Anticrese. Não é um termo de comum encontro, mesmo nos ofícios forenses1. Apesar disso, abriga um conceito bem-definido: consiste no "direito real pelo qual se garante o adimplemento por percepção dos frutos do bem imóvel e imputação ao quanto devido"2.
Diferentemente dos outros direitos reais de garantia típicos (penhor e hipoteca), a anticrese não serve de garantia para o inadimplemento. A sua garantia é do adimplemento da obrigação3, por meio do exercício do jus fruendi, pelo credor, sobre um imóvel de titularidade do devedor. O anticresista (credor anticrético) é uma espécie de administrador de coisa alheia em interesse próprio4: percebe os frutos do bem de outrem para satisfazer o seu crédito. Não sem motivo, "anticrese" deriva do grego "antíchresis", junção de "antí" (contra) e "chresis" (utilização), expressando ideia de uso em sentido ou proveito contrário.
É notório o baixo emprego da anticrese no Brasil. E há razões que o explicam. Dentre elas, destacam-se três: a administração bastante onerosa que é atribuída ao credor anticrético, com apresentação de balanço anual que, se impugnado pelo devedor, gera a conversão do negócio em arrendamento, com fixação judicial de aluguéis (art. 1.507, §1º, CC)5; a impossibilidade, a priori, de o devedor exercer a posse direta sobre o imóvel cujos frutos constituem objeto da anticrese6; e o fato de a garantia oferecida pela anticrese ser alcançável por meio de outros mecanismos jurídicos que menos oneram ou embaraçam o uso do imóvel (por exemplo, instituir-se locação imobiliária e se empenhar os alugueres na modalidade penhor de direitos7, ceder fiduciariamente os créditos locatícios do imóvel ou, ainda, constituir usufruto em favor do credor sobre o imóvel)8.
Os óbices ao uso da anticrese, como se percebe, decorrem do seu regime jurídico disciplinado pelo nosso atual CC, e o PL 04/25, que veicula proposta de reforma do diploma de 2002, demonstra ter consciência disso. O projeto intenta promover a ressuscitação prática da anticrese9, propondo modificações e acréscimos aos parágrafos do art. 1.507.
1. As proposições do PL 04/25 quanto ao regime jurídico da anticrese (§§2º, 3º e 4º do art. 1.507)
Inaugurando as proposições, uma pequena supressão é observada no novel §2º, que mantém a faculdade de o credor “arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, até ser pago, o direito de retenção do imóvel”. Suprime-se, porém, a parte final do dispositivo, que atualmente compreende o seguinte texto: “embora o aluguel desse arrendamento não seja vinculativo para o devedor”.
Com a retirada dessa ressalva, o valor do aluguel convencionado com o terceiro tende a ganhar força como parâmetro de referência também na relação interna entre credor e devedor, embora o arrendamento a terceiro continue sendo apenas um instrumento para realizar a fruição do bem. Evidentemente, pela boa-fé objetiva (art. 422, CC) e em atenção aos limites impostos ao exercício do direito (art. 187, CC), o credor permanece vinculado a padrões de diligência, razoabilidade e proporcionalidade na fixação e administração desses aluguéis, considerando, também, o disposto no §1º do art. 1.507.
O acréscimo do §3º é a modificação mais expressiva e relevante. Dispõe que as partes “poderão também convencionar a locação do bem ao proprietário, hipótese em que o credor será isento de suas obrigações de administração da anticrese”.
O novo dispositivo traz solução de inteligência prática para os velhos e persistentes obstáculos à aplicação da anticrese.
Em primeiro, afasta o encargo da administração direta pelo credor, que não fica sujeito, a priori, à apresentação de balanço anual. Além de possibilitar maior variedade de arranjos obrigacionais entre credor e devedor na forma de contrato de locação, simplifica substancialmente a posição do anticresista, que não tem de se preocupar, nesse caso, com gestão e percepção dos frutos: não administra o bem, não lida com inquilinos e não assume a rotina condominial. Limita-se a receber aluguéis, frutos civis que são, desde logo, afetados ao crédito garantido, o que tende a reduzir discussões sobre questões contábeis, evitando, em grande medida, a incidência do §1º do art. 1.507.
Em segundo, permite que o devedor conserve a posse direta do imóvel. Isso pode favorecer, inclusive, a própria quitação da dívida: o devedor pode utilizar o bem como moradia sua ou de sua família, sem comprometer sua renda com aluguel de outro imóvel, e pode, dentro das balizas contratuais, explorar comercialmente o bem.
