A permuta de imóveis no âmbito da incorporação imobiliária

A permuta é uma modalidade de negócio que cada vez mais vem sendo utilizada na incorporação imobiliária, mais do que isso, é o principal meio pelo qual as construtoras e incorporadoras vêm se utilizando para obtenção do terreno para a consecução de seus empreendimentos imobiliários.

Conforme a instrução normativa 107, de 14 de julho de 1988 da Receita Federal, define-se o seguinte acerca da permuta imobiliária¹

"Para fins desta instrução normativa, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna."²

A permuta como espécie de negociação imobiliária para fins de incorporação é firmada mediante Instrumento Particular de Promessa de Permuta, nos termos da lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964³. A permuta pode ser firmada em diferentes bases, seja pela troca do imóvel em que se implantará o empreendimento por unidades finalizadas no local, por unidades prontas em outra localidade, ou ainda pela mescla de parte da permuta em unidades prontas (seja no local ou fora) e outra parte em torna.

Seja qual for a forma de permuta adotada junto ao permutante, a ótica das empresas é de que a permuta consiste em uma maneira atrativa de adquirir o terreno para implantar o projeto, sem a necessidade de dispor de recursos financeiros, ou então que seja possível o emprego de valores mais baixos, de modo a evitar atingir radicalmente o caixa destinado à obra a ser realizada. Quando a construtora possui o interesse de realizar certo empreendimento imobiliário, ela busca recursos no mercado, através de créditos junto a instituições bancárias, parceiros investidores, etc. Com isso, define-se um determinado montante a ser destinado para a construção da obra.

Ao atingir o sucesso em se permutar junto ao proprietário o objeto principal da operação, ou seja, o terreno, a construtora/incorporadora não afeta seu caixa destinado à obra, e assim, garante mais recursos financeiros a serem utilizados objetivamente no empreendimento.

A vantagem para as empresas é notória, seja pela economia nos recursos, seja pelo fato da operação de permuta ser movimentada, geralmente, por seu próprio corpo jurídico. Sendo assim, naturalmente busca-se blindar a empresa de possíveis contratempos, visando o maior lucro possível para o incorporador.

Porém, em contrapartida, a figura do permutante na maioria das operações imobiliárias, se mostra frágil, eis que não raramente acaba sendo submetido as vontades promovidas pelo jurídico das Incorporadoras, que nem sempre são favoráveis para aquele que permuta.

Por essa perspectiva, imperioso que o permutante se cerque de uma figura jurídica⁴ que garanta que o negócio a ser promovido seja favorável para ambas as partes, afinal, na modalidade abordada no presente artigo, as partes configuram uma "sociedade", pois ambos dependem um do outro para o sucesso da operação. É importante que a parte proprietária do imóvel a ser permutado tenha conhecimento do valor de mercado do seu imóvel, bem como, quanto ganharia em uma venda comum e quanto estará lucrando a mais ao aderir ao instituto de permuta junto à incorporadora.

Daí decorre a importância do permutante em munir-se de um bom amparo jurídico, que concilie os interesses das partes e por conseguinte, garanta os interesses do proprietário do terreno, somente assim, a permuta torna-se atraente para ambos os lados. Cumpre ainda ressaltar a necessidade em se observar que, além dos benefícios para o lado da incorporadora, o permutante também poderá possuir atrativos para aderir a tal modalidade, levando-o a negociar de forma mais vantajosa do que vendendo o imóvel regularmente no mercado.

Ao realizar uma operação segura para si, o permutante está garantindo um maior potencial de ganho, tendo em vista que o valor métrico da unidade do imóvel, em uma operação de permuta, é consideravelmente maior do que em uma venda convencional por parte do proprietário do imóvel. Adicionalmente a esse aspecto, tem-se ainda a grande vantagem no sentido de que o proprietário da área substitui um imóvel mal explorado, sob a ótica econômica, por um determinado número de unidades de um empreendimento novo e que tende a valorizar mais do que uma simples área inexplorada analisando-se pelo prisma do mercado.

Juntamente ao maior ganho em relação ao imóvel, e do lucro a ser obtido, a permuta garante ao proprietário do terreno, a depender da estrutura do contrato, determinados benefícios fiscais, pois, poderá figurar no empreendimento como pessoa jurídica e, portanto, realizar os recolhimentos fiscais em correspondência à posição que ocupa no empreendimento.

Nas incorporações imobiliárias que envolvem a permuta junto ao dono do terreno, existe, por exemplo, a possibilidade de se criar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para tratar exclusivamente a respeito do empreendimento a ser construído e suas obrigações. Observa-se que nessa hipótese, o quadro de sócios da SPE seria constituído tanto pela construtora como pela parte permutante, tendo em vista que ambos os lados possuem interesses e direitos a serem cumpridos e garantidos.

Em linhas gerais, se ausente a figura da construtora e ou incorporadora, o permutante possui apenas um imóvel que não atingiu seu potencial máximo, que necessita de expertise imobiliária e recursos financeiros para que se transforme em um negócio produtivo que gere lucro tanto para o dono do terreno, quanto para o investidor.

