Vésperas do SREI - Sistema de registro eletrônico de imóveis 30 anos de estudos e reflexões

Os textos aqui indicados e comentados pertencem a um momento decisivo da história recente do registro imobiliário brasileiro. Foram escritos e apresentados no ano de 1996, quando a informática deixava de ser simples ferramenta periférica das serventias e passava a interpelar o próprio modo de organização da informação registral. Já não se tratava apenas de substituir máquinas de escrever, agilizar a expedição de certidões, calcular emolumentos ou de manter índices auxiliares. A questão que então se anunciava era mais funda: em que medida a mudança do suporte poderia repercutir sobre a estrutura mesma do sistema registral?

Duas culturas: Do papel ao dado

A pergunta conserva atualidade porque a história da informatização dos registros públicos não se confunde com a história da aquisição e do uso massivo de computadores. Esta é, quando muito, a sua superfície visível, o estrato aparente de uma transformação que vinha de longe. Por baixo dela movia-se outra história, mais complexa: a da passagem de uma cultura documentária, moldada pelo papel, pelo livro, pela ficha, pela lavratura de textos, pela assinatura autógrafa e pelo arquivo físico, para uma cultura informacional, em que os dados circulam, se recombinam, se integram e se oferecem à publicidade por meios até então desconhecidos.

Essa transição não era, nem poderia ser, apenas técnica. Como sustentado há trinta anos, o registro devia ser lido também sob a ótica do Direito do Consumidor e da transparência dos serviços públicos delegados, de modo que a modernização revelasse resultados eficazes, como certidões inteligíveis, úteis e acessíveis ao cidadão comum. A tecnologia deveria servir para romper a opacidade do jargão técnico, sem empobrecer a precisão jurídica; deveria abrir a linguagem do registro à compreensão social, sem dissolver a sua gramática própria. A certidão, afinal, não é ornamento burocrático. É a forma pela qual a situação jurídica do bem se torna cognoscível e confiável socialmente. O fundamento essencial do registro de imóveis é a segurança jurídica, e ela não deve modificar-se pelo advento de novos meios tecnológicos.

De fato, a tecnologia, nesse quadro, não deveria desempenhar um mero papel coadjuvante no processo administrativo. É instrumento poderoso, mas ambivalente: pode ordenar melhor o serviço, conferir-lhe escala, regularidade e transparência; ou, quando mal compreendida, projetar e cristalizar, ao modo de homologação (homós = mesmo, igual, semelhante, comum e logos = razão, relação etc.), limitações ontológicas em novos meios. O computador tanto pode iluminar a estrutura de um sistema quanto maquiar a sua desordem. A modernização sem teoria costuma ser apenas aceleração do equívoco.

Fortaleza, 1996: A arquitetura é dos registradores

É esse o sentido dos trabalhos e apresentações aqui republicados. Em Algumas linhas sobre a informatização do registro imobiliário, apresentado em 1996 no XXIII Encontro dos Oficiais de registro de imóveis do Brasil, em Fortaleza,1 procurava-se demonstrar que a informática poderia ser uma ferramenta valiosa para o desenvolvimento dos serviços registrais e notariais, desde que antecedida por uma ponderada reflexão teórica, conceitual e técnica. O texto não propunha a adoção deste ou daquele sistema, nem se deixava seduzir por fornecedores, programas, plataformas ou promessas de ocasião. O que ali se reclamava era outra coisa: que os próprios registradores assumissem a responsabilidade pela modernização de sua instituição, sem delegar a terceiros a definição de sua arquitetura informacional.

A advertência não era retórica. Àquela altura, a experiência concreta das serventias já permitia perceber um percurso, que se tornou típico, da informatização dos cartórios brasileiros. Primeiro automatizaram-se rotinas administrativas: cálculo de custas, protocolos auxiliares, relatórios financeiros. Depois vieram os processadores de texto, especialmente nos setores de certidão. Em seguida, a informatização dos indicadores pessoal e real que migrariam para bases de dados, inicialmente mantidas em ambientes externos e, mais tarde, incorporadas no processo interno das serventias, com acesso em tempo real. Cumprida essa etapa, a pressão tecnológica voltou-se para a entidade que singularizava o registro imobiliário inaugurado pela lei 6.015/1973: a matrícula.

