Dados não são informação; informação não é certeza; certeza não é confiança. É a publicidade registral que converte informação em segurança jurídica.
Essa cadeia de proposições resume a resposta do Direito Registral ao dataísmo - a crença de que a abundância de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e segurança jurídica. No mercado de tokenização de ativos do mundo real (RWA), essa crença se transformou em hype: o investidor olha a interface amigável do celular ou tablet e confunde a sofisticação do código com certeza de titularidade. Não se confunde.
Em 2026, a realidade confirmou o que a dogmática já prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokenização imobiliária do mundo, que prometia “democratizar” o investimento em imóveis residenciais norte-americanos, anunciou a liquidação voluntária de um portfólio estimado em US$ 140 milhões. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de países, viram-se desamparados pela própria arquitetura que prometia protegê-los. Mais de setecentos imóveis haviam sido incorporados às ofertas; no litígio de Detroit, os bens passaram à supervisão de um fiduciário especialmente designado pelo juízo local. O caso não é o centro do nosso argumento, mas a confirmação empírica de uma tese anteriormente formulada.1
A cegueira estrutural da blockchain
A blockchain assegura a imutabilidade lógica dos dados, mas revela-se estruturalmente incapaz de verificar sua veracidade originária e, por si só, de assegurar a continuidade jurídica das transmissões sucessivas. Esta não se reduz à sucessão cronológica dos sujeitos: pressupõe a sucessividade das titularidades e dos próprios direitos, de modo que cada mutação encontre no registro anterior tanto o sujeito legitimado quanto o direito de que ele pode dispor.
É nesse ponto que a técnica registral se articula com a regra de direito material expressa no brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: ninguém pode transferir a outrem mais direito do que aquele de que dispõe.
A sequência informacional pode, portanto, ser íntegra e, ainda assim, juridicamente descontínua. A blockchain aceita e pereniza tanto a verdade quanto a fraude. Não examina a existência, a validade ou a eficácia jurídicas do título, tampouco eventual erro, falsidade ou inexatidão. Aqui se revela o clássico problema do oráculo: a rede valida a coerência interna de seus registros, sem assegurar a congruência entre o dado inserido on-chain e a realidade externa off-chain.
No plano jurídico-real, insuficiência sistêmica reclama uma instância institucional capaz de aferir a existência jurídica do ativo, a titularidade e a disponibilidade do disponente e a conformidade jurídica do título e sua congruência com a situação tabular. A continuidade registral pressupõe que o sujeito e o direito que ele pretende transmitir ou onerar encontrem legitimação no estado jurídico anterior. Esta apuração é resultado do juízo de qualificação do registrador - o “oráculo” do sistema de registro de propriedades no Brasil, muito antes de essa figura ingressar no léxico tecnológico.
É nesse ponto que a figura do gatekeeper oferece uma analogia funcional com a qualificação registral. Aproximação que não é de identidade estrita: o gatekeeper de Kraakman2 é um terceiro capaz de interromper uma conduta ilícita pela retirada de seu apoio; o registrador, delegatário de função pública, exerce, por dever legal, o controle preventivo da legalidade e da admissibilidade dos títulos ao Registro. Méndez González reconhece essa afinidade ao identificar nos Registros uma modalidade de realização do Direito ex ante (law enforcement). A qualificação registral não se limita à conformidade interna do negócio; abrange o conjunto dos requisitos jurídicos registrais e de ordem pública incidentes sobre as operações suscetíveis de registro. Nessa perspectiva, os gatekeepers são guardiães da legalidade.3
A venda do Viaduto do Chá
Retomemos o fio. Já em 2018, num exercício conceitual apresentado no encontro do IPRA-CINDER4 na Colômbia, registrei em blockchain a venda fraudulenta do Viaduto do Chá, bem de domínio público inalienável localizado no coração da capital paulistana. A rede acolheu confortavelmente a alienação de um bem sobre o qual o alienante jamais teve qualquer poder jurídico de disposição.5
O que então parecia apenas demonstração acadêmica encontrou agora sua contraprova empírica: a investigação do Wall Street Journal revelou imóveis vagos e deficitários que “rendiam” 10% a 15% aos titulares dos tokens; identificou vinte imóveis que, segundo os registros públicos, não pertenciam à empresa tokenizadora, embora continuassem abertos a investimentos e distribuições de rendimentos. Em janeiro de 2026, mais de 2.700 carteiras recebiam pagamentos vinculados a esses tokens, fenômeno que, cruzado com os demais elementos da investigação, já sinalizava a fragilidade do lastro.
