberatório o pagamento por ele feito ao Fiduciante. Por fim, a existência de cláusula de vigência averbada na matrícula não altera esse quadro, dada a especialidade da lei 9.514 frente à lei do inquilinato.

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1 Art. 22, caput, da Lei 9.514.

2 CHALHUB, Melhim Namen. Negócio fiduciário. 4. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 225.

3 Na clássica lição de Clóvis Bevilaqua: “propriedade resolúvel, ou revogável, é a que, no próprio título de sua constituição encerra o princípio, que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou advindo o termo, seja por força de declaração, seja por determinação da lei” (BEVILAQUA, Clóvis. Direito das Coisas. Brasília: Senado Federal, 2003, v. I, p. 264).

4 “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”.

5 “§ 1º. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”.

6 RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. 4. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2025, p. RB-6.2. E-book. Disponível aqui. Acesso em: 22 jan. 2026.

7 “§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.”.

8 “Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.”.

9 CHALHUB, Melhim Namen. Alienação Fiduciária: negócio fiduciário. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 441.

10 Art. 37-B da Lei 9.514.

11 “§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.”.

12 CHALHUB, Melhim Namen. Alienação Fiduciária..., cit., p. 441.

13 CHALHUB, Melhim Namen. Alienação fiduciária de bens imóveis em garantia. In: BORGES, Marcos Vinícius Motter (coord.). Curso de Direito Imobiliário brasileiro. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2022, p. RB-14.8. E-book. Disponível aqui. Acesso em: 22 jan. 2026.

14 “Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.”.

15 Wendel Teixeira entende tratar-se de renúncia implícita ao direito de denúncia da locação, sub-rogando-se nas obrigações e direitos previstos no contrato locativo (TEIXEIRA, Wendel de Brito Lemos. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. [S.l.]: Del Rey, 2024. E-book. Disponível aqui. Acesso em: 11 fev. 2026).

16 “Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. [...] Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. [...] § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”.

17 Esse ponto é controverso, uma vez que sub-rogação é forma de extinção das obrigações, de modo que é questionável se a hipótese não se trata de cessão legal da posição contratual. Contudo, pelos limites do presente texto, será investigada tal controvérsia em trabalho futuro.

18 TOMASETTI JR., Alcides. Art. 8º..., cit., p. 116.

19 TOMASETTI JR., Alcides. Art. 8º..., cit., p. 111.

20 “Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.”.

21 TOMASETTI JR., Alcides. Art. 8º..., cit., p. 111.

22 “Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.”.