Por fim, a disciplina projetada assemelha-se a uma combinação entre locação e penhor de alugueres, mas agora sob a forma de um direito real típico, encampando arranjos que hoje são estruturados predominantemente no plano obrigacional.
Nessa configuração do §3º, a anticrese passa a ostentar uma liquidez expressiva, pois se ancora em fluxo periódico de alugueres de fácil mensuração e exigibilidade, customizado conforme convenção das partes para melhor gestão dos frutos e, consequentemente, maior eficiência na busca pelo adimplemento. A dinâmica atende perfeitamente à lógica do instituto, cujo escopo não é a "alienação de frutos", mas a percepção destes pelo anticresista10.
Fecha o conjunto de alterações o acréscimo do §4º, dispondo que o credor “poderá, a qualquer tempo, liberar-se das suas obrigações, renunciando à garantia”. A norma é coerente com o funcionamento da anticrese. Se a garantia compreende um ônus do anticresista na exploração econômica de imóvel alheio, é razoável que o credor tenha uma saída clara, caso o arranjo se torne disfuncional.
2. Desafios e questionamentos que persistem a partir das proposições do PL
Embora o modelo locatício previsto no §3º represente avanço significativo em direção à funcionalização da anticrese, alguns desafios interpretativos permanecem.
O primeiro diz respeito ao regime jurídico aplicável a essa locação. A lei do inquilinato parte de uma estrutura bilateral típica (locador-locatário) que não se reproduz plenamente na hipótese do §3º, em que o locatário é o próprio proprietário (e devedor). A natureza instrumental dessa locação, voltada essencialmente à percepção dos frutos civis, pelo credor, para o adimplemento da obrigação, distancia-se do paradigma protetivo da lei 8.245/1991. Surge, assim, uma dúvida basilar: estar-se-ia diante de uma locação regida pelo CC (arts. 565 a 578), ou de uma locação inquilinária com as respectivas ações e prerrogativas especiais?
Disso emergem outras tensões específicas. Uma delas diz respeito à inadimplência dos alugueres: faria sentido admitir ação de despejo contra o próprio proprietário do imóvel? Provavelmente não, mas o projeto não afasta expressamente essa leitura.
Outro ponto nevrálgico reside no valor do aluguel: se o aluguel é, na verdade, a expressão econômica dos frutos civis afetados, pela anticrese, ao pagamento da dívida, seria adequada a aplicação dos mecanismos de revisão ou reajuste próprios da lei do inquilinato? Ou se aplicaria, de forma análoga ou extensiva, a previsão do §1º do art. 1.507 do CC?
A depender da interpretação, o credor poderia ser submetido a revisões periódicas, enquanto o devedor poderia tentar valer-se de instrumentos próprios da lei do inquilinato, como ações renovatórias ou revisionais.
Esses pontos indicam que, embora o PL avance ao promover aplicações práticas à anticrese, o modelo de locação previsto no §3º acrescido ao art. 1.507, se não ajustado ou densificado, exigirá um esforço hermenêutico para evitar atritos sistêmicos e para preservar a funcionalidade da garantia.
3. Sugestões de lege ferenda: Densificação do modelo proposto no §3º do art. 1.507 e a previsão da anticrese legal
No que se refere ao modelo de locação previsto no §3º, três ajustes parecem recomendáveis.
Em primeiro lugar, seria útil que o texto normativo delimitasse o regime jurídico aplicável a essa espécie de locação, esclarecendo que se trata de instrumento para execução da anticrese, regido primordialmente pelas normas de locação do CC, com aplicação apenas subsidiária e compatível da lei 8.245/1991.
Em segundo lugar, pode soar adequado afastar expressamente a utilização das ações de despejo típicas da lei do inquilinato contra o proprietário-devedor, qualificando o inadimplemento dos alugueres como descumprimento da forma de fruição em garantia e remetendo a reação do credor à excussão da anticrese e à reorganização do modo de exploração do imóvel. Nesse cenário, ter-se-á a resolução da locação, com retomada da posse plena pelo credor (que até então detinha apenas a posse indireta) e a subsequente celebração, por exemplo, de contrato de arrendamento com terceiro, mantendo-se a imputação dos frutos ao pagamento da dívida até sua integral satisfação.
