Muitas lojas estão instaladas em shopping centers que, além de oferecerem comodidades como segurança, estacionamento e grande fluxo de pessoas, também impõem custos elevados de locação. Esse modelo será diretamente impactado pela reforma tributária, e a seguir explicamos as razões.
1. Modelo de locação em shopping center
A locação em shopping center pode envolver:
- Aluguel fixo (mínimo): Valor mensal previamente definido em contrato, a ser pago independentemente do faturamento da loja.
- Aluguel variável (percentual sobre as vendas): Cobrança adicional baseada no desempenho de vendas do lojista.
- Aluguel do 13º (aluguel dúplice): Valor adicional cobrado no mês de dezembro, equivalente a um aluguel mensal.
Essa composição contratual é considerada válida e não abusiva pelo STJ, com base na autonomia da vontade e na atipicidade do contrato de locação em shopping center.
As decisões do STJ validam a sistemática:
- REsp 1.409.849/PR: A 3ª turma do STJ entendeu que a cláusula do "13º aluguel" não é abusiva, por tratar-se de disposição específica e prevista contratualmente.
- A decisão reconheceu a aplicação do art. 54 da lei do inquilinato (lei 8.245/1991), que admite maior liberdade na negociação de contratos de locação em centros comerciais.
2. Regra-matriz de incidência da LC 214/25 e os contratos de locação e arrendamento
A LC 214/25 incluiu expressamente a tributação sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, com efeitos diretos sobre os contratos em vigor.
Pontos de atenção:
A) Qual é a base de cálculo?
A base de cálculo será a soma das parcelas fixas e variáveis do contrato de locação. No caso dos shopping centers, essa base inclui o aluguel fixo, o aluguel percentual, e o aluguel dúplice, o que pode encarecer significativamente os custos dos lojistas.
B) Quem suporta a nova carga tributária?
O contribuinte será o tomador da locação (lojista). Contudo, considerando o princípio do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, é recomendável avaliar a possibilidade de repactuação contratual para partilhar os custos tributários.
C) Os valores de condomínio e publicidade integram a base de cálculo?
Não. Taxas condominiais e de publicidade não integram a base de cálculo do IBS e da CBS, pois não configuram remuneração pela cessão do bem.
3. Alíquota de incidência
De acordo com a LC 214/25, art. 129, parágrafo único, a alíquota aplicável à locação de imóveis será reduzida em 70% da alíquota padrão.
- Considerando uma alíquota padrão estimada de 28%, a alíquota efetiva para locações e arrendamentos será de 8,4%.
Alíquota de transição
Para contratos firmados antes de 16/1/25, a LC 214/25 prevê a possibilidade de adoção de um regime de transição, com incidência de 3,65% sobre o valor bruto contratual até o final do contrato, desde que:
- O contrato esteja formalmente registrado ou averbado;
- Haja cláusula expressa de vigência até data posterior a 16/1/25;
- O locador opte expressamente pelo regime até o prazo fixado pela autoridade tributária.
4. Cronograma de transição
A transição entre os regimes será escalonada conforme abaixo:
- 2027 e 2028: Apenas a CBS incidirá, com alíquota estimada de 2,77%;
- 2029 a 2032: Aplicação progressiva do IBS, nas seguintes proporções sobre a alíquota total:
- 2029: 10%
- 2030: 20%
- 2031: 30%
- 2032: 40%
- A partir de 2033: Aplicação da alíquota cheia, estimada em 28%.
5. Vale a pena adotar o regime de transição?
Nem sempre. Para lojistas que não geram crédito (como clínicas médicas e odontológicas), o regime de transição pode não ser o mais vantajoso. Para empresas que operam no regime não cumulativo, a possibilidade de apropriação de créditos tributários pode justificar a adesão imediata ao novo regime, mesmo com alíquota mais alta.
Assim, as simulações de ambos os regimes devem ser seguidas de análises juridica e contábil, mas a decisão final é do contratante.
Em geral, os lojistas têm operações B2C o que lhe dar mais vantagem na escolha do regime. Nas operações B2B pode ser que os intermediários exijam a apropriação de crédito o que impede a adoção do regime de transição. Apesar da escolha do regime ser do locador, a decisão tem Impacto na cadeia, podendo inclusive prejudicar a rede de creditamento em que a operação esta incluída.
A decisão pelo regime regular ou de transição é muito mais complexa do que o simples cálculo e confrontação de aliquotas.
6. Fato gerador e multas
O fato gerador ocorrerá no momento do pagamento da locação. Multas e juros por atraso integram a base de cálculo.
No caso de shoppings, a parcela variável do aluguel e o 13° aluguel fazem parte da base de cálculo do CBS/IBS.
7. Recomendações
Não existe uma resposta pronta se é melhor aderir a aliquota de transição, seja quanto aos valores, seja ainda quanto ao aproveitamento dos créditos tributários, assim aconselhamos:
- Todos os contratos de locação devem ser avaliados, com simulações para verificar o impacto tributário do novo modelo;
- A repactuação contratual pode ser necessária para manter a viabilidade econômica dos lojistas nos shoppings;
- É fundamental observar os prazos e condições para opção pelo regime de transição;
- A opção pela alíquota de transição de 3,65% pode parecer vantajosa, mas deve ser analisada conforme o setor econômico e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários;
- O prazo para adequação ao regime de transição acaba em 31/12/25. Muitos administradores de shoppings e lojistas desconhecem a opção de adotar um regime de menor impacto financeiro até o final dos contratos em.curso.
_______________
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 28 de dezembro de 2025. Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 29 dez. 2025.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Recurso Especial nº 1.409.849 - PR (2013/0126609-8). Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em: 22 ago. 2017. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 03 out. 2025.