O que a rede registrou fielmente foi, no plano jurídico-real, um “nonada”: direitos economicamente referidos a bens que não integravam o patrimônio da entidade que, segundo a própria estrutura da oferta, deveria lastreá-los. Um registro eletrônico, em tese incorruptível, não vale mais do que o seu próprio código. Lessig já advertira que a ausência de regulação estatal no ciberespaço não significa ausência de regulação: o código regula, e os valores que ele incorpora (ou omite) são escolhas de quem o escreve.6 O registro da transmissão na blockchain incorporou a imutabilidade e omitiu a veracidade; o resultado é uma ordem normativa privada que confere eficácia aparente ao nonada jurídico-real.
Desancorada de uma fonte institucional de verdade jurídica, a rede pode revelar menos que o próprio silêncio: reveste as transações com aparência de legalidade e fidedignidade.
Reconheçamos o ponto frágil do sistema: assegurar que o token efetivamente represente os direitos que diz representar. Tratando-se de ativos do mundo real, são necessários intermediários que validem não só a existência do bem, mas a titularidade de quem o oferta, os direitos que ostenta e a origem da renda.
Imago iuris sine substantia
O investidor que contempla o código na tela, convencido de deter fração ideal de um imóvel que jamais viu, detém o signo e não a coisa - ao menos no caso da propriedade imobiliária. Mesmo em relação aos direitos reais limitados, de gozo ou de garantia, a tokenização desvinculada do registro carece do intermedium qualificado, o terceiro de fé pública, que garanta o vínculo entre o signo e o objeto. No modelo retratado na reportagem do WSJ, o que se busca adquirir não é o direito real em si, mas um direito sobre direitos descolado do microssistema jurídico-real da propriedade: uma imagem jurídica desprovida de substância jurídico-real.
A tokenização à margem do registro rompe a mediação entre signo e objeto pois conserva a representação, dispensa a verificação do objeto e substitui a instância institucional de qualificação por um protocolo que apenas traduz signos com outros signos nos domínios da lex cryptographia.7 Em grande parte das estruturas de tokenização imobiliária, o adquirente do token não se torna proprietário do bem nem titular de direitos reais limitados (usufruto, servidão, direitos de garantia etc.); recebe, em regra, uma posição obrigacional ou societária.
Foi exatamente essa a arquitetura do caso norte-americano. Os investidores adquiriam participação em series limited liability companies de Delaware, sociedades que figuravam como titulares no sistema tradicional de recording. A tokenização não substituiu o registro público: apenas lhe sobrepôs uma camada privada e opaca, estranha à lógica dos sistemas registrais de titularidades desenvolvidos nos ordenamentos de tradição romano-germânica.
Quando o modelo ruiu, a accountability correu pelos canais tradicionais - registros públicos, juízo com competência territorial, fiduciário nomeado pelo tribunal. O sistema que a plataforma prometia superar revelou-se, afinal, a infraestrutura institucional de garantia e tutela à qual os lesados tiveram de recorrer.
A publicidade registral como tecnologia de confiança
Como negociar com quem não conhecemos? Nas sociedades hiperconectadas, as transações estendem-se de São Paulo a Madri em frações de segundo, contratos entre perfeitos estranhos, tendo por objeto coisas que nenhuma das partes jamais viu.
A publicidade registral não é mera difusão de informações. É publicidade jurídica: cognoscibilidade operada pela engenharia dos registros públicos, revestida de oficialidade, fé pública e de poderosas presunções legais.
O oficial de registro não é mero amanuense nem hub de dados; ele é o agente da depuração jurídica dos títulos, o gatekeeper que controla ex ante a legalidade e a admissibilidade do título cuja inscrição produzirá a mutação jurídico-real correspondente.
