1. A evolução do entendimento da natureza jurídica do contrato de shopping centers
O desenvolvimento real dos shopping centers no Brasil ocorreu a partir da década de 80, época em que a doutrina pátria sobre essa atividade começou a ganhar corpo, sendo de ressaltar-se as contribuições pioneiras de alguns dos maiores juristas, como Caio Mário da Silva Pereira, Orlando Gomes, Rubens Requião, Washington de Barros Monteiro e os Desembargadores do Estado do Rio de Janeiro, Penalva Santos, Pestana de Aguiar, e Luís Antonio de Andrade, em obra denominada Shopping Centers - Aspectos Jurídicos, editada pela Revista dos Tribunais, em 1984.
No citado livro, que teve a contribuição de Carlos Geraldo Langoni, que, de forma magistral, descortinou a atividade dos shopping centers sob os aspectos empresarial e econômico, os eméritos juristas detiveram-se, especialmente, na análise da natureza jurídica do contrato, nas cláusulas relativas à cobrança da retribuição dos lojistas pela cessão do uso de espaço, como os “alugueres” mínimo e percentual, a cobrança em dobro do “aluguel” mínimo no mês de dezembro, a res sperata, a contribuição para a Associação dos Lojistas.
Por inexistir, então, doutrina e jurisprudência sedimentadas sobre toda a abrangência dos contratos aqui abordados, apesar das lições dos memoráveis juristas acima relacionados, surgiram divergências interpretativas entre empreendedores e lojistas, levadas à judicialização, especialmente porque a doutrina majoritária era de opinião que se tratava de contrato de locação-tipo, enquanto outra propugnava por configurar locação atípica stricto sensu, isto é, uma locação com regras especiais em face do tipo de atividade; e uma terceira, minoritária, em que Orlando Gomes capitaneava, como contrato atípico.
Desse modo, os lojistas defendiam a tipificação da relação jurídica como locação, sustentando a prevalência da cessão de uso de espaço, o que restringiria a aplicação das cláusulas supracitadas, enquanto os empreendedores propugnavam a atipicidade contratual, que garantiria a liberdade contratual, obviamente, respeitados os princípios gerais de Direito, pelo motivo de propiciar a infraestrutura organizacional de que beneficiavam os lojistas, objetivando, através de esforços convergentes, a lucratividade do empreendimento, livrando-os do fantasma de uma lei que que descaracterizaria a atividade, tornando-a uma mera locação comercial.
Sob o prisma dos lojistas, obviamente, o embate nos Tribunais colocava em risco o direito à proposição da ação renovatória, pela discussão de qual litigante detinha o fundo empresarial a ser tutelado, tendo em vista haver a tese, importada da França, de que a clientela seria o fator que definiria a proteção do bem imaterial e, neste caso, dos empreendedores.
Em 1991, após longos debates, foi promulgada a lei 8.245/91, que tipificou o contrato de shopping centers como de locação, chancelando o direto à ação renovatória, conquanto ressalvasse, no art. 54, que os contratantes poderiam clausular o que fosse específico dessa atividade.
Neste aspecto, poucos doutrinadores manifestaram-se sobre a abrangência dessa norma e os que o fizeram a consideraram de alcance limitado, circunscrevendo-se apenas à cobrança dos alugueres e demais receitas supracitadas, como, por exemplo, o pranteado magistrado paulista, Francisco Carlos Rocha de Barros1:
[..} Vê-se que a especificidade da situação inadmite submetê-la às regras ordinárias de uma simples locação, pois reclama coligação com outros tipos de contrato. A despeito disso, o legislador afirma ser contrato de locação o ajuste entre empreendedor e lojista, sujeitando-o à lei do inquilinato. É indisfarçável que essa extravagância resultou de preconceito contra a figura do empreendedor, temendo exploração que este pudesse infligir ao lojista. Todavia, tratar do assunto de forma tão simples é querer tapar o sol com a peneira. Melhor seria - e um dia será - que o legislador se debruçasse sobre o fato e desse a ele o tratamento especial que sua especialidade exige. Não adianta continuar chamando de locação o que verdadeiramente não é. Pior do que isso: chamar de locação e submeter o contrato às regras de uma lei excepcional onde a liberdade de contratar é tantas vezes afastada, em razão de interesses sociais, que não se fazem presentes em um shopping center. [...] 2. Mas não adianta discutir: esta lei de locação abrange o ajuste feito entre lojistas e empreendedor, ainda que não sejam locatário e locador comuns. [...] Locação que é, aplicam-se a ela todas as regras gerais desta lei (arts. 1º a 45), as especiais da locação não residencial (arts. 51 e 52) e todas as normas sobre procedimentos (arts. 58 a 75). As únicas exceções são aquelas consignadas nos artigos nos parágrafos que se seguem, além daquela já anotada (art. 52, § 2º).