A tentação da matrícula digital

Foi nesse ponto que a discussão ganhou densidade. A chamada matrícula digital surgia, para muitos, como a solução mais tangível e evidente. Era, em boa medida, sintoma do fenômeno que Evgeny Morozov viria mais tarde a denunciar como “solucionismo tecnológico”: a inclinação de traduzir problemas jurídicos complexos em dificuldades meramente operacionais, supostamente domesticáveis pela eficiência técnica, pela estruturação de dados, por plataformas ou por algoritmos.

Digitalizar as fichas, armazená-las em discos óticos (a expressão foi consagrada em lei: art. 41 da lei 8.935/1994), desenvolver mecanismos de busca, dispensar ou relativizar os antigos indicadores real e pessoal - até então organizados em fichários, à maneira dos sistemas Kardex - tudo isto, para muitos, parecia esgotar o problema.

Assim estávamos. Tudo parecia simples, rápido, moderno. Mas o moderno, quando não se submete a exame escrupuloso e crítico, rapidamente se converte em fetiche tecnológico. A tecnologia tende a apresentar como avanço aquilo que pode ser apenas reprodução especular de um modelo moldado por paradigma anterior. O rádio, durante algum tempo, foi pensado como telégrafo sem fios; o cinema demorou a libertar-se do teatro; a televisão, do cinema. Também o registro corria o risco de conceber o meio eletrônico como mera cartolina luminosa no écran de microcomputadores. Permitam-me um adendo: ainda hoje vivemos esta fase especular...

Metafólio ou fólio real eletrônico?

Daí a crítica, reiterada nos textos e exposições de 1996, à digitalização da matrícula concebida como simples conversão eletrônica do antigo suporte em papel. A objeção não se dirigia à informática, mas ao seu uso limitado e condicionado por modelos organizativos que já davam sinais de exaustão. Converter a matrícula em imagem, submetê-la ao reconhecimento óptico de caracteres e depois pesquisá-la como texto corrido não estruturado (plain text) não significava constituir um verdadeiro fólio real eletrônico. Representava, antes, criar um metafólio caro, complexo, redundante e conceitualmente equivocado. O problema não estava no scanner, no disco óptico ou no computador; estava na ilusão de que a substituição de um suporte por outro equivaleria à reformulação do próprio sistema.

Essa distinção era, e ainda continua sendo, essencial. A matrícula em papel, tal como se consolidou entre nós, traz consigo marcas históricas de sistemas anteriores. A forma narrativa, as expressões de encadeamento, a sucessão textual dos atos, a dependência de leitura linear - tudo isso respondia às condições materiais de sua época. Transpor tal conformação para o meio eletrônico, sem discriminar o que ali é juridicamente relevante e o que pertence apenas à retórica do suporte, seria desperdiçar as possibilidades próprias da informática.

O fólio real eletrônico, se viesse a existir com relevância técnica e institucional, haveria de ser uma entidade nova. Não uma fotografia da ficha; não uma imagem nobre do velho assento; não uma tela para simular o papel. Deveria articular dados estruturados, indicadores, plantas, confrontações, vínculos cadastrais, imagens, históricos, certidões e níveis diferenciados de informação. Essas camadas poderiam refinar a publicidade formal do registro, desde que submetidas à lógica jurídica da inscrição. O risco estaria sempre em inverter a relação: fazer da inscrição um apêndice do banco de dados, quando o banco de dados deveria ser instrumento da inscrição.

Qualificação não é algoritmo

A preocupação de fundo era preservar a natureza do registro imobiliário como instituição jurídica, não como simples repositório de dados e documentos. O registro brasileiro não é arquivo passivo de títulos, documentos, dados - nem coleção de imagens, nem banco indiferenciado de textos. É sistema de inscrição, em que a qualificação registral opera a depuração jurídica do título, separando o que tem transcendência real do que permanece no plano obrigacional, circunstancial, acessório ou meramente narrativo e informativo. Por isso, o uso da informática deve auxiliar tanto a qualificação quanto a publicidade, a conservação e a gestão, mas não pode substituir o juízo jurídico do registrador por rotinas opacas de algoritmização do processo registral.

