Compra e venda outorgada pelo espólio: Nomeação extrajudicial de inventariante como ponte para a escritura definitiva

1 Introdução

É comum o negócio de compra e venda imobiliário principiar pelo contrato preliminar e, lamentavelmente, estacionar nele durante um tempo maior que aquele aconselhado pela prudência. Não são raras as hipóteses em que a contratação obrigacional já se aperfeiçoou, o preço foi integralmente quitado e, restando apenas a formalização do título definitivo, o irremediável colher uma das partes.

O óbito cria uma barreira à outorga da escritura pública, requisito de validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, à transferência, à modificação ou à renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário (art. 108 do CC).

Então, surge a dúvida sobre quem poderá comparecer ao ato notarial para concluir o negócio anteriormente celebrado. Entre a vontade já formada e o título ainda não lavrado abre-se, então, um breve silêncio jurídico, que precisa ser atravessado sem apagar a história do contrato.

Durante muitos anos, a solução frequentemente adotada consistia na obtenção de autorização judicial ou mesmo na inclusão do imóvel no inventário, até pela literalidade da regra instrumental do art. 619, inciso I, do CPC/15. Essa estratégia era utilizada ainda que, no caso do vendedor falecido, o domínio registral permanecesse em seu nome, mas já estivesse limitado pela obrigação de transferir o bem; ou, inversamente, embora o comprador falecido já houvesse adquirido, no plano obrigacional e econômico, o direito à aquisição.

A evolução do inventário extrajudicial e da atuação notarial permitiu o desenvolvimento de mecanismos mais eficientes para solucionar essa situação, culminando no reconhecimento da possibilidade de utilização da escritura pública de nomeação de inventariante para conferir poderes destinados ao cumprimento de obrigações assumidas em vida. A nomeação de inventariante com poderes especiais prepara a ponte, e a escritura de compra e venda realiza a travessia.

2 O enunciado 48 da I jornada de Direito notarial e registral

A I jornada de Direito notarial e registral aprovou importante orientação interpretativa acerca da matéria. Embora o enunciado não possua força normativa vinculante, oferece leitura técnica persuasiva e coerente com o movimento de desjudicialização.

O enunciado 48 estabelece:

O inventariante nomeado pelos interessados poderá, desde que autorizado expressamente na escritura de nomeação, formalizar obrigações pendentes do falecido, a exemplo das escrituras de rerratificação, estremação e, especialmente, transmissão e aquisição de bens móveis e imóveis contratados e quitados em vida, mediante prova ao tabelião.

A justificativa do enunciado fundamenta-se no conjunto normativo formado pelos arts. 610, § 1º, 618 e 619 do CPC, pelo art. 11 da resolução 35/07 do CNJ, em precedentes do TJ/SP, e na experiência normativa do estado do Rio Grande do Sul.1

O objetivo da orientação é permitir que o inventariante cumpra obrigações já constituídas pelo falecido, evitando que o inventário trate como livremente disponível um bem já comprometido à transferência ou deixe de formalizar aquisição contratada em vida. O acervo hereditário deve espelhar a realidade, e não conservar, como sombra, uma aparência patrimonial já vencida pelos fatos.

O cumprimento das obrigações pendentes do falecido é incumbência que fica e deve ser realizada pelos sucessores, conforme tem reiterado a doutrina:

A propósito da transmissão das obrigações, merece especial atenção o contrato preliminar. Gerando a obrigação de celebrar o contrato definitivo, obriga os herdeiros do devedor. Ele ainda não constitui o contrato definitivo, mas já é um negócio jurídico perfeito e acabado, que transmite aos sucessores do obrigado o compromisso do de cujus. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 24. ed. rev. e atual. por Carlos Roberto Barbosa Moreira. Rio de Janeiro: Forense, 2017. v. 6: Direito das sucessões, p. 45).

3 A evolução normativa da resolução 35/2007 do CNJ

A resolução 35/07, editada para regulamentar o inventário extrajudicial previsto na lei 11.441/07, já estabelecia, em seu art. 11, a nomeação de interessado para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes. Posteriormente, a resolução 452/22 incluiu o § 1º, autorizando o meeiro e os herdeiros a nomearem inventariante por escritura pública anterior à partilha ou à adjudicação.