Igualmente, Sylvio Capanema de Souza2, especialista no tema, comentou:
São estas condições especiais, de conteúdo puramente econômico, que o art. 54 preserva, até para que o próprio empreendimento sobreviva. [...] O que a lei admite, ainda que fugindo ao sistema comum (de locação), são as disposições atípicas, mas de índole econômica, que as partes livremente pactuam, de acordo com a realidade e a experiência do mercado.
As despesas cujas cobranças foram impedidas pela lei de Locações são, notoriamente, essenciais à operação dos centros comerciais, produzindo a atração da clientela e, consequentemente, o incremento das vendas dos lojistas, além do valor do seu fundo empresarial, posto que ligadas, diretamente, ao ambiente dos centros comerciais, desde a arquitetura à disposição e diversidade das lojas que compõem o tenant mix selecionado pelos empreendedores, em função de estudos sempre atualizados, à decoração, ao paisagismo, à instalação do ar-condicionado, à iluminação, ao estacionamento e a todas as demais facilities, que tornam os shopping centers ambiente agradável, acolhedor e seguro, além de uma alternativa de entretenimento
Há clara antinomia entre o caput do referido art. 54 e seu parágrafo primeiro, ao permitir, por um lado, a livre negociação entre os agentes econômicos, no que diga respeito a disposições decorrentes da atividade, e, por outro, ao limitar o direito conferido no caput.
Entendia-se a ingerência do Poder Público nos contratos de locação, como proteção aos locatários - que eram vistos como vulneráveis em face dos locadores., não só no Brasil, como na França, de quem nossa legislação seguiu quanto ao tema.
Mas, a relação jurídica de locação não se confunde com a de shopping centers; naquela, os locatários não se beneficiam destas melhorias realizadas pelos empreendedores, ao passo que, nos shopping centers, são da essência do sucesso da atividade, escancarando a confusão do legislador,
Nesse sentido, vale sobrelevar que os contratos aqui confrontados se diferenciam pela causa da atividade, em que, na locação comercial, a função econômica consiste na cessão de uso de loja, tendo como contraprestação o pagamento do aluguel, enquanto nos centros comerciais há atuação, convergente e dependente entre empreendedores e lojistas, visando o lucro, posto que o sucesso de um depende do desempenho do outro.
Constata-se, pois, que o direito à liberdade contratual dessa atividade não atingiu o objetivo dos empreendedores, por disposição expressa do art. 54, parágrafo primeiro, a e b3.
Disso decorre que as despesas aqui tratadas seriam extraordinárias nas locações, coibidas pelo art, 22, X4, e ordinárias nos shopping centers.
Pelas razões acima, foi ganhando corpo a interpretação mais abrangente da expressão “prevalecerão as condições livremente pactuadas”, inclusive pelo c. STJ, não obstante, as despesas supracitadas, repita-se, cujo rateio foi coibido pelo parágrafo primeiro art. 54, não sofreram críticas pela doutrina e jurisprudência, salvo manifestações isoladas.
Com o crescente posicionamento doutrinário, concernente à atipicidade da relação jurídica entre os agentes econômicos de shopping centers, o ordenamento positivo foi-se adequando, como comprova o CPC de 2015, que autorizou os negócios jurídicos processuais - já admitidos ainda antes pela jurisprudência do STJ -, e na lei de Liberdade Econômica, lei 13.874/19, (LLE), que regulou a proteção à livre iniciativa e ao livre exercício de atividade econômica, além de impor restrição à atuação do Estado, nos termos do inciso IV do caput do art. 1º, do parágrafo único do art. 170 e do caput do art. 174 da Constituição Federal.