A publicidade registral cumpre a função que faltou no caso norte-americano: não apenas informar, mas qualificar os elementos jurídico-reais e imputar direitos - vincular a coisa ou o direito real a um titular determinado, contra quem incidem as obrigações propter rem, os tributos, as posturas edilícias e a responsabilidade civil. A pulverização econômica entre milhares de detentores de tokens aprofundou a distância entre beneficiários econômicos, gestores e responsáveis pela conservação dos imóveis, configurando uma espécie de absenteísmo fundiário.
Todo o estatuto jurídico da propriedade imobiliária pressupõe o contrário: a determinação jurídica dos titulares, aos quais o ordenamento imputa deveres concretos e garante direitos. A função social da propriedade não é cláusula vaga, mas ela é a síntese constitucional dos direitos, deveres e imputações que conformam o estatuto jurídico da propriedade.
Concentração, continuidade e qualificação
Há, ademais, uma razão técnica. Para que a blockchain funcione como base confiável de titularidades, seria indispensável representar, de forma integrada ao token da propriedade, os direitos reais limitados, bem como ônus, limitações e restrições que sobre ela recaiam. O que a tecnologia promete como desafio futuro, a matrícula brasileira realiza estruturalmente, mediante os princípios da concentração e da continuidade. Os direitos, ônus e restrições que a lei sujeita à publicidade registral concentram-se, em regra, na matrícula; os atos de disposição, por sua vez, devem encadear-se à titularidade inscrita. O pressuposto de um novo registro é a cadeia de titularidades “à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular”, como grafou Afrânio de Carvalho a seu tempo. Assim, conclui, “as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”.8
A matrícula reúne, de modo estrutural, várias das virtudes que se costuma atribuir ao token: representação unitária, integridade, oponibilidade erga omnes e, sobretudo, qualificação jurídica preventiva. O registrador, investido de fé pública, filtra impurezas já no ingresso do título, prevenindo conflitos e evitando longas e custosas discussões nos tribunais.
O Torrens como antecedente da tokenização registral
O Registro Torrens antecipou, em meio cartular, a operação hoje atribuída ao token: destacar da materialidade da coisa uma representação singular de sua situação jurídico-real, apta a circular sob o controle de uma fonte institucional reconhecida legalmente. No modelo brasileiro de 1890, a matrícula era lançada em duplicata; o título entregue ao proprietário fazia prova dos direitos nele especificados, e o extrato da matriz permitia alienar, hipotecar ou onerar o imóvel até fora do lugar de sua situação. Enquanto o extrato permanecia em circulação, a matriz ficava bloqueada para atos concorrentes; as mutações cartulares retornavam depois ao fólio, preservadas a prioridade e a continuidade. Era, pois, uma técnica de mobilização da riqueza imóvel: não fazia circular a coisa, mas a representação juridicamente qualificada do domínio, das hipotecas e dos demais ônus reais. Nesse sentido preciso, o Torrens foi uma experiência avant la lettre de tokenização registral - com uma diferença decisiva: o token cartular não criava sua própria verdade, mas recebia-a do registro público, da autoridade estatal que o reconhecia e da tutela dos tribunais.9
A arquitetura de integração correta não é a da matrícula que se curva à blockchain, mas a da blockchain que assimila a virtude conceitual e estrutural da matrícula. Tivessem os tokens da plataforma norte-americana nascido ancorados num fólio real, com qualificação prévia da titularidade e concentração dos direitos, ônus, limitações e restrições incidentes sobre o imóvel, a emissão de tokens lastreados em imóveis alheios teria sido barrada na porta de entrada.