A evolução interpretativa dessa norma permitiu reconhecer que tais obrigações compreendem também aquelas decorrentes de contratos preliminares, promessas ou compromissos de compra e venda celebrados e quitados em vida, embora ainda pendentes da escritura pública definitiva. Não se cria uma vontade nova, dá-se forma final à vontade que o falecido já havia deixado completa.

Posteriormente, a regulamentação nacional foi aperfeiçoada pela resolução 571/2024, que criou o art. 11-A da resolução 35/07 para alcançar a alienação de bens do espólio destinada à obtenção de recursos para o pagamento das despesas do inventário. Trata-se de questão diversa daquela tratada no art. 11, que envolve contratos assinados e quitados em vida. Essa distinção possui grande relevância prática e impede que dois caminhos, embora próximos, sejam confundidos.

4 A incorporação da matéria ao Código de Normas de minas gerais

O estado de minas gerais foi além da orientação interpretativa e positivou expressamente a matéria. O provimento conjunto 142/25 acrescentou ao Código de Normas dos serviços notariais e de registro o § 3º do art. 209, estabelecendo que:

O inventariante nomeado pelos interessados poderá, desde que expressamente autorizado, efetivar obrigações pendentes do falecido, a exemplo de outorgar escrituras públicas de rerratificação, estremação e, especialmente, transmissão e aquisição de bens móveis e imóveis contratados em vida, mediante prova ao tabelião.

Com isso, desapareceram as dúvidas interpretativas anteriormente existentes. O tabelião passou a dispor de fundamento normativo expresso para lavrar a escritura  definitiva quando estiver demonstrado que o negócio jurídico foi contratado em vida; a obrigação se encontrava constituída; a contratação está devidamente comprovada; e o inventariante recebeu autorização expressa dos interessados para representar o espólio. A prova deve ser firme, porque a desjudicialização abre portas, mas não relativiza a segurança jurídica.

A solução evita a judicialização de situações que não envolvem conflito, mas apenas o cumprimento de obrigações anteriormente assumidas. Retira-se do judiciário o que não pede sentença e devolve-se ao ato notarial a tarefa de dar forma, cautela e continuidade à palavra empenhada.

5 A disciplina adotada pelo estado de São Paulo

Embora a regulamentação paulista utilize redação menos específica, as Normas de Serviço da Corregedoria -Geral da Justiça também caminham na mesma direção. O item 105 do capítulo XIV das normas de serviço estabelece ser obrigatória a nomeação de inventariante extrajudicial para representar o espólio no cumprimento de obrigações ativas e passivas pendentes.

Já o subitem 105.1 admite que essa nomeação seja realizada por escritura pública autônoma, assinada por todos os herdeiros, permitindo ao inventariante cumprir obrigações do espólio, levantar valores, reunir documentos, recolher tributos e viabilizar a lavratura da escritura de inventário.

Embora não mencione expressamente a formalização de contratos de compra e venda celebrados em vida, a interpretação sistemática das normas, aliada aos precedentes administrativos do próprio TJ/SP, conduz à mesma conclusão adotada pelo enunciado 48, desde que haja prova suficiente apresentada ao tabelião, consenso dos interessados e poderes especiais.

Disposições semelhantes constam do Código de Normas do Paraná (provimento 249/2013, art. 700), e do Código de Normas do Espírito Santo, com as alterações inseridas pelo provimento CGJES 11/25 de 20.8.2025, art. 672-A.

6 A jurisprudência administrativa e registral do TJ/SP

Antes mesmo da positivação expressa da matéria em diversos estados, a jurisprudência administrativa e registral de São Paulo já havia reconhecido a possibilidade de o inventariante, nomeado por escritura pública e investido de poderes específicos, cumprir obrigações assumidas pelo falecido.

No processo 0011976-78.2012.8.26.0100, da 1ª vara de Registros Públicos da Capital, e na apelação cível 0000228-62.2014.8.26.0073, julgada pelo conselho superior da magistratura, assentou-se que a outorga da escritura definitiva de imóvel prometido à venda e integralmente pago em vida prescinde de alvará judicial quando os interessados conferem poderes especiais ao inventariante para cumprir a obrigação e ela está adequadamente comprovada.