2. Constitucionalização do Direito Privado.
Na realidade, com a LLE, ocorreu a chamada “constitucionalização do Direito Privado”, em que a hierarquia das normas foi relembrada na interpretação e aplicação dos contratos entre particulares.
Neste contexto, as disposições relativas à liberdade econômica foram alçadas ao status de norma gerais, seguidas da inserção no CC, através dos arts. 421 - dos princípios da liberdade iniciativa e função social do contrato, com a intervenção mínima do Poder Público e a excepcionalidade da revisão contratual - e 421-A, definindo os contratos empresariais -, em que se enquadram os de shopping centers, como paritários e simétricos, disciplinados pelos princípios constitucionais da livre iniciativa e da intervenção mínima do Poder Público.
Constata-se, ademais, que, independentemente da legislação constitucional, que impede, como regra, a interferência do Poder Público nos negócios empresariais, que é o caso do parágrafo primeiro do art. 54 da lei Inquilinária, a LLE, na esfera infraconstitucional, revogou as normas da lei de locações quanto aos contratos de shopping centers. de conformidade com o disposto na lei de Introdução das Normas do Direito Brasileiro (decreto-lei 4.657, de 4 de setembro de 1942), que, segundo magistério de Maria Helena Diniz5, se trata de “norma preliminar à totalidade do ordenamento jurídico nacional”, dá respaldo à interpretação de que a LLE teria colocado uma pá de cal no que se refere à dúvida da natureza jurídica do negócio jurídico aqui abordado, como atípico.
Digamos que a LLE deveria ter sido um ponto de ruptura na interpretação dos contratos em pauta, uma vez que, apesar de a lei de Locações não ter eficácia jurídica, desde sua promulgação, devida ao princípio da supremacia constitucional, as regras das leis de 2019 deixaram evidentes que os princípios gerais da liberdade econômica ratificaram a revogação dos artigos da lei de 1991, a respeito dos contratos em tela.
Na França, na Itália, em Portugal e na Espanha, nos dias de hoje, não há dúvida de que contratos de shopping centers são distintos daqueles aqui assemelhados a locações, tendo tratamento próprio.
Importante frisar que, independentemente da legislação supracitada, não teria concretude, no Direito Positivo, o art. 54, se aplicados os métodos de interpretação sistemático e finalístico das normas jurídicas e os princípios gerais de direito da razoabilidade e da vedação do enriquecimento sem causa, por pretenderem alcançar atividade econômica diversa das locações, o que veio a ser, à época, demonstrado por luminares de nosso Direito, entre outros, como Orlando Gomes6, Alfredo Buzaid7,Álvaro Villaça Azevedo8, Fernando Albino de Oliveira9, Fábio Konder Conparato10, Penalva Santos11, Maria Elisa Gualandi Verri12; Dinah Sonia Renault Pinto13, Rodrigo Barcellos14 e Darcy Bessone15.
3. Alguns princípios de interpretação dos contratos de shopping centers
A par das razões acima, há princípios da atividade econômica que a jurisprudência e a doutrina firmaram acerca do negócio jurídico sob comento: a) são contratos intuitu personae, posto que os lojistas são escolhidos em função de sua expertise, necessária à operação de cada espaço comercial a ser cedido, que decorre de estudos, sempre atualizados, do tenant mix, que observam, desde o planejamento, a localização, o tipo de empreendimento a ser desenvolvido no local, os estudos de mercado, considerando o poder aquisitivo e o gosto da clientela, avaliados nas áreas primária, secundária e terciária, além da análise das vias de acesso, a competitividade com relação aos concorrentes, consubstanciando alguns dos deveres do empreendedor para projetar e manter o shopping center, enquanto estiver em operação; b) o interesse coletivo do empreendimento prevalece sobre o individual de cada lojista, realçado nas normas gerais do contrato e o regimento interno, observados os princípios gerais de Direito; c) as especificidades de cada lojista, que podem diferenciá-lo de algum, de alguns e mesmo dos demais, com relação às disposições contratuais, desde o da contraprestação de “alugueres”, de encargos comuns, de contribuição para as despesas de publicidade, como, por exemplo, por ser loja-âncora, semi-âncora ou satélite, ser a atividade empresarial, ou de serviços, a dimensão da loja, o tipo de atividade e a localização dentro do mall.
