Dados não são informação.
Informação não é certeza.
O extrato é dado; o instrumento, título.
Introdução - o eterno retorno do extrato
Há institutos que a história registral parece condenar ao eterno retorno. O extrato é o mais teimoso deles. Oriundo de matrizes francesas, adaptado na lei belga, transplantado ao Brasil de modo hesitante em meados do século XIX, condenado por Lafayette como uma perfeita inutilidade e por Lysippo Garcia como peça boa apenas para pejar os cartórios e fornecer pasto às traças, o extrato foi abandonado com o advento do CC de 1916. Eis que ele retorna numa nova sazão sob o pálio da modernidade do sistema registral (art. 6º da lei 14.382/22), redivivo como núcleo operativo do SREI - Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.
Não é de hoje que observo atentamente o ciclo de renascimento e morte do instituto. Há mais de uma década sustento que os novos extratos nada mais são, afinal, do que a revivescência dos antigos bordereaux do século XIX. A crítica a eles dirigida não se inaugurou com a reforma legal de 2022 nem tampouco com a recente regulamentação promovida pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça. É importante demarcar a anterioridade da crítica, porque com isso se desarma, de saída, a suspeita de reação meramente episódica e apaixonada ao texto dos atos normativos recentemente baixados (provimentos CNJ 228 e 229, de 16/6/26).
A arqueologia do extrato - a reconstituição genealógica que reata o bordereau francês aos espécimes redivivos - publiquei-a em 2010, portanto doze anos antes do advento da lei 14.382/221; desde então reitero a crítica à substituição do título pelo extrato, com constância e sob variadas formas.2 O que os civilistas do Oitocentos combatiam era o extrato que se revelou o filho de seu próprio tempo, concebido no contexto do regime hipotecário decimonômico; o meu esforço foi outro - mostrar que a mesma estrutura regressa com roupas novas, sob o manto panglossiano da economicidade, racionalidade, eficiência e multifuncionalidade. A cada nova geração esta curiosa espécie ressuscita para logo a sepultar com epitáfios que a seguinte, distraída, ignora. Um eterno retorno.
Entretanto, há diferenças entre os extratos franceses, belgas e brasileiros e o atual. O que apresento à discussão não é mera questão terminológica ou pauta de homologação de modelos ultrapassados, mas questiono a justificativa, encomiástica e quase panfletária, que embala o discurso de modernização do sistema registral brasileiro - ao preço de sacrificar princípios que são consubstanciais ao nosso sistema. A reforma da LRP inoculou elementos exógenos à tradição do nosso Direito, como veremos.
O modelo de extratos que nos revela a lei 14.382/22 é disruptivo e representa uma profunda mudança de paradigmas. Importado de outras matrizes de direito, tem nome, origem e autoria confessados: não é o bordereau do sistema francês; não é a “minuta duplicada” que se insinuou no decreto 482/1846 (art. 12 e 22), tampouco os extratos previstos na reforma de Nabuco (1864-5), nem os que figuraram nos decretos de Rui Barbosa (1890); nem mesmo os contratos-tipo ou padrão recentes; o novo extrato abeberou-se de fontes menos tradicionais: o Notice Registration, propagado mundo afora pela UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law), assumido por nós como panaceia para atualizar e modernizar o sistema registral pelos mais renomados comentadores da recente reforma da LRP.3 Não se pode dizer, como dizem os doutos, que estes formulários correspondem aos extratos da legislação brasileira. De fato, não. E veremos o porquê.
Sob o influxo deste admirável mundo novo do registro digital, o nosso sistema registral abalou-se com uma reforma que, na prática, pretendeu rebaixá-lo: de um sistema de inspiração romana, de registro de títulos (impropriamente denominado registro de direitos)4 a mero registro de documentos. Pior ainda: a registro baseado em meras indicações eletrônicas. A reforma buscou consagrar o esvaziamento do elemento mais importante e consubstancial do sistema registral brasileiro: a qualificação jurídica.
A iniciativa não prosperou tout court em razão das aparas que o próprio CNJ opôs à época das discussões vestibulares do projeto. Convertido que fosse o ofício imobiliário em mero birô de dados algoritmizado, as nobres funções jurídicas esvair-se-iam, reduzido o registrador a validador passivo de fluxos de dados estruturados, by design, por terceiros interessados. Neste cenário, o profissional do direito abdicaria do poder/dever de qualificação jurídica e o vácuo seria “naturalmente” preenchido por terceiros, na consideração de que sempre haverá uma diligência prévia seja pública (notarização) ou privada (due diligence, title search, seguro de título) para acautelar os contratantes em face de eventuais acidentes na execução dos negócios jurídicos relativos a bens imóveis.
