STJ: Arrendatário deve cumprir requisitos para ter preferência

A 3ª turma do STJ reafirmou que não existe direito de preferência para a aquisição de imóvel rural por arrendatários que não atendam aos requisitos do Estatuto da Terra, o qual exige a exploração direta e familiar da atividade agrícola.

O caso teve início quando uma empresa em recuperação judicial pediu autorização para vender uma fazenda com a finalidade de pagar credores. A operação foi autorizada pelo juízo, mas, durante o procedimento, três integrantes de uma família afirmaram ocupar o imóvel por contrato de arrendamento rural e sustentaram ter direito de preferência na compra, conforme o artigo 92, parágrafos 3º e 4º, do Estatuto da Terra. Eles apresentaram proposta equivalente à da compradora e alegaram que não foram notificados sobre a venda.

A empresa em recuperação contestou, afirmando que o único contrato de arrendamento existente havia sido encerrado meses antes da alienação, o que afastaria qualquer preferência. Diante de decisões desfavoráveis em primeira e segunda instâncias, os alegados arrendatários recorreram ao STJ.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a jurisprudência do Tribunal já estabeleceu que a existência de arrendamento não garante, por si só, o direito de preferência. Ele recordou que o Estatuto da Terra limita esse direito ao chamado homem do campo - aquele que cultiva diretamente a terra e atua de forma familiar, assegurando sua função social.

Esse entendimento se apoia no artigo 38 do decreto 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra e determina que seus benefícios sejam direcionados exclusivamente a quem exerce a atividade rural pessoal e diretamente, utilizando a terra de forma eficiente.

Segundo o relator, a finalidade do Estatuto da Terra é proteger o trabalhador rural que desenvolve a atividade de maneira direta e familiar, sendo necessário avaliar se o arrendatário preenche esses requisitos para ter preferência na compra do imóvel.

No caso concreto, o ministro destacou que os autos indicam que os recorrentes não residiam na fazenda e que um deles possuía outros imóveis, sendo caracterizado como empresário do ramo agrícola. Tais elementos afastam o perfil típico de homem do campo e, consequentemente, o direito de preferência.

"Inexistindo o direito de preferência, fica estabelecida a concorrência entre os proponentes, de modo que aquele que oferecer o maior preço em benefício da recuperação judicial deverá ficar com o imóvel", concluiu o relator.

• Processo: REsp 2.140.209