Compra e venda de imóveis - ITBI. Entenda a regra tributária fixada pelo STJ

Em recente decisão, a 1ª sessão do STJ (Repetitivo Tema 1.113- REsp 1937821/SP) fixou importantes premissas para definir a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

A dúvida que permeava o assunto era se: (i) a base de cálculo está vinculada a do IPTU; ou (ii) se é legitima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal? As respostas trazidas pela referida Corte foram negativas para ambas as perguntas.

Como fundamento, o STJ esclareceu que dimensionar o valor dos imóveis seguindo os critérios, por exemplo, de localização e metragem, não impossibilita que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, ou seja, poderá existir outras circunstâncias relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como, por exemplo, benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

Em segundo lugar, não há como existir um valor venal de referência previamente estipulado pelo fisco municipal, pois o ITBI possui duas modalidades de lançamento:

• Por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela administração para a constituição do crédito tributário; ou
• Por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

As formas descritas acima de lançamentos se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, e tais conjunturas somente os negociantes têm conhecimento para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio. O raciocínio traz por consequência a resposta do principal motivo do ITBI não comportar a realização do lançamento originário de ofício, também conhecido como valor de referência, ainda que autorizado pelo legislador local, justamente porque o fisco não detém o conhecimento prévio de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

Assim, o contribuinte tem a seu favor o princípio da boa-fé objetiva, fazendo com que o valor da transação por ele declarado seja condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado e base de cálculo do ITBI, presunção que somente pode ser afastada pelo Fisco se esse valor se mostrar incompatível com a realidade. Nestes casos, estão justificadas a instauração do procedimento próprio pelo município competente para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que embasaram para a formação do preço.

Conclui-se que a referida decisão garante aos contribuintes importante economia tributária, uma vez que as premissas acima fixadas nortearão as futuras transações, bem como as ações judiciais em curso que discutem o tema.

Além disso, os contribuintes que nos últimos cinco anos transacionaram imóveis, porém pagaram o ITBI considerando seja o valor de referência, seja o valor venal do IPTU, também não estarão desamparados. Nossa equipe poderá auxiliar a rever judicialmente as diferenças pagas a maior.