Contra esse minimalismo jurídico e dataísta sustentei, sempre, a mesma tese - singela na formulação e grave nas consequências: os extratos podem acompanhar, mas não podem substituir o título, sob pena de converter o próprio registrador em peça meramente funcional e dispensável no grafo de informações e dados registrais coordenados por um hub informacional (plataforma do ONR). Adaptando a clássica boutade, talvez anônima e popularizada por Warren Bennis: o cartório do futuro terá apenas um homem e um cão: o homem para alimentar o cão, o cão para impedir que o homem toque nas máquinas.
Pois é chegado o momento de reexaminar o problema com a serenidade do tempo transcorrido e à luz dos atos normativos recentemente editados.
Provimento do CNJ - o acerto dogmático
A Corregedoria Nacional de Justiça, ao regulamentar a matéria, resistiu à pretensão de converter o extrato em canal exclusivo e sucedâneo da qualificação registral dos títulos - conquanto tenha acolhido aspectos operacionais relevantes -, recusando-se a endossar e regulamentar um idílico “registro de imóveis eletrônico” apresentado como panaceia para todos os males (reais ou imaginários) do sistema.5
Convém, desde já, deslocar o foco para a ribalta, atentos à cena que se desenrola na regulamentação da lei. Há dois provimentos contemporâneos, de 16/6/26: um visa disciplinar e regular o ecossistema do Serp - o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, instituído pela lei 14.382/22 para interligar as serventias, viabilizar o registro eletrônico dos atos e promover a interoperabilidade das bases de dados; o outro, visa ao instituto do extrato.
O núcleo da questão aqui agitada não está no provimento 229/26, mas no 228/26. É sobre este que nos debruçaremos, tendo presente que aquele estrutura o ecossistema do Serp e estabelece os limites materiais das ITN editadas pelo ONR, inclusive no que respeita à qualificação registral.
Lido sem o açodamento da aprovação da lei, o provimento 228/26 não sepulta o título: ao contrário, define o extrato como instrumento auxiliar, apto a subsidiar (não substituir) a qualificação registral, veículo de “organização informacional”, que só pode constituir base suficiente para o exame do título nas hipóteses expressamente previstas em lei (art. 210-A, caput e parágrafo único, I). Vale dizer: a base deve ser o sistema e seus princípios e o direito posto, e não os anseios de parte da doutrina ou do establishment corporativo-governamental. Trata-se de instrumento auxiliar e de apoio ao processamento eletrônico de títulos. Disso decorre que a qualificação registral continua a ter por objeto o título, e não o extrato que eventualmente o acompanha.
Há nítida convergência entre os textos por mim veiculados no curso da última década e os atos baixados pela CN do CNJ. Tentarei demonstrar o papel que a lei 14.382/22 e o provimento 228/26 poderão ter no processo registral, deitar um olhar na genealogia do bordereau e por fim reavivar Temas de dogmática jurídica. Pretendo demonstrar que o extrato não sepulta o título. E que, bem compreendido o sistema criado, o envio do extrato com o título não é capitulação à burocracia nem complacência com a ineficiência operacional, mas solução inteligente que concilia a celeridade do trânsito de dados em infovias coordenadas pelas plataformas com a certeza do direito.
Enfim, não é necessário o sacrifício da segurança jurídica pela supressão da qualificação registral no altar da racionalidade econômica - sacrifício que alveja o veio primordial que, desde 1846, dá ao nosso registro a sua natureza e a própria razão de ser.
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1 JACOMINO, Sérgio. Os novos extratos e os antigos bordereaux do registro francês (2010, ampliado após a Lei 14.382/2022, Disponível aqui. as lições de Lafayette (Direito das cousas, 1877, v. II, p. 256) e de Lysippo Garcia (O Registro de Immóveis - A Transcripção, 1922, p. 337).
2 JACOMINO, Sérgio. Extratos, títulos e outras notícias (in NALINI, José Renato (org.). Sistema eletrônico de registros públicos. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 369-385). V. série “Assinaturas eletrônicas e a Lei 14.382/2022”, partes I-III (cartorios.org, 2023).