4. Alguns exemplos de acórdãos que tendem a alterar a relação contratual
Merece atenção é a do CTO - custo total de ocupação, aplicada em vários shopping centers a alguns lojistas, que são dispensados da contribuição do “aluguel” e/ou de despesas comuns e/ou mesmo de participação nas despesas de publicidade.
O favorecimento concedido a um determinado lojista há de ser no interesse coletivo, portanto, deve ter um período curto - como na França, Espanha e Itália -, e respaldado nos princípios gerais de Direito; caso contrário, poderá acarretar desequilíbrio entre lojistas que desenvolvam a mesma atividade; da mesma forma que na isenção, total ou parcial, de pagamento de “aluguel”, mínimo ou percentual, pode produzir efeitos negativos na concorrência entre eles e nos resultados do centro comercial, pela premissa de poder afetar a competitividade entre eles.
Por essa razão, mesmo em se tratando de loja-âncora, o r. acórdão do STJ em agravo interno em recurso especial 2969339-RJ, relatora a i. ministra Maria Isabel Gallotti, 4ª turma, DJe de 11/12/25, tornou ineficaz a da cláusula CTO, na renovação contratual, por já ter extrapolado um prazo razoável de duração, gerando desequilíbrio contratual com os demais lojistas.
Outra cláusula a ser realçada é a admitida, de cessão contratual condicionada à anuência dos empreendedores, nas relações de shopping centers, pela razão de ser um contrato intuitu personae, que precisa ser preservado, a fim de não afetar o tentant mix, e, consequentemente, o desempenho do centro comercial, sobre a qual não há divergência; contudo, interessante o caso quando a transferência da posse da loja ocorre por sucessão a título universal, na forma de transferência do controle societário a pessoa física, ou mesmo jurídica, sem domínio da atividade exercida no espaço comercial em que, em alguns contratos, tive oportunidade de constatar que se refere à cessão, o que não se configura nesta hipótese. Por isso, compete citar o r. acórdão do STJ, REsp 30584516-GO, que permitiu a manutenção contratual ao sucessor, sem experiência no ramo, sob o argumento de que não haveria previsão de anuência do empreendedor neste caso, mas apenas na cessão de direitos. A decisão em apreço partiu da interpretação literal do nome juris previsto no contrato, que, se ressalve, não foi arguido pela parte interessada. sem se ater ao princípio do interesse da coletividade do empreendimento.
Compete ainda trazer à baila as cláusulas sobre e-commerce, pois, em várias circunstâncias, como, a título exemplificativo, um empreendedor vender uma mercadoria pelo seu site, quando tiver inúmeras lojas, inclusive em shopping centers, e não ser identificado em qual deles foi adquirida. Neste caso, haverá dificuldade de se cobrar aluguel percentual.
O tema ainda é passível de evolução, como as consequências jurídicas do e-commerce. Localizada apenas uma decisão do STJ, do i. ministro João Otávio Noronha17.
5. Questões processuais
Como acima reportado, o art. 190 do CPC trouxe ao ordenamento jurídico importante alteração, “ao facultar a autocomposição de direitos e obrigações em convenções processuais que regulem direitos patrimoniais, notadamente entre empresários, com arrimo no princípio do livre arbítrio, que conflita com a legislação processual locatícia, também revogada no que se refira aos shopping centers”, em face da antinomia18” com os contratos empresariais e com a proibição de intervenção do Poder Público nessas relações, disposição esta aceita, recorrentemente, pelo c. STJ. “Essa nova disposição processual é importante, nas relações entre empreendedores e lojistas, pois permite a inclusão de disposições que vieram facilitar os ajustes do tenant mix, na hipótese de determinado lojista não estar performando de acordo com o esperado contratualmente, isto é, não estar pagando o aluguel percentual sistematicamente, sendo um mecanismo providencial para, neste caso, o empreendedor resolver o contrato, ou contestar a ação renovatória.
Além desse exemplo, há inúmeros outros, como, a título ilustrativo, dispor sobre procedimentos na ação revisional, na renovatória e outros aspectos pertinentes à relação processual”19, sem detrimento de tornar mais previsível o ajuste das partes, consoante o princípio pacta sunt servanda.
