Não é novidade que o Brasil desperta o interesse de investidores estrangeiros pelo seu vasto território agrícola e potencial produtivo.
No entanto, a compra de imóveis rurais por estrangeiros não ocorre livremente: existem restrições para evitar a concentração de terras em mãos de não brasileiros a fim de proteger interesses e, também, a soberania nacional.
Então, empresas e indivíduos que desejam adquirir terras no país precisam atender a algumas exigências legais, sob pena de nulidade do negócio.
Nesse sentido, a lei 5.709/1971 estabelece as principais limitações para aquisição de terras por estrangeiros, sendo que compete ao INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária controlar a aquisição e o arrendamento destes imóveis rurais.
Para tanto, o Incra utiliza-se do MEI - Módulo de Exploração Indefinida, que é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida (a dimensão do MEI varia conforme a ZTM - Zona Típica de Módulo do município de localização do imóvel).
Dito isso, para pessoas físicas estrangeiras, temos o seguinte:
- Até 3 módulos fiscais: Compra permitida sem necessidade de autorização especial;
- Entre 3 e 50 módulos fiscais: Exige autorização do INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária; e
- Acima de 50 módulos fiscais: A compra depende de aprovação do Congresso Nacional.
E, para pessoas jurídicas estrangeiras e empresas brasileiras com controle estrangeiro, as regras são ainda mais rígidas:
- Qualquer aquisição de imóvel rural necessita de autorização do INCRA;
- Áreas acima de 100 módulos fiscais exigem aprovação do Congresso Nacional; e
- Empresas que atuam em setores estratégicos, como mineração e energia, podem enfrentar exigências adicionais.
Mas, além dessas limitações, há também restrições de concentração fundiária e localização:
- O total de terras pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar 25% da área de um município;
- Empresas e cidadãos de uma mesma nacionalidade não podem deter mais de 10% do território municipal; e
- Imóveis em faixas de fronteira ou áreas consideradas estratégicas exigem aprovação do Conselho de Defesa Nacional.
Veja: embora essas restrições tenham sido criadas para proteger o território nacional, se não observadas, elas dificultam investimentos estrangeiros no setor.
O debate sobre a flexibilização dessas regras continua, mas, sem mudanças legislativas ou decisões judiciais que alterem o cenário, qualquer aquisição de terras por estrangeiros exige extremo rigor técnico e diligências ordinárias.