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Jurisprudência

Usucapião: Veja quando STJ admite ou afasta direito à propriedade

De imóveis herdados a áreas de preservação ambiental, decisões mostram como o Tribunal interpreta os requisitos para aquisição de bens pela posse prolongada.

Da Redação

segunda-feira, 19 de outubro de 2026

Atualizado às 15:24

Morar durante décadas em um imóvel é suficiente para adquirir sua propriedade? A resposta depende de requisitos que vão além do tempo de ocupação. Nos últimos anos, o STJ examinou situações envolvendo imóveis herdados, contratos de compra e venda, áreas de preservação ambiental e até veículos furtados.

Em outubro de 2026, por exemplo, a 4ª turma negou o pedido de um casal que vivia havia 29 anos em imóvel integrante de herança. Em outro julgamento, a 3ª turma reconheceu a usucapião em favor de um casal que ocupava apartamento havia mais de 35 anos, apesar da existência de contrato de locação anterior.

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A diferença entre os resultados está na caracterização da posse e no preenchimento dos requisitos legais, como a intenção de dono, a ausência de oposição e o prazo exigido.

Confira como o STJ tem interpretado essas questões.

(Imagem: Arte Migalhas)

Decisões do STJ estabelecem critérios para o reconhecimento da usucapião em diferentes situações.(Imagem: Arte Migalhas)

Posse prolongada e intenção de dono

Um dos requisitos da usucapião é o animus domini, expressão que identifica a posse exercida com intenção de dono.

Em outubro de 2026, a 4ª turma rejeitou o pedido de usucapião extraordinária de um casal que ocupava havia 29 anos imóvel integrante de herança.

O relator, ministro Raul Araújo, destacou que a permanência prolongada no bem não demonstrava, por si só, intenção de dono, especialmente quando a ocupação decorre de permissão ou tolerância familiar. Ressaltou, contudo, que a usucapião entre herdeiros é possível quando preenchidos os requisitos legais.

Em sentido diferente, a 3ª turma reconheceu, em 2022, a usucapião especial urbana de apartamento ocupado por um casal havia mais de 35 anos.

Os moradores haviam adquirido metade do imóvel e reivindicavam a outra parte. O relator, ministro Villas Bôas Cueva, considerou que a posse inicialmente exercida como locatário pode se transformar em posse com intenção de dono diante de alteração substancial das circunstâncias.

No caso, o casal permaneceu décadas sem pagar aluguel, realizou benfeitorias e assumiu despesas do imóvel, comportando-se como proprietário.

Já em 2016, a 3ª turma reconheceu a usucapião extraordinária de imóvel ocupado por mais de 20 anos por homem que havia recebido promessa de doação em troca dos cuidados prestados aos sogros do proprietário.

O relator, ministro João Otávio de Noronha, considerou comprovada a posse com intenção de dono e concluiu que a hipoteca posteriormente constituída pelos herdeiros não interrompia, por si só, o prazo da usucapião.

Quando começa a contagem do prazo?

Em 2015, a 3ª turma reconheceu que o possuidor pode somar ao seu tempo de ocupação o período de posse dos antecessores, desde que preenchidos os requisitos legais.

O caso envolvia fazenda de aproximadamente 34 hectares em Minas Gerais, cuja posse havia sido transmitida por contratos de cessão de direitos hereditários.

O relator, ministro João Otávio de Noronha, considerou possível acrescentar os períodos de posse mansa, pacífica e ininterrupta para completar o prazo aquisitivo.

Em 2023, o colegiado também definiu que a prescrição aquisitiva começa com o exercício da posse ad usucapionem, e não com o momento em que o proprietário toma conhecimento de eventual irregularidade.

Ao julgar disputa sobre divisa de imóveis rurais, o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, afastou a aplicação da teoria da actio nata em sua vertente subjetiva.

Quanto à interrupção do prazo, a 3ª turma decidiu, em 2021, que boletim de ocorrência e ação possessória ou petitória extinta sem resolução do mérito não interrompem necessariamente a prescrição aquisitiva.

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que o boletim de ocorrência representa relato unilateral e que a ação judicial examinada não havia resultado na retomada da posse pelo proprietário.

Contratos, recibos e falta de registro

Na usucapião ordinária, além da posse pelo prazo legal, são exigidos justo título e boa-fé.

Em março de 2026, a 3ª turma reconheceu que recibo de compra e venda pode configurar justo título para fins de usucapião.

O caso envolvia moradora de Aracaju/SE que havia adquirido imóvel mediante pagamento de R$ 16 mil, comprovado por recibo.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou o documento apto a demonstrar a intenção de transferência da propriedade, ressaltando que sua apresentação não dispensa a comprovação dos demais requisitos legais.