A orientação parte da premissa de que o inventário não deve tratar como bem livre aquilo que já se encontra vinculado a uma obrigação de transferência. Ao mesmo tempo, possibilita que aquisições contratadas pelo falecido sejam formalizadas para posterior partilha. Não se altera o passado; apenas se impede que a morte deixe incompleta a última linha do negócio.

7 A influência da experiência do Rio Grande do Sul

A consolidação normativa gaúcha também exerceu relevante influência sobre a construção do enunciado 48 e permanece, em sua redação atual, como referência expressa sobre a matéria.

A Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, instituída pelo provimento 001/20, prevê, em seu art. 553, a possibilidade de efetivação do contrato definitivo de compra e venda pelo espólio, como outorgante vendedor ou outorgado comprador, independentemente de alvará judicial, desde que a obrigação tenha sido contratada e liquidada em vida e seja comprovada perante o tabelião.

No mesmo sentido, o § 2º do art. 902 autoriza expressamente o inventariante a representar o espólio para dar cumprimento às obrigações assumidas e quitadas em vida pelo de cujus, especialmente mediante a assinatura de escrituras públicas destinadas à efetivação de promessa de compra e venda.

A disciplina gaúcha tornou-se importante paradigma para os demais estados, demonstrando que a segurança jurídica pode nascer de um procedimento claro, consensual e documentalmente bem instruído.

8 A necessária distinção entre os arts. 11 e 11-A da resolução 35/07

Questão que merece especial atenção consiste na diferenciação entre duas hipóteses frequentemente confundidas. A primeira decorre do art. 11 da resolução 35/07. Nessa situação, não há novo negócio jurídico. O inventariante apenas cumpre obrigação anteriormente assumida pelo falecido. É o caso da obrigação de outorgar ou receber escritura definitiva decorrente de contratação celebrada e quitada em vida:

Art. 11. É obrigatória a nomeação de interessado, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 617 do CPC. (redação dada pela resolução 326, de 26/6/20) (...)

A segunda hipótese encontra-se disciplinada pelo art. 11-A. Aqui ocorre alienação de bem pertencente ao espólio para obtenção de recursos destinados ao pagamento de impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais, outros tributos e despesas da escritura de inventário:

Art. 11-A. O inventariante poderá ser autorizado, através de escritura pública, a alienar móveis e imóveis de propriedade do espólio, independentemente de autorização judicial, observado o seguinte: (incluído pela resolução 571, de 26/8/24) (...)

Trata-se, portanto, de negócio jurídico novo. Por essa razão, devem ser observados todos os requisitos dos incisos I a VI, entre eles a vinculação do preço às despesas discriminadas, a inexistência de indisponibilidade e a prestação de garantia real ou fidejussória pelo inventariante quanto à correta destinação do produto da venda.

Enquanto o art. 11 permite executar obrigação anteriormente existente, o art. 11-A autoriza a prática de ato extraordinário de administração patrimonial. No primeiro, honra-se uma vontade já formada; no segundo, autoriza-se uma decisão nova. As duas hipóteses possuem fundamentos e finalidades completamente distintos.

9 Os reflexos tributários da formalização da compra e venda após o falecimento de uma das partes

A nomeação do inventariante e a subsequente lavratura da escritura definitiva para cumprir contrato celebrado e quitado em vida também produzem relevantes efeitos tributários, especialmente quanto à distinção entre a incidência do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e do ITCD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.

Na hipótese em que o vendedor falece após a celebração e a quitação do negócio, mas antes da lavratura da escritura pública definitiva, a transmissão imobiliária conserva natureza inter vivos e se sujeita ao ITBI, nos termos da legislação municipal aplicável. A escritura outorgada pelo espólio, representado pelo inventariante, não constitui transmissão causa mortis do imóvel aos herdeiros, mas cumprimento de obrigação anteriormente assumida pelo falecido.

Nessa situação, o imóvel ainda permanece registrado em nome do vendedor, pois a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título. O domínio formal integra a esfera registral do falecido, mas está limitado pela obrigação de transmitir o bem ao comprador; por isso, não pode ser tratado no inventário como ativo livre e desembaraçado. O espólio, por meio do inventariante, apenas cumpre a obrigação de outorgar a escritura definitiva.