Por fim, parece recomendável explicitar que os alugueres devidos pelo proprietário constituem frutos civis afetados ao adimplemento da dívida, admitindo-se revisão judicial própria (possivelmente densificando-se, aqui, o §1º do art. 1.507), e não pelos mecanismos revisionais e renovatórios previstos na lei do inquilinato.
Para além dessa complementação no já proposto §3º, o próprio PL abre espaço para se cogitar a figura da anticrese legal.
Do ponto de vista técnico, nada impede que a lei estabeleça hipóteses em que o conteúdo típico da anticrese - percepção de frutos de bem imóvel e imputação ao débito - surja ex lege11. A disciplina constitucional da propriedade e da autonomia privada impõe limites à extensão dessa intervenção, mas não obsta que o legislador, em situações em que os próprios interessados poderiam voluntariamente constituir anticrese, estruture um regime de imputação automática de frutos ao pagamento de determinadas dívidas.
Esse caminho já havia sido ensaiado pela lei 13.777/18, ao introduzir o art. 1.358-S, parágrafo único, III, do CC12, que foi interpretado por parte da literatura13 como hipótese paradigmática de anticrese legal na multipropriedade.
O dispositivo estabelece que a convenção pode determinar que, verificada a inadimplência das despesas condominiais, a administradora do sistema de locação passe a utilizar, por conta e ordem do multiproprietário inadimplente, a integralidade dos valores líquidos a ele atribuídos no “pool” de locações para amortizar suas dívidas condominiais, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao titular da fração de tempo. Em suma, utiliza-se o fluxo de frutos civis produzidos pelo próprio imóvel para recompor, de maneira eficiente, a adimplência condominial.
Chama a atenção, aliás, que o PL 04/25 proponha a revogação do parágrafo único do art. 1.358-S, extinguindo em bloco justamente essa disciplina de anticrese legal na multipropriedade, sem oferecer alternativa ou proposição equivalente. É uma alteração que ainda demanda explicações.
A experiência da multipropriedade revela que a anticrese legal pode ter papel importante também para além desse ambiente específico. Um espaço fértil parece ser o do condomínio edilício: diante de inadimplemento de cotas condominiais, a convenção poderia autorizar que o condomínio passe a locar, a terceiro, a unidade do condômino devedor, imputando o produto líquido dessa locação ao pagamento das despesas condominiais em atraso e vincendas, com eventual excedente sendo colocado à disposição do proprietário14.
Essa hipótese de anticrese legal em favor do condomínio edilício reduziria a dependência de execuções judiciais e tornaria mais eficientes a gestão da coisa comum e a arrecadação das verbas condominiais.
De lege ferenda, portanto, parece mais coerente manter e aperfeiçoar a disciplina de anticrese legal hoje existente na multipropriedade (art. 1.358-S, parágrafo único, III), em vez de simplesmente revogá-la, e, em paralelo, estudar a criação de regra geral de anticrese legal em outros ambientes, como no do condomínio edilício. Seria dar à anticrese um espaço de aplicação que lhe é naturalmente confortável e, com isso, aumentar sua aplicabilidade prática.
4. Conclusão
Em suma, o PL, ao invés de simplesmente revogar a anticrese - o que sempre esteve no horizonte das críticas mais radicalizadas -, aposta em aprimorá-la, possibilitando-lhe configuração, como a do novel §3º acrescido ao art. 1.507, em que o devedor preserva a posse direta (e pode extrair utilidade residencial ou comercial do imóvel) e converte o fruto civil (aluguel) em renda imputável para satisfação do crédito, aliviando o peso da gestão dos frutos tradicionalmente atribuída ao credor.
Ainda há, por certo, arestas a serem aparadas e possíveis pontos de melhoria a serem identificados no texto normativo do art. 1.507 e dos demais dispositivos que regulam a anticrese. A densificação do regime jurídico da locação estipulada no §3º parece ser um primeiro passo indispensável para assegurar coerência sistêmica e segurança prática na utilização do modelo proposto.
Mas não há dúvidas de que o PL caminha bem no sentido de resgatar a função econômica do instituto e reinseri-lo efetivamente, ainda que em nichos específicos, no repertório das garantias utilizadas no tráfego jurídico. Espera-se, com as ponderações e sugestões de lege ferenda aqui formuladas, contribuir para essa agenda, abrindo espaço para que a anticrese venha a ocupar lugar minimamente competitivo no leque dos direitos reais de garantia.
