Delimitação da atividade de intermediação e hipóteses excepcionais de responsabilização solidária: A responsabilidade civil do corretor de imóveis à luz do Tema 1.173 do STJ
Introdução
A definição dos contornos da responsabilidade civil do corretor de imóveis em contratos de compra e venda de unidades imobiliárias tem sido objeto de intenso debate doutrinário e jurisprudencial. A multiplicidade de agentes envolvidos na cadeia de fornecimento - incorporadores, construtores, corretores, imobiliárias e intermediadores diversos - frequentemente gera dúvidas sobre a extensão das obrigações atribuídas a cada um desses sujeitos.
Nesse contexto, o STJ, ao julgar o Tema repetitivo 1.173, estabeleceu importante tese jurídica destinada a uniformizar a interpretação sobre a responsabilidade do corretor de imóveis, especialmente quanto à possibilidade de sua responsabilização solidária por vícios construtivos, atraso na entrega do imóvel ou demais inadimplementos imputáveis à construtora ou incorporadora.
A tese firmada pelo STJ no Tema 1.173
O STJ fixou entendimento no sentido de que o corretor de imóveis - pessoa física ou jurídica - não responde automaticamente pelos descumprimentos contratuais atribuídos à construtora ou incorporadora. A Corte Superior reconheceu que a atividade típica do corretor é a intermediação, consistente na aproximação das partes e na prestação de informações necessárias à celebração do negócio jurídico.
Assim, a responsabilidade do corretor não se confunde com a obrigação principal de entrega do imóvel, execução da obra ou cumprimento das etapas do empreendimento imobiliário. A responsabilização automática violaria o princípio da especialização das atividades e ampliaria indevidamente o âmbito da responsabilidade objetiva prevista no CDC.
A função típica do corretor e a limitação de sua responsabilidade
Nos termos dos arts. 722 e seguintes do CC, a corretagem configura um contrato de meio, e não de resultado, o que significa que o corretor não se compromete a assegurar o êxito final do negócio, mas sim a empregar diligência na aproximação das partes e na condução das tratativas necessárias à celebração do contrato principal. Sua obrigação consiste em atuar com cuidado, transparência e boa-fé, fornecendo informações adequadas e facilitando a formação do vínculo contratual, sem, contudo, assumir a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor ou pela construtora. Assim, o corretor não garante a entrega do imóvel, a qualidade da obra ou o cumprimento dos prazos, pois tais deveres pertencem exclusivamente ao fornecedor do produto imobiliário.
O STJ, ao analisar a matéria, reforça que a atuação do corretor é essencialmente instrumental, limitada à intermediação e à prestação de informações que permitam ao consumidor tomar uma decisão consciente. Sua responsabilidade, portanto, não decorre do inadimplemento do contrato de compra e venda, mas de eventual falha na execução de sua própria atividade profissional. Isso inclui situações em que o corretor omite dados relevantes, presta informações incorretas ou incompletas, age com negligência ou viola o dever de lealdade e transparência que rege as relações contratuais. Nessas hipóteses, responde pelos danos que causar, mas sempre dentro dos limites de sua atuação típica.
Por essa razão, o STJ afasta a ideia de responsabilidade solidária automática entre corretor e construtora. A Corte destaca que os inadimplementos relacionados à construção, incorporação ou entrega do imóvel extrapolam completamente o escopo da intermediação e não podem ser imputados ao corretor apenas por ter participado da fase de negociação. A solidariedade somente se justifica quando houver prova de que o corretor integrou a cadeia de fornecimento do produto final, seja por participação direta na incorporação, por vínculo societário com a construtora ou por confusão patrimonial. Fora dessas hipóteses excepcionais, sua responsabilidade permanece restrita à esfera da corretagem, preservando-se a natureza jurídica do contrato e a lógica do sistema de consumo.
Hipóteses excepcionais de responsabilização solidária
Embora a regra geral seja a não responsabilização, o STJ reconhece situações excepcionais em que o corretor poderá ser responsabilizado solidariamente com a construtora ou incorporadora. São elas:
Participação direta na incorporação ou construção
Quando o corretor ultrapassa os limites de sua função típica de mera intermediação e passa a atuar de forma direta na incorporação imobiliária, na gestão do empreendimento ou mesmo na execução da obra, sua posição jurídica se altera substancialmente. Nesses casos, ele deixa de ser um simples aproximador de partes para se tornar um verdadeiro participante da cadeia de fornecimento do produto final - o imóvel. Essa mudança de papel implica que o corretor passa a compartilhar dos riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela incorporadora ou construtora, assumindo, portanto, responsabilidades que vão muito além daquelas previstas no contrato de corretagem.
Ao integrar a cadeia de fornecimento, o corretor se enquadra no conceito de fornecedor previsto pelo CDC, que adota uma definição ampla e funcional, abrangendo todos aqueles que participam, de forma direta ou indireta, da produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, distribuição ou comercialização de produtos e serviços. Assim, se o corretor atua como agente que contribui para a viabilização do empreendimento, seja por meio de participação societária, gestão operacional, coordenação de vendas vinculada à execução da obra ou qualquer forma de ingerência no desenvolvimento do projeto, ele passa a responder solidariamente pelos vícios, atrasos e demais inadimplementos relacionados ao imóvel.
Nessa hipótese, sua responsabilidade decorre da teoria do risco do empreendimento, segundo a qual aquele que se beneficia economicamente da atividade deve suportar os riscos dela decorrentes. O CDC reforça essa lógica ao estabelecer a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, justamente para evitar que o consumidor seja prejudicado por estruturas empresariais fragmentadas ou pela dificuldade de identificar quem, de fato, contribuiu para o dano.