Por essa razão, uma vez comprovados a contratação e o pagamento integral, não há transmissão causa mortis do imóvel aos herdeiros nem fundamento para exigir ITCD sobre ele como se integrasse livremente a herança. O conteúdo econômico transmitido será o preço recebido pelo falecido, os bens adquiridos com esses recursos ou outros direitos que ainda componham seu patrimônio na data do óbito.

Situação diversa ocorre quando o falecimento é do comprador. Nessa hipótese, o inventariante poderá representar o espólio no recebimento da escritura definitiva, concluindo a aquisição anteriormente contratada pelo de cujus. Nesse caso a transmissão imobiliária decorre de negócio inter vivos e se sujeita ao ITBI, conforme a legislação municipal, mas também haverá a posterior incidência do ITCD sobre a transmissão hereditária do direito ou do bem aos sucessores.

Após a formalização da aquisição, o imóvel deverá ser relacionado na declaração de bens e direitos apresentada à Secretaria de estado da fazenda por ocasião do inventário, passando a integrar o monte partilhável. Sobre a transmissão hereditária desse patrimônio aos sucessores incidirá o ITCD, nos termos da legislação tributária aplicável. O bem entra no acervo, mais que memória do contrato, como patrimônio enfim revestido da forma que lhe faltava.

Essa distinção evidencia que a escritura pública de nomeação de inventariante não altera a natureza jurídica da transmissão imobiliária originalmente pactuada pelas partes. O instituto apenas viabiliza o cumprimento de obrigação preexistente, preservando a correta incidência tributária e a coerência entre a realidade patrimonial e os bens efetivamente sujeitos à sucessão. A conclusão tributária, naturalmente, pressupõe prova idônea do negócio e deve ser ajustada à legislação do ente competente.

Conclusão

A possibilidade de utilização da escritura pública de nomeação de inventariante para viabilizar a formalização de contratos de compra e venda celebrados e quitados em vida representa importante avanço do processo de desjudicialização do Direito Sucessório e do Direito Notarial. O direito, nesse ponto, aprende a não deixar que a morte interrompa aquilo que a vontade e o adimplemento já haviam construído.

Ao reconhecer que o inventariante pode cumprir obrigações anteriormente assumidas pelo falecido, evita-se a inclusão indevida de bens como ativos livres no inventário, preserva-se a vontade das partes, assegura-se a continuidade dos negócios jurídicos e elimina-se a necessidade de intervenção judicial em situações desprovidas de litigiosidade.

A positivação expressa dessa solução no código de normas do extrajudicial de minas gerais, aliada à regulamentação existente em São Paulo, e no Rio Grande do Sul, à resolução 35/07 do CNJ e ao enunciado 48 da I Jornada de Direito Notarial e Registral, consolida um modelo interpretativo que privilegia a eficiência, a segurança jurídica e a efetividade da atividade notarial.

A correta distinção entre o cumprimento de obrigações pendentes do falecido (art. 11 da resolução 35/07) e a alienação extraordinária de bens do espólio para custeio do inventário (art. 11-A) é essencial para a adequada aplicação desses institutos, evitando confusões práticas e assegurando que cada mecanismo seja utilizado dentro de sua finalidade própria. A desjudicialização floresce quando a simplicidade vem acompanhada de prova, consenso e prudência.

Em síntese, a compra e venda formalizada por inventariante nomeado em escritura pública revela-se solução moderna, segura e compatível com os princípios da autonomia privada, da boa-fé objetiva, da conservação dos negócios jurídicos e da desjudicialização, permitindo que negócios validamente constituídos em vida produzam todos os seus efeitos, mesmo após o falecimento de uma das partes.

Além de conferir efetividade às obrigações assumidas em vida, a escritura pública de nomeação de inventariante, seguida do título definitivo, preserva a adequada incidência tributária. O ITBI alcança a transmissão inter vivos decorrente da compra e venda, enquanto o ITCD incide somente sobre os bens e direitos efetivamente transmitidos por sucessão hereditária.  Assim, o ato notarial não reescreve os negócios pendentes, mas acende a luz que faltava para que eles alcancem, com segurança, a plena eficácia.