Mesmo que você tenha oferecido seu imóvel como garantia em um contrato com o banco, será que ele ainda pode ser considerado bem de família e, por isso, impenhorável?
O STJ julgou essa importante dúvida no Tema 1.261 e você precisa entender como isso pode afetar o seu patrimônio.
O que é bem de família e por que é protegido pela lei?
O bem de família é aquele imóvel residencial destinado à moradia da entidade familiar.
A proteção existe para garantir a dignidade humana, ou seja, que ninguém seja privado de sua casa em razão de dívidas, salvo em exceções muito específicas.
No Brasil, essa proteção é prevista na lei 8.009/1990, que impede a penhora do bem de família na maioria dos casos. A ideia é clara: a moradia é inviolável e não pode ser usada para pagar dívidas comuns.
O que diz a lei sobre a penhora do bem de família?
A lei 8.009/90 afirma que o bem de família não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.
No entanto, o próprio texto da lei prevê exceções em que o bem pode ser penhorado, como:
- Dívidas referentes a pensão alimentícia;
- Dívidas para pagamento de tributos do próprio imóvel;
- Dívidas provenientes de financiamento para sua aquisição;
- Dívidas com fiança em contrato de locação (tema julgado no STF);
- Entre outras hipóteses legais.
E é justamente nessa discussão sobre exceções que entra o Tema 1.261 do STJ.
É possível oferecer o bem de família em garantia?
Sim, muitas pessoas, por necessidade ou falta de informação, oferecem o único imóvel onde moram como garantia hipotecária ou fiduciária em contratos bancários.
Isso acontece, por exemplo, em financiamentos de capital de giro, empréstimos empresariais, renegociações de dívida, entre outros.
A grande questão é: se esse imóvel for o único da família e usado para moradia, ele perde a condição de bem de família por ter sido dado em garantia?
A resposta ainda depende do julgamento do Tema 1.261 do STJ, mas o entendimento majoritário até aqui é de que o imóvel continua sendo bem de família, e a penhora pode ser afastada se isso comprometer o direito à moradia.
Tema 1.261 do STJ: O que está em jogo?
O Tema 1.261 do STJ discute a seguinte tese:
"Definir se é possível a penhora do único imóvel residencial da família que foi oferecido voluntariamente em garantia hipotecária ou fiduciária, considerando a proteção conferida pela Lei nº 8.009/90."
Em outras palavras, o STJ vai decidir se oferecer o imóvel voluntariamente em garantia descaracteriza a impenhorabilidade prevista na lei.
O resultado desse julgamento terá efeito vinculante para todos os tribunais do país, ou seja, criará uma regra que deverá ser seguida por juízes de todas as instâncias.
Como o STJ está analisando essa questão?
Até o momento, o STJ tem caminhado para assegurar a proteção do bem de família, mesmo quando o imóvel foi oferecido em garantia.
A linha de raciocínio é:
- A lei 8.009/90 tem caráter protetivo e de ordem pública;
- A proteção à moradia é um direito constitucional fundamental;
- A renúncia à impenhorabilidade não pode ser presumida ou automática;
- Mesmo com a garantia registrada, a penhora do imóvel deve ser analisada caso a caso.
A jurisprudência já vinha protegendo esse tipo de imóvel, e o julgamento do Tema 1.261 tem potencial de consolidar esse entendimento.
O que muda para quem deu imóvel em garantia?
Se o STJ firmar entendimento de que o bem de família permanece impenhorável mesmo quando dado em garantia, isso pode beneficiar:
- Pessoas físicas que deram sua casa em garantia para empréstimos bancários;
- Pequenos empresários que usaram o imóvel da família como garantia de operação da empresa;
- Viúvas e idosos que moram sozinhos no único imóvel da família e enfrentam execução de dívida;
- Qualquer cidadão que corre o risco de perder o lar em razão de contratos bancários.
Isso representa uma mudança de paradigma, pois historicamente os bancos buscavam exatamente esse tipo de garantia para evitar riscos.
O novo entendimento do STJ pode forçá-los a mudar suas práticas contratuais.
Existe diferença entre bem de família legal e convencional?
Sim, existe.
E isso impacta diretamente na discussão do Tema 1.261.
Bem de família legal
É aquele automaticamente protegido pela lei 8.009/90, ou seja, único imóvel residencial da família, independentemente de registro.
Bem de família convencional
É o imóvel escolhido pela família e registrado no cartório como tal, nos termos dos arts. 1.711 a 1.722 do CC.
O debate no STJ gira mais fortemente em torno do bem de família legal, aquele que a pessoa nem sabia que era protegido e, ainda assim, pode ser defendido.
E se o imóvel for de fiador, vale a mesma proteção?
Neste ponto, a situação é diferente.
O STF, no julgamento do RE 612.360 (Tema 295), entendeu que o bem de família de fiador em contrato de locação pode ser penhorado, pois haveria uma renúncia à proteção ao assumir livremente esse papel.
Contudo, esse precedente não se aplica diretamente ao Tema 1.261, pois:
- No caso do fiador, o imóvel é oferecido como garantia para dívida de terceiros;
- Já no caso do Tema 1.261, a garantia é prestada em causa própria, e a família corre risco direto de perder a moradia.
Logo, ainda que pareça semelhante, o risco social e jurídico é muito maior no Tema 1.261.
O que fazer se você estiver em risco de perder seu imóvel?
Se você deu seu imóvel residencial como garantia em algum contrato bancário e está com execução em andamento, fique atento:
Verifique se é seu único imóvel;
- Comprove que ele é utilizado como residência da família;
- Verifique se o valor do contrato é incompatível com seu perfil econômico;
- Peça a proteção do bem de família com base na lei 8.009/90;
- Alegue a aplicação do Tema 1.261 e a jurisprudência protetiva do STJ.
Importante: não aceite pressão para renegociar ou vender o imóvel sem antes consultar um advogado. Muitos bancos ainda agem como se a penhora fosse automática, o que pode ser revertido judicialmente.
Importância de um advogado especialista em Direito Bancário e Patrimonial
Casos que envolvem bem de família e penhora exigem análise técnica, estratégica e personalizada. Um advogado especialista vai:
- Identificar se seu imóvel é protegido pela lei;
- Ingressar com defesa na execução ou ação autônoma;
- Demonstrar a função social da moradia;
- Aplicar o entendimento do Tema 1.261 a seu favor;
- Evitar leilão indevido do seu único patrimônio.
Além disso, o advogado pode buscar a anulação da garantia contratual, se for abusiva ou sem informação adequada.
O Judiciário tem reconhecido a vulnerabilidade do consumidor mesmo quando ele é empresário.