Esse ponto merece insistência. O título apresentado ao registro chega carregado de intenções, cláusulas, referências, circunstâncias e resíduos documentais. A qualificação não é ato mecânico de recepção, tampouco simples conferência formal. É operação jurídica de filtragem institucional. O registrador lê o título à luz do sistema legal, do próprio historial tabular, e extrai o que deve ingressar no fólio real com eficácia perante terceiros. Se não compreendermos perfeitamente a operação de transformação midiática, corre-se o risco de reduzir o processo de registro a mero algoritmo ou, como hoje percebemos: agente de IA a substituir o Oficial no seu mister essencial.

Essa posição dialogava com uma tradição internacional já amadurecida nos congressos do IPRA-CINDER. Desde Buenos Aires, em 1972, e Madri, em 1974, firmara-se a compreensão de que mecanização, microfilmagem, reprografia e informática deveriam ser concebidas como meios instrumentais, subordinados aos princípios substantivos do sistema registral. A técnica poderia racionalizar o trabalho, melhorar os índices, facilitar a reconstrução do acervo, favorecer a publicidade e abrir caminho para integração com cadastros; mas não poderia suplantar a qualificação, a fé pública e a lavratura da inscrição e constância formal do assento redigido e firmado sob responsabilidade do registrador. O poder de dação de fé pública é indelegável. Essa linha de congruência com a doutrina internacional serviu de contraponto a certas improvisações nacionais. Aliás, era o que propugnava o registrador Elvino Silva Filho, que teve o privilégio de redigir e ver aprovadas as conclusões (Comissão III) do I Congresso Internacional do CINDER (hoje IPRA-CINDER).2

São Paulo, 1996: A lição da microfilmagem

O texto que se segue - A microfilmagem, a informática e os serviços notariais e registrais brasileiros - foi apresentado no transcurso do I Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais, realizado em São Paulo em setembro de 1996.3 Ali retomamos o debate por outro ângulo. A microfilmagem aparecia ali não como peça de museu tecnológico, mas como experiência histórica útil. Sua implantação fora precedida de discussão normativa, definição de requisitos técnicos, debate sobre segurança, preservação, indexação e valor probatório. Havia, portanto, um conceito a recolher: antes de introduzir tecnologia em serviço público de segurança jurídica, é preciso fixar padrões, procedimentos, responsabilidades e efeitos legais. A microfilmagem mostrava que a inovação podia ser assimilada sem destruir o sistema. A informática exigiria prudência ainda maior, justamente porque sua capacidade de reestruturar o sistema era mais profunda e radical. Revelava a potencialidade disruptiva que poderia desfigurar o sistema registral brasileiro.

A prudência, convém insistir, não era simples recusa ou resistência irracional às novas tecnologias. Não se defendia uma atitude conservadora, nem uma nostalgia do papel. Ao contrário. A crítica à digitalização mimética vinha acompanhada da percepção de que a integração dos serviços era inexorável. Já se experimentavam, na cidade de Franca (SP), serviços pela internet, banco de dados jurisprudencial, informações ao usuário, solicitação de certidões e acompanhamento da tramitação de títulos. Os cartórios de notas também começavam a se inter-relacionar com os registros imobiliários. O horizonte que se abria já nos revelava: interconexão e comunicação remota, integração entre serventias, intercâmbio de informações e atendimento mais eficiente ao cidadão. Tudo isto foi agitado nesses encontros realizados há décadas.

Mas justamente porque esse processo era inevitável, não poderia ser conduzido aleatoriamente. A fala proferida no Simpósio Nacional da Anoreg-SP insistia na necessidade de constituir uma comissão de registradores, com participação de especialistas em informática, para estudar o Tema e apresentar diretrizes à categoria. Não se pretendia uma “estatização branca” da tecnologia, nem a exclusão da iniciativa privada. O que se pretendia era estabelecer paradigmas mínimos, regras comuns, critérios de segurança e homogeneidade procedimental. Um serviço público nacional não poderia transformar-se em arquipélago de soluções locais, cada qual prisioneira de seu fornecedor, de sua linguagem, de seus formatos e de seus interesses.