3 Fábio Rocha Pinto e Silva reconhece que os “formulários registrais (registry notices)” da Lei Modelo da UNCITRAL (2016) correspondem ao que no Brasil se denominou extratos, e arrola, entre as práticas incorporadas à MPV 1.085/2021 e posteriormente à Lei 14.382/2022, a qualificação dos títulos apresentados por extrato apenas a partir dos elementos do extrato (art. 6º, §1º, I, “a”), sistema cujo núcleo, tal como ele o transcreve de Castellano, dispensa a cópia do contrato e prescinde do escrutínio do registrador. Cf. SILVA, Fábio Rocha Pinto e. Comentários aos arts. 1º e 2º. In: ABELHA, André; CHALHUB, Melhim; VITALE, Olivar (orgs.). Sistema Eletrônico de Registros Públicos: Lei 14.382/2022 comentada e comparada. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 7. A conclusão do ilustre jurista não é correta. O extrato da tradição do direito brasileiro é muito diferente dos formulários da UNCITRAL. O traslado do modelo é um claro índice do afobamento com que se buscou transportar o notice registry para cá: “Já era noite quando o Ofício 196/2022 do Senado chegou à Câmara, e o Relator, Deputado Isnaldo Bulhões Jr., apresentou prontamente o relatório relâmpago (Parecer Preliminar de Plenário 3) votando pelo acolhimento das alterações promovidas pelo Senado”… Tratou-se de verdadeira blitzkrieg empreendida por alguns setores do Governo Federal aliados a grupos de interesse bem representados. A expressão é bastante reveladora e integra a apresentação encomiástica que se fez do diploma legal em ABELHA, André; CHALHUB, Melhim; VITALE, Olivar (orgs.). Op. cit., p. XVII.
4 Ricardo Dip adverte, com razão, que a expressão registro de direitos, decalcada da americanização da linguagem, é imprópria: “nosso registro é registro de títulos e não de direitos” - registro de causas materiais aquisitivas que só se convertem em direito real pela inscrição constitutiva. Cf. DIP, Ricardo. A Lei 14.382 e o registro da permuta de imóveis (conclusão). Boletim Eletrônico INR, Opinião, n. 3042 (www.inrpublicacoes.com.br, 2024). O sistema brasileiro é um sistema de registro de títulos de índole causal - o título em sentido material é a causa remota (o negócio causal, fonte obrigacional); o registro é o modo (causa próxima), que consuma o direito real, com efeitos constitutivos (em regra) e presunção juris tantum (titulus et modus adquirendi) -, distinto tanto do modelo abstrato alemão quanto dos sistemas de mero arquivamento (recording of deeds). A dicotomia registration of rights × recording of deeds provém do debate comparado e da análise econômica dos registros - difundida nos estudos do Banco Mundial (Doing Business) -, onde se contrapõem os registros de titularidades aos meros repositórios de documentos e às soluções de titulação privada, como o MERS norte-americano. Cf. ARRUÑADA, Benito. Institutional Foundations of Impersonal Exchange. Chicago: University of Chicago Press, 2012; ARRUÑADA, B.; GAROUPA, N. The Choice of Titling System in Land. Journal of Law and Economics, v. 48, 2005; MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando P. Fundamentación económica del derecho de propiedad privada e ingeniería jurídica del intercambio impersonal. Cizur Menor: Civitas/Thomson Reuters, 2011; NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás. A função econômica do registro imobiliário. Boletim IRIB em Revista, n. 325, 2006.
5 Um passeio às reportagens impulsionadas pelo governo, após a sanção da Lei 14.382/2022, nos revela o cenário de entusiasmo que contagiou os agentes de mercado e de alguns registradores. “[A Lei 14.382/2022] efetiva o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) para modernizar e unificar sistemas de cartórios em todo o País e permitir registros e consultas pela internet.” E segue: “Segundo o governo, o Serp deve ‘desburocratizar’ o acesso a documentos, hoje espalhados por diferentes cartórios, e reduzir custos.” Portal da Câmara dos Deputados. Acesso. “Registro Eletrônico de Imóveis (SERP): A Modernização dos Cartórios e a Segurança Jurídica Digital.” Ou ainda: “[…] não apenas uma atualização tecnológica, mas uma verdadeira refundação dos processos de publicidade e eficácia jurídica no Brasil.” Site: Jusbrasil. Acesso. “O Brasil dá um passo importante na desburocratização do mercado imobiliário, na desjudicialização, e caminha para ter um dos melhores sistemas de registros públicos do mundo.” CNN Brasil. Acesso. Há muitos outros exemplos.
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