O entendimento segue orientação adotada em 2021, quando a 3ª turma afirmou que a falta de registro de compromisso de compra e venda não descaracteriza, por si só, o justo título.

Na ocasião, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que o documento pode ser considerado apto, em tese, à transferência da propriedade, mesmo que algum defeito jurídico impeça a efetiva transmissão.

Imóveis públicos e áreas de preservação

A natureza jurídica e a destinação do imóvel também podem impedir a usucapião.

Em 2024, a 3ª turma afastou a possibilidade de aquisição de terreno pertencente à Caesb, sociedade de economia mista responsável por serviços de saneamento básico no DF.

Os ocupantes reivindicavam área de 7.866 m², alegando posse por mais de 15 anos.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que imóveis de sociedades de economia mista com destinação pública se submetem à proteção conferida aos bens públicos. No caso, a área era estratégica para a expansão do abastecimento de água.

Em fevereiro de 2026, a 3ª turma também rejeitou pedido de usucapião de imóvel situado em APP - Área de Preservação Permanente, em Mato Grosso.

O ocupante alegava posse por mais de duas décadas, com realização de benfeitorias e atividades produtivas.

Nancy Andrighi ressaltou que, embora a APP não seja necessariamente bem público, a legislação ambiental estabelece restrições à ocupação e à exploração dessas áreas, que devem ser consideradas na análise dos requisitos da usucapião.

Falência e liquidação

A situação jurídica do proprietário também pode interferir na contagem do prazo.

Em 2017, a 3ª turma decidiu que a decretação de falência interrompe a prescrição aquisitiva de imóveis integrantes da massa falida.

O caso envolvia ocupantes de propriedade de companhia siderúrgica que residiam no local desde 1971. A relatora, ministra Nancy Andrighi, observou que a falência havia sido decretada em 1987, antes de completados os 20 anos exigidos pelo CC de 1916.

Em 2022, entendimento semelhante foi aplicado a imóvel pertencente a banco submetido à liquidação extrajudicial.

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a liquidação, assim como a falência, envolve concurso de credores e restrições à disposição do patrimônio, impedindo a continuidade da prescrição aquisitiva sobre os bens abrangidos pelo regime.

Imóvel irregular pode ser adquirido por usucapião?

Em 2021, a 2ª seção do STJ concluiu julgamento repetitivo sobre a possibilidade de usucapião de imóveis particulares situados em loteamento não regularizado no Setor Tradicional de Planaltina/DF.

O MP/DF sustentava que a falta de regularização impediria o reconhecimento da propriedade, pois a sentença não poderia ser registrada.

O relator, ministro Moura Ribeiro, afastou o argumento e destacou que a usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade, não condicionada ao registro da sentença.

Outra situação foi examinada em 2020, quando a 3ª turma reconheceu a usucapião especial urbana de imóvel utilizado simultaneamente para moradia e pequena atividade comercial.

O caso envolvia casal que destinava parte de um imóvel de 159,95 m² ao funcionamento de uma bicicletaria.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou que o art. 1.240 do CC não exige destinação exclusivamente residencial.

Até veículo furtado pode ser usucapido?

A usucapião também pode alcançar bens móveis.

Em 2019, a 3ª turma reconheceu a usucapião extraordinária de caminhão furtado em 1988, que permaneceu por mais de 20 anos na posse de terceiro que o havia adquirido mediante financiamento bancário, com registro e licenciamento regulares.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, explicou que a usucapião extraordinária de bem móvel exige posse contínua e sem oposição pelo prazo legal, dispensando justo título e boa-fé.

Ressaltou, porém, que a clandestinidade decorrente do furto impede o início da posse apta à usucapião enquanto não cessado esse vício.

É preciso recorrer ao cartório antes de ir à Justiça?

Além dos requisitos materiais, o STJ também definiu questões relacionadas ao procedimento de reconhecimento da usucapião.

Em 2020, a 3ª turma decidiu que o ajuizamento de ação de usucapião não depende de tentativa prévia de reconhecimento extrajudicial.

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, destacou que o art. 216-A da lei 6.015/73 prevê o procedimento em cartório sem prejuízo da via judicial.

A orientação foi reafirmada em 2022, sob relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, que afastou novamente a exigência de esgotamento da via extrajudicial.

Já em junho de 2025, a 2ª seção definiu que compete à Justiça comum julgar ação de usucapião de imóvel cuja posse teria origem em antiga relação de emprego.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a origem trabalhista da posse pode influenciar a análise do mérito, mas não altera a natureza da ação, que discute o domínio do bem.

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