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1 Caio Mário da Silva Pereira, discorrendo sobre a anticrese, escreveu que "em mais de cinquenta anos de vida profissional intensa tivemos uma só oportunidade de redigir um contrato anticrético". PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. vol. 4. 29. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024, p. 321. Outros autores também assinalam a baixa aplicação prática do instituto: SCHREIBER, Anderson. Manual de direito civil. 5. ed. São Paulo: SaraivaJur, 2022, p. 903; SCHREIBER, Anderson; TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando; MELO, Marco Aurélio Bezerra de; DELGADO, Mário Luiz. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 1.279; COUTO E SILVA, Clóvis Veríssimo do. A hipoteca no direito comparado. Revista da Faculdade de Direito da UFRGS, Porto Alegre, v. 1, n. 6, 2016.
2 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. t. XXI. Atualizado por Nelson Nery Jr.; Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 208.
3 Pontes de Miranda ainda complementa ao ressaltar que o adimplemento ocorre não pelo devedor, mas pelo credor anticrético (anticresista), ao perceber os frutos e imputá-los ao pagamento da dívida, sendo esse o fluxo natural do exercício da anticrese: "o anticresista, com a fruição, adimple, em vez do constituinte da anticrese. Não adimple por procura, nem adimple porque o constituinte não adimpliu; adimple porque o direito real de anticrese lhe permite perceber e imputar". PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. t. XXI. Atualizado por Nelson Nery Jr.; Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 207-208.
4 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. vol. 4. 29. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024, p. 321.
5 SCHREIBER, Anderson. Manual de direito civil. 5. ed. São Paulo: SaraivaJur, 2022, p. 903; e SCHREIBER, Anderson; TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando; MELO, Marco Aurélio Bezerra de; DELGADO, Mário Luiz. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 1.279.
6 SCHREIBER, Anderson; TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando; MELO, Marco Aurélio Bezerra de; DELGADO, Mário Luiz. Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 1.279. Os autores apontam como principal desvantagem do instituto em relação às formas mais modernas de garantia o fato de não permitir ao devedor ficar na posse do bem. Quer-nos parecer, todavia, que há a possibilidade de desmembramento da posse na anticrese, permitindo-se que o devedor fique na posse direta e o credor anticrético na posse indireta. É uma possibilidade chancelada pelo PL 04/2025 com a inclusão do §3º do art. 1.507, conforme se demonstra mais adiante no texto principal.
7 Exemplo dado em: PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. t. XXI. Atualizado por Nelson Nery Jr.; Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 206. A menção ao penhor de créditos locatícios sobre imóvel é acolhida aqui em caráter ilustrativo, partindo da qualificação desses créditos como bens móveis (art. 83, III, c/c art. 1.451 do Código Civil) e de sua sujeição, em tese, ao regime do penhor de direitos.
8 Também o fato de o Código Civil não permitir que essa garantia recaia sobre universalidades de bens (como sociedades empresárias), limitando seu escopo apenas a imóveis, foi criticamente apontado por Clóvis do Couto e Silva como responsável pelo escasso uso da anticrese. Conferir: COUTO E SILVA, Clóvis Veríssimo do. A hipoteca no direito comparado. Revista da Faculdade de Direito da UFRGS, Porto Alegre, v. 1, n. 6, 2016, p. 134-135.
9 A Justificação do PL nº 04/2025 fala em promoção de "maior potencialidade" e "modernizar" certos direitos reais de garantia, embora sem mencionar, nominalmente, a anticrese.
10 Nesse sentido, escreveu Pontes de Miranda: "é êrro ver-se na anticrese alienação do uso e da fruição; o uso e a fruição enchem, aí, o conteúdo do gravame: a propriedade é que fica, com a anticrese, gravada; de modo que se hão de repelir aproximações fáceis mas enganosas, como 'alienação de gôzo', 'alienação de uso e fruição', 'alienação de frutos futuros', 'delegação de frutos por parte do devedor'". PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. t. XXI. Atualizado por Nelson Nery Jr.; Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 208.
11 Defendendo tal possibilidade: PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. t. XXI. Atualizado por Nelson Nery Jr.; Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 234-235.
12 Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência: ... III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.
13 A título exemplificativo: FERRIANI, Carlos Alberto. Da anticrese legal na multipropriedade. Migalhas, São Paulo, 6 maio 2020. Disponível em: . Acesso em: 26 nov. 2025.
14 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. t. XXI. Atualizado por Nelson Nery Jr.; Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 235.