Flauzilino Araújo dos Santos aponta o caminho: submeter a inovação ao império da Lei vigente, fazendo a automação e a liquidação instantânea (atomic swap) operarem em interoperabilidade com a matrícula eletrônica. O eixo é a qualificação registral de algoritmos: padrões de contratos inteligentes previamente depositados, cuja conformidade jurídica seja qualificada pelo registrador, de modo que a automação nasça em harmonia com a segurança jurídica. Há antecedente funcional quase nonagenário no direito brasileiro: o depósito de contratos-tipo de compromisso de venda de lotes, previsto no decreto-lei 58/1937, e seus desdobramentos posteriores na legislação habitacional (BNH) e relativa a parcelamentos e incorporações.10
O horizonte comparado confirma a direção. Em fevereiro de 2026, a Arábia Saudita realizou sua primeira transferência de título imobiliário tokenizado, em integração com o Real Estate Registry. O registro estatal permanece como fonte jurídica da titularidade; o token não o substitui, mas representa digitalmente uma posição fundada no fólio oficial.11
Justiça preventiva versus reparação ex post
A objeção de que o colapso seria “mera fraude de gestão” milita contra quem a formula. Se a tecnologia emite, circula e remunera tokens de imóveis que não pertenciam à empresa com a mesma eficiência com que o faria para ativos lastreados, ela não elimina a necessidade da qualificação institucional: apenas a remove, sem nada pôr no lugar.
A distinção de fundo separa a justiça preventiva da reparação ex post. Nos sistemas de notariado latino, o agente de fé pública controla, previamente, a legalidade do negócio e autentica a identidade e capacidade das partes. Não se contrata com avatares. No modelo norte-americano de conveyancing, a investigação prévia do título é confiada predominantemente a agentes privados; o title insurance, por seu turno, cobre determinados riscos de vícios pretéritos que escapem a esse exame, deslocando para a reparação ex post as consequências econômicas de sua ocorrência.
A crise das hipotecas subprime já mostrara o perigo de fazer circular sofisticadas representações financeiras quando a qualidade do lastro se perde nas camadas da intermediação.
A plataforma colapsada foi a reprise de um subprime em miniatura, com fluxos pagos aos investidores apesar da fragilidade e, em alguns casos, da ausência do lastro imobiliário anunciado. Sem qualificação na origem, a promessa de transparência radical produziu opacidade - e a opacidade instantânea é a mais perigosa de todas.
Conclusão
Flauzilino Araújo dos Santos remata: “a tecnologia não cria domínio; apenas cria registros de informação.”12 Realmente, o que constitui, declara, modifica, conserva, assegura a disponibilidade registral e extingue direitos reais no direito brasileiro é a causa jurídica formalizada em título hábil e sua inscrição na matrícula do imóvel.
Quando a representação digital se descolou da coisa, restaram aos lesados exatamente as mesmas instituições que a plataforma prometera superar: o tribunal do lugar da coisa, o fiduciário por ele nomeado, os registros públicos. As instituições provadas pelo tempo (e não um mero algoritmo) são as que convertem informação em confiança.
A tecnologia deve servir para acelerar a circulação da riqueza imobiliária. Será bem-vinda quando qualificada na origem e ancorada no fólio real. É o Registro de Imóveis, em sua histórica e renovada missão, que confere à propriedade a certeza jurídica necessária à sua plena eficácia.
Prudentia iuris não é resistência à inovação. É o alicerce de uma tradição que se regenera em cada tempo e, por isso mesmo, não permite que o fetiche da inovação tecnocrática destrua as instituições jurídicas nem desampare inocentes e defraude seus sonhos.
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1. THE WALL STREET JOURNAL. How a $140 million crypto real estate empire fell apart. [Vídeo]. YouTube, jul. 2026. Disponível aqui. Acesso em: 7 ago. 2026. Ver também: CRYPTO BRIEFING. Crypto real estate empire collapses as $140 million tokenized property venture enters liquidation. 28 jul. 2026. Disponível aqui. Acesso em: 24 ago. 2026; MONDRY, Aaron. Crypto real estate company plans to sell over 700 Detroit properties. Outlier Media, Detroit, 16 jul. 2026. Disponível aqui. Acesso em: 24 ago. 2026.
2. KRAAKMAN, Reinier H. Gatekeepers: The Anatomy of a Third-Party Enforcement Strategy. Journal of Law, Economics, & Organization, v. 2, n. 1, p. 53-104, Spring 1986. À p. 54, nota 3, KRAAKMAN define a figura do gatekeeper: “In this essay, I restrict the term gatekeepers to third parties who can disrupt misconduct by withholding support, and the term gatekeeper liability to legal regimes that impose civil or criminal sanctions on gatekeepers who fail to withhold support”.