A figura jurídica em favor do permutante torna-se imprescindível para o estabelecimento de prazos junto às Incorporadoras para a entrega do combinado, bem como garantias de que as obrigações sejam devidamente cumpridas. Uma garantia regularmente utilizada em situações de negociações de incorporação imobiliária é a alienação fiduciária.⁵ Através desse instituto, a construtora utiliza outros imóveis já finalizados como garantia à entrega do empreendimento, e consequentemente, das unidades prometidas ao dono do imóvel a ser construído, a implantação do empreendimento.⁶

A blindagem da negociação em favor do permutante se faz importante por possuir caráter de proteção em favor do proprietário do imóvel. Ao especificar prazos para entrega do acordado entre as partes e definir garantias da execução da obra e entrega das unidades acordadas na permuta, a parte permutante se vê blindada em relação a possíveis contratempos na execução do empreendimento.

Em decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, foi garantida ao permutante a reintegração da posse do seu imóvel, indenização por parte da construtora e a rescisão contratual entre as partes, tendo em vista que a mesma não cumpriu com as obrigações acordadas para a realização da obra, atrasando a realização do empreendimento e consequentemente não entregou o que prometeu ao proprietário do imóvel

APELAÇÕES CÍVEIS. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE PERMUTA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ACORDO DAS PARTES EM RELAÇÃO A RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. PRETENSÃO RECURSAL FORTE NO EXAME DA CULPA DOS ALIENANTES DO TERRENO PELO ROMPIMENTO DA RELAÇÃO NEGOCIAL HAVIDA ENTRE VENDEDOR E INCORPORADORAS. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. ATRASO SIGNIFICATIVO NA EXECUÇÃO DA OBRA. COMPENSAÇÃO DE VALORES INVESTIDOS NA CONSTRUÇÃO INACABADA COM OS VALORES DECORRENTES DOS ENCARGOS MORATÓRIOS, INDENIZAÇÃO E DEVOLUÇÃO. DESCABIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. APELAÇÃO DAS EMPRESAS-RÉS. RESPONSABILIDADE DAS INCORPORADORAS NO ATRASO DA OBRA. Configurada a responsabilidade das rés quanto ao significativo atraso na execução da obra. Existência de acordo entre as partes concordando com a resolução e reintegração de posse dos imóveis ao alienante, situação jurídica que por si só afasta a discussão em torno da sua responsabilização. Correta a incidência dos encargos contratuais em razão do descumprimento contratual. COMPENSAÇÃO. Circunstâncias fáticas, probatórias e legais que afastam a pretensão de compensação entre os valores investidos na obra inacabada e o crédito dos autores, resultante dos encargos pelo descumprimento, devolução e indenização. APELAÇÃO DO AUTOR. REVISÃO DOS HONORÁRIOS ARBITRADOS NA SENTENÇA. Cabível a majoração dos honorários.APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA. APELAÇÃO DAS DEMANDADAS DESPROVIDA.

(TJ/RS - AC: 70060113289/RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 3/12/14, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/12/14)⁷

Acrescido às garantias que o jurídico deve buscar para blindar a negociação em favor do permutante, cabe ainda o auxílio nas escolhas das unidades a serem permutadas, tomando como base a metragem disponibilizada a título de permuta e o valor de venda das unidades após a finalização do empreendimento. Desta forma, busca-se a satisfação do cliente e a manutenção da harmonia entre as partes.

Além de tal fato, torna-se interessante a realização de pesquisa em relação à saúde financeira da empresa com a qual decidir permutar o seu imóvel, bem como analisar o histórico de empreendimentos realizados, suas pendências financeiras e ambientais, a fim de celebrar o melhor negócio possível e evitar possíveis contratempos durante o processo de aprovação e construção do empreendimento.

É do permutante o objeto mais precioso da negociação, "a área para a implantação do empreendimento". Obviamente que as empresas buscam lucro, todavia, o proprietário do imóvel também deve buscar para si o melhor negócio, ou seja, as melhores unidades, ou as unidades de maior valor complementar em espécie (alternativa definida como torna), tudo para que a experiência da permuta seja a mais produtiva possível, não apenas para a construtora, como ocorre naturalmente, mas também para o proprietário.

 Por fim, ao analisar a realização da permuta na incorporação imobiliária, percebe-se que o mercado imobiliário é uma via de mão-dupla, onde ambas as partes necessitam atuar em conjunto, a fim da realização do melhor negócio, não se mostrando nada diferente na permuta imobiliária para fins de incorporação. Tanto o proprietário do terreno necessita da construtora, como principalmente a empresa necessita da área para a realização do empreendimento. Diante de tal situação, restará às partes, mediante assessoria jurídica, conciliar os seus interesses, para que ambos alcancem seus objetivos acerca do negócio imobiliário e obtenham o sucesso almejado na implantação do empreendimento imobiliário.