A indisponibilidade de bens é medida de natureza cautelar que tem por finalidade impedir a livre disposição do patrimônio do executado, resguardando a efetividade do processo e a satisfação do crédito discutido. No âmbito dos bens imóveis, essa restrição se materializa por meio do bloqueio registral, vedando a alienação ou oneração do bem enquanto subsistir a ordem judicial.
A decretação da indisponibilidade pode ocorrer em diferentes contextos processuais, notadamente em ações de execução, execuções fiscais e ações civis públicas, quando o juízo identifica risco de frustração do resultado útil do processo. Nessas hipóteses, a medida busca evitar que o devedor se desfaça de seus bens antes da satisfação da obrigação, funcionando como instrumento de preservação do acervo patrimonial que efetivamente possa responder pela dívida.
É justamente nesse ponto que surge a controvérsia enfrentada com frequência na prática forense: a decretação de indisponibilidade sobre imóvel que, embora ainda conste formalmente em nome do executado na matrícula, já havia sido anteriormente alienado a terceiro, antes da ordem judicial de bloqueio. Imagine-se, por exemplo, a hipótese em que o executado celebra contrato de compra e venda de determinado imóvel, transfere a posse ao adquirente e recebe o preço ajustado, mas o negócio não é levado a registro.
Anos depois, em ação de execução ou ação civil pública ajuizada contra o alienante, o juízo determina a indisponibilidade de seus bens, atingindo também esse imóvel, que, sob a perspectiva fática e econômica, já não integrava o patrimônio do executado no momento da constrição.
Nessas situações, impõe-se a distinção entre a titularidade formal constante do registro imobiliário e a realidade patrimonial efetivamente existente ao tempo da decretação da indisponibilidade. Embora a propriedade, sob o aspecto jurídico-real, somente se transmita com o registro do título na matrícula do imóvel, é inegável que a alienação anteriormente celebrada produz efeitos relevantes no plano obrigacional e fático, retirando do executado a disponibilidade econômica do bem. O imóvel, ainda que formalmente registrado em seu nome, já não integra o seu patrimônio fático, pois deixou de estar sob sua livre disposição, tendo sido transferida a posse e o conteúdo econômico do direito a terceiro de boa-fé antes da constrição judicial.
Nessa perspectiva, a indisponibilidade de bens não pode ser compreendida como medida de alcance retroativo, tampouco como instrumento de recomposição artificial do patrimônio do executado. Sua função é eminentemente conservatória, limitada à preservação dos bens que efetivamente integravam o acervo patrimonial do devedor no momento de sua decretação. Assim, uma vez demonstrado que o imóvel já havia sido alienado anteriormente, com transferência da posse e esvaziamento da disponibilidade econômica do bem, ainda que ausente o registro do título na matrícula, revela-se indevida a incidência da indisponibilidade, sob pena de desvirtuamento da finalidade da medida e de injusta restrição a situação jurídica que já não mais se vinculava ao patrimônio fático do executado.
Ilustra bem esse limite o recente julgamento do TJ/SP na apelação cível 1037359-37.2024.8.26.0224 (5ª Câmara de Direito Privado, rel. des. J. L. Mônaco da Silva, j. 7/10/2025, trânsito em julgado em 11/11/2025), em que, em embargos de terceiro, a Corte reformou a sentença para determinar o levantamento/cancelamento da indisponibilidade. O Tribunal assentou que a restrição não pode subsistir quando demonstrado que o imóvel já não integrava o patrimônio da vendedora ao tempo do gravame, pois a indisponibilidade preserva o acervo existente, mas não recria patrimônio. E destacou que a falta de registro anterior, por si só, não impede a proteção do adquirente, aplicando-se a súmula 84 do STJ, segundo a qual é possível opor embargos de terceiro com base na posse/propriedade decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, especialmente para resguardar o terceiro de boa-fé:
CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Prova documental produzida que é suficiente para o convencimento do juízo - Desnecessidade de prova oral - Preliminar rejeitada. EMBARGOS DE TERCEIRO - Compromisso de compra e venda de lote de terreno - Bloqueio judicial de todos os bens da promitente vendedora em ação civil pública - Loteamento irregular - Embargos improcedentes - Inconformismo - Acolhimento - Decreto de indisponibilidade decorrente de ação civil pública - Aquisição do bem por escritura pública anterior ao bloqueio - Pretensão de levantamento do gravame - Aplicação da súmula 84 do STJ - Imóvel que não integrava o patrimônio da vendedora no momento em que foi realizado o gravame - Sentença reformada para julgar procedentes os embargos e determinar o levantamento da indisponibilidade. Preliminar rejeitada e recurso provido. (TJ/SP - 5ª Câmara de Direito Privado - Apelação cível 1037359-37.2024.8.26.0224 - Comarca de Guarulhos - rel. des. J. L. Mônaco da Silva - j. 7/10/2025).
Diante desse cenário, a análise da indisponibilidade de bens deve necessariamente observar os limites impostos pela realidade patrimonial existente ao tempo de sua decretação. Ainda que o registro imobiliário desempenhe papel central na segurança das relações jurídicas, não se pode ignorar situações em que o imóvel, embora formalmente vinculado ao executado, já havia sido anteriormente alienado, com efetiva transferência da posse e da disponibilidade econômica do bem. Nesses casos, comprovada a anterioridade do negócio e a ausência de má-fé, a indisponibilidade não pode subsistir, sob pena de atingir patrimônio que já não integrava o acervo do devedor e de desvirtuar a natureza cautelar da medida, que não se presta a criar patrimônio, mas apenas a preservá-lo dentro de seus limites legítimos.