3. MÉNDEZ GONZÁLEZ, Fernando P. El Registro de la Propiedad y Mercantil como instrumento al servicio de la sostenibilidad - Expert’s Corner Report. Copenhague: AEMA, 2002, p. 13 et seq. Do mesmo autor, confira: A Função Econômica da Publicidade Registral. Revista de Direito Imobiliário, n. 55, jul./dez. 2003, p. 147 e 158; ARRUÑADA, Benito. Organização do Registro da Propriedade em Países em Desenvolvimento. Revista de Direito Imobiliário, n. 56, jan./jun. 2004, p. 145.
4. IPRA-CINDER - International Property Registries Association - Centro Internacional de Derecho Registral.
5. JACOMINO, Sérgio. Blockchain e Registro de Imóveis: o contentor e o conteúdo. In: SREI - blockchain registral - Colômbia. São Paulo: Observatório do Registro, 4 maio 2018. Disponível aqui. Acesso em 23 ago. 2026.
6. LESSIG, Lawrence. Code: version 2.0. New York: Basic Books, 2006, p. 5: “That regulator is the obscurity in this book's title - Code. In real space, we recognize how laws regulate - through constitutions, statutes, and other legal codes. In cyberspace we must understand how a different 'code' regulates - how the software and hardware (i.e., the 'code' of cyberspace) that make cyberspace what it is also regulate cyberspace as it is. As William Mitchell puts it, this code is cyberspace's 'law.' 'Lex Informatica,' as Joel Reidenberg first put it, or better, 'code is law.'” Em tradução livre: “Esse regulador é a obscuridade no título deste livro - o Código. No espaço real, reconhecemos como as leis regulam por meio de constituições, estatutos e outros códigos legais. No ciberespaço, devemos compreender como um 'código' diferente regula - como o software e o hardware (isto é, o 'código' do ciberespaço), que fazem do ciberespaço o que ele é, também o regulam tal como ele é. Como diz William Mitchell, esse código é a 'lei' do ciberespaço. 'Lex Informatica', como primeiro a chamou Joel Reidenberg, ou melhor: 'code is law'." A obra está publicada sob licença Creative Commons (CC BY-SA) e disponível aqui. Acesso em: 23 ago. 2026.
7. WRIGHT, Aaron; DE FILIPPI, Primavera. Decentralized Blockchain Technology and the Rise of Lex Cryptographia. SSRN, 10 mar. 2015, p. 28. Disponível aqui. Acesso em: 23 ago. 2026. Ali se anteviu que registros imobiliários em blockchain reduziriam drasticamente a necessidade de intermediários, depositando-se confiança na certeza matemática da tecnologia. O caso aqui examinado inverte a profecia: a matemática assegurou o contentor e perenizou o nonada.
8. CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304.
9. A “matrícula” fez o seu début no direito registral imobiliário brasileiro com o Decreto 451-B, de 31.5.1890, e seu regulamento, o Decreto 955-A, de 5.11.1890. A experiência frustrânea de sua inteira implantação no território nacional previa um título depurado na origem, oponível erga omnes, circulável com segurança jurídica. Era um token antes do seu tempo.
10. SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Tokenização imobiliária e o Registro de Imóveis - o Registro de Imóveis na gestão de riscos de portfólios de ativos imobiliários tokenizados no Brasil. São Paulo: Mirante, 2026. Sobre os antecedentes normativos dos contratos-tipo ou contratos-padrão, cf. Decreto-Lei n. 58, de 10.12.1937, arts. 1º, III, e 18, § 2º; Decreto n. 63.182, de 27.8.1968, art. 11, parágrafo único; Lei n. 4.591, de 16.12.1964, art. 67, §§ 1º-4º; Lei n. 6.766, de 19.12.1979, arts. 18, VI, e 26.
11. Sobre a experiência saudita ver: SAUDI ARABIA. REAL ESTATE GENERAL AUTHORITY - REGA. Law of Real Estate Registration, especialmente arts. 1º, 4º e 13. Disponível aqui. Acesso em: 24 ago. 2026. Ver também: SANTOS, Flauzilino Araújo dos, op. cit., p. 79-82.
12. SANTOS, Flauzilino Araújo dos, op. cit., p. 38.