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As observações acima são uma pequena síntese do livro de minha autoria, Shopping Centers - cláusulas contratuais à luz da doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Lumen Juris. 2026, com apresentação do e. professor Everaldo Cambler e prefácio do aclamado professor Modesto Carvalhosa, contendo copiosa jurisprudência atualizada do c. STJ e farta doutrina sobre os critérios interpretativos aplicados a várias disposições estabelecidas nesse tipo de contrato empresarial.
Link do livro disponível aqui.
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1. BARROS, Francisco Carlos Rocha. Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva. 1995. pp. 297-298.
2. SOUZA, Sylvio Capanema de. A nova Lei do Inquilinato comentada. Rio de Janeiro: Forense. 3ª ed. 1993. p. 203.
3. BRASIL. Lei 8.245/91: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center... prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
4. BRASIL. lei 8.245/91. Art. 22. O locador é obrigado a: [...] X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
5. DINIZ, Maria Helena. Lei de Introdução ao Código Civil interpretada. São Paulo: Saraiva. 1994. p. 3.
6. GOMES, Orlando, Traços do perfil jurídico de um “shopping center”. In “Shopping Centers” - Aspectos jurídicos. Coord. ARRUDA, José Soares e Lôbo, Carlos Augusto da Silveira. São Paulo: Revista dos Tribunais: 1984. pp. 88 e segs.
7. BUZAID, Alfredo. Estudo sobre shopping center. In Shopping Center (Questões jurídicas). Coord. PINTO, Roberto Wilson Renault e Oliveira, Fernando Albino de. São Paulo: Saraiva: 1991 pp. 1 e segs.
8. AZEVEDO, Álvaro Villaça. Atipicidade mista do contrato de utilização de unidade em centros comerciais e seus aspectos fundamentais. . In Shopping Center (Questões jurídicas). Coord. PINTO, Roberto Wilson Renault e Oliveira, Fernando Albino de. São Paulo: Saraiva: 1991 pp17 e segs.
9. OLIVEIRA, Fernando Albino de. In Shopping Center (Questões jurídicas). Coord. PINTO, Roberto Wilson Renault e Oliveira, Fernando Albino de. São Paulo: Saraiva: 1991 pp.55 e segs.
10. COMPARATO, Fábio Konder. COMPARATO, Fabio Konder. As cláusulas de não concorrência nos “shopping centers”. São Paulo: Revista de Direito Mercantil n. 97. jan.-março. 1995.
11. SANTOS, J. A. Penalva. Regulamentação Jurídica do shopping center. . In Shopping Center (Questões jurídicas). Coord. PINTO, Roberto Wilson Renault e Oliveira, Fernando Albino de. São Paulo: Saraiva. 1991 pp 97 e segs.
12. VERRI, Maria Elisa Gualandi. Shopping Center aspectos jurídicos e suas origens. Belo Horizonte: Del Rey. 1996. pp. 68-69.
13. PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping Center - Uma nova era empresarial. Rio de Janeiro. Forense. 2ª ed. 1992. p. 82.
14. BARCELLOS, Rodrigo. O contrato de shopping center e os contratos atípicos interempresariais. São Paulo: Atlas. 2009. p. 116.
15. BESSONE, Darcy. Problemas jurídicos do “shopping center”. São Paulo: Revista dos Tribunais 660. out. 1990. p. 8.
16. BRASIIL. STJ. Ag .Int. em REsp 2969339/RJ. (2025/0228154-8) Rel. Min. Maria Isabel Galloti. DJe 11-12-2025. Disponível aqui. Acesso em 13-02-2026.
17. BRASIIL. STJ REsp 1.295.808/ RJ (2011/0286411-0). Rel. Min. João Otávio de Noronha. 3 T. j. 24-4-2014. Disponível aqui. Acesso em: 22-08-2026
18. PINTO, Roberto Wilson Renault Pinto. Shopping centers - cláusulas contratuais à luz da doutrina e da jurisprudência. Rio de Janeiro: Lumen juris. 2026. p.115.
19. PINTO, Roberto Wilson Renault Pinto. ob. cit. p. 115.