Mais tarde (1997), buscaríamos o apoio da academia para o estabelecimento de padrões mínimos e recomendação de boas práticas para a informatização do registro de imóveis. Firmaríamos convênio com a Fundação Vanzolini (POLI-USP) e dali resultaria o primeiro documento orientativo para os Oficiais de Registro.4

Entre a inércia e o deslumbramento

Esse ponto talvez seja o mais importante para o leitor contemporâneo. A informatização do registro imobiliário brasileiro nasceu tensionada entre dois riscos opostos. De um lado, a inércia corporativa, sempre pronta a invocar a segurança jurídica como sinônimo de estabilidade e para justificar a permanência de rotinas já percebidas como superadas. De outro, o deslumbramento tecnológico, que confunde velocidade com segurança, imagem com informação, acumulação de dados com publicidade jurídica. Os textos desta quadra recusam ambos os extremos. A tradição registral não é obstáculo à modernização; é precisamente o critério que permite distinguir modernização verdadeira de simples aparato fetichista.

A experiência posterior mostrou que muitas das questões ali levantadas permaneceriam em aberto por décadas: validade jurídica do documento eletrônico, assinatura eletrônica, acesso remoto, interoperabilidade, segurança de bases de dados, conservação de acervos, padrões nacionais, relação entre registro e cadastro, publicidade registral em meios eletrônicos e limites de acesso a informações pessoais.

O vocabulário mudou; as tecnologias também. Saíram de cena os discos ópticos, os modems, os sistemas isolados e certas promessas ingênuas do OCR. Entraram redes de alta velocidade, centrais eletrônicas, certificados digitais, bases interoperáveis, serviços em nuvem e novas preocupações com proteção de dados. Mais recentemente, somaram-se a esse quadro as ferramentas de busca semântica, a automação documental e a IA agêntica. Mas o núcleo do problema permaneceu: quem modela o ato registral modela, em larga medida, a própria publicidade jurídico-real.

No limiar do registro eletrônico

Daí a atualidade desses textos. Eles não devem ser lidos apenas como documentos de época, mas como advertência metodológica com vistas à reformulação dos processos registrais. Mostram que a informatização não começou com uma lei, uma central, um provimento ou uma plataforma. Começou antes, no esforço de compreender que o registro é uma tecnologia jurídica de organização da confiança e da segurança jurídica. A informática veio somar-se a essa tecnologia anterior, não apagá-la. O desafio era, e continua sendo, fazer com que o novo meio realize melhor os fins permanentes da instituição: segurança, autenticidade, eficácia, cognoscibilidade, conservação e serviço à cidadania.

Há, nessa perspectiva, uma lição que talvez tenha sido insuficientemente percebida. O registro eletrônico não se mede pela ausência de papel, mas pela qualidade jurídica da informação que oferece. Não basta suprimir fichas, digitalizar livros, converter imagens ou interligar bases. A questão decisiva é saber se a publicidade eletrônica permite desvelar a situação jurídica do imóvel, com maior segurança, menor ambiguidade e maior responsabilidade institucional. O meio digital não redime, por si só, a confusão conceitual. Em certos casos, apenas a torna mais veloz, replicável e talvez mais difícil de corrigir.

Também por isso o Tema da publicidade merece cuidado. A publicidade registral nunca foi simples exposição indiscriminada de dados. É publicidade juridicamente qualificada, construída para proporcionar meios de cognoscibilidade de situações jurídico-reais, não para alimentar mercados paralelos de informação que vicejam à sua volta. A integração eletrônica amplia o alcance do registro, mas também exige delimitação de finalidades, controle de acessos, rastreabilidade, preservação de acervos e responsabilidade sobre o tratamento dos dados. A abertura do sistema deve caminhar com a consciência de seus limites. A transparência não pode degenerar em dispersão; a eficiência não pode obscurecer a garantia e a segurança jurídica.

Vistos em conjunto, os artigos de 1996 compõem uma espécie de limiar. De um lado, encerram o ciclo da mecanização, da microfilmagem e da informática como aparato ancilar. De outro, anunciam o ciclo do registro eletrônico, da integração sistêmica e da publicidade formal em meios digitais. Foram escritos no instante em que o registro imobiliário brasileiro, diante do abismo tecnológico, poderia dar um passo, retroceder ou mudar de rumo. A escolha proposta era clara: não recusar a máquina, nem convertê-la em fetiche. É preciso compreendê-la no contexto institucional. E, compreendendo-a, submetê-la à razão jurídico-registral.