Portanto, quando o corretor atua além da intermediação e se envolve na estrutura empresarial do empreendimento, sua responsabilidade deixa de ser subjetiva e limitada à prestação de informações, passando a ser objetiva e solidária, nos mesmos moldes aplicáveis à construtora ou incorporadora. Essa ampliação de responsabilidade não decorre de presunção, mas da constatação de que o corretor, nessas circunstâncias, participa ativamente da atividade econômica que dá origem ao produto final colocado no mercado.
Integração ao mesmo grupo econômico
Quando houver demonstração de que o corretor ou a imobiliária integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, a separação formal entre as empresas não impede a responsabilização solidária. Isso ocorre porque, no âmbito das relações de consumo, o que prevalece é a realidade econômica e funcional das atividades desempenhadas, e não a mera aparência jurídica criada por estruturas societárias distintas. Assim, ainda que cada empresa possua personalidade jurídica própria, CNPJ próprio e contratos formalmente separados, a atuação conjunta e coordenada revela que todas participam, de alguma forma, da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário.
A integração em grupo econômico evidencia que há comunhão de interesses, direção unificada e atuação complementar entre as empresas, de modo que o corretor deixa de ser um intermediador independente e passa a atuar como verdadeiro braço comercial da incorporadora. Nesses casos, sua atividade não se limita à aproximação das partes, mas contribui diretamente para a viabilização do empreendimento, para a captação de clientes e para a execução da estratégia empresarial do grupo. Essa vinculação funcional justifica a extensão da responsabilidade, pois o consumidor, ao contratar, percebe as empresas como partes de um mesmo conjunto empresarial, confiando na solidez e na reputação global do grupo.
O STJ, ao tratar do tema, reforça que a responsabilidade solidária decorre da necessidade de proteger o consumidor contra estruturas empresariais fragmentadas que, embora formalmente separadas, atuam de maneira integrada para oferecer o produto final. A solidariedade, nesse contexto, não é uma punição, mas uma consequência lógica da teoria da aparência e da teoria do risco do empreendimento, segundo as quais todos aqueles que se beneficiam economicamente da atividade devem responder pelos riscos dela decorrentes.
Portanto, quando há prova de que corretor, imobiliária e construtora integram o mesmo grupo econômico, a distinção formal entre as empresas não afasta a responsabilidade solidária. A atuação coordenada, a comunhão de interesses e a unidade de propósito empresarial revelam que todos participam da cadeia de fornecimento, legitimando a responsabilização conjunta pelos danos causados ao consumidor.
Confusão patrimonial
A existência de confusão patrimonial - caracterizada pela mistura de bens, pela ausência de separação contábil ou pela utilização indistinta de recursos entre o corretor e a construtora - revela que, na prática, não há autonomia real entre essas figuras. Quando o patrimônio de ambos se apresenta embaralhado, sem fronteiras claras, torna-se evidente que o corretor não atua como um intermediador independente, mas como verdadeira extensão operacional e financeira da própria construtora ou incorporadora. Essa situação demonstra que as atividades são exercidas de forma integrada, com comunhão de interesses e compartilhamento de riscos, o que descaracteriza a separação formal entre as pessoas jurídicas envolvidas.
Nesses casos, a responsabilização solidária não decorre de uma presunção automática, mas de uma constatação objetiva: se o corretor se beneficia diretamente da atividade empresarial da construtora, utiliza seus recursos ou permite que seus próprios bens se confundam com os da empresa responsável pelo empreendimento, ele passa a integrar a cadeia de fornecimento do produto final. A consequência jurídica natural é a aplicação da desconsideração da personalidade jurídica, prevista no CC e no CDC, que permite ultrapassar a forma societária para alcançar aqueles que, de fato, participam e se beneficiam da atividade econômica.
Além disso, mesmo sem a formal desconsideração, a simples comprovação de atuação conjunta e coordenada no empreendimento já é suficiente para justificar a solidariedade. Isso porque o CDC adota uma visão funcional da cadeia de consumo, responsabilizando todos os agentes que contribuem para a colocação do produto no mercado, independentemente da roupagem jurídica utilizada. Assim, quando há confusão patrimonial, o corretor deixa de ser um mero intermediador e passa a ser considerado fornecedor, respondendo pelos vícios, atrasos e inadimplementos relacionados ao imóvel, nos mesmos termos aplicáveis à construtora.
Em síntese, a confusão patrimonial evidencia uma realidade empresarial única, na qual corretor e construtora atuam como partes de um mesmo organismo econômico. Diante disso, a responsabilização solidária surge como mecanismo de proteção ao consumidor e de coerência jurídica, assegurando que todos os envolvidos na atividade respondam pelos riscos e obrigações inerentes ao empreendimento imobiliário.
A racionalidade da tese: Proteção ao corretor e segurança jurídica
A tese firmada pelo STJ busca estabelecer um ponto de equilíbrio entre dois valores igualmente relevantes no sistema jurídico: a proteção do consumidor e a preservação da função econômica da corretagem. Ao afastar a responsabilização automática do corretor por vícios da obra, atrasos na entrega ou demais inadimplementos atribuíveis exclusivamente à construtora, o Tribunal reconhece que impor ao corretor o ônus de responder por obrigações alheias distorceria a própria natureza jurídica da corretagem, que é um contrato de meio voltado à aproximação das partes e à prestação de informações, e não à execução do empreendimento imobiliário. Tal ampliação indevida da responsabilidade acarretaria um aumento desproporcional do risco da atividade, transformando o corretor em garantidor universal de obrigações que não controla e sobre as quais não exerce qualquer ingerência.
Além disso, a responsabilização automática poderia inviabilizar a atuação de pequenos corretores e imobiliárias, que não possuem estrutura econômica para suportar riscos inerentes à construção civil. Isso geraria um efeito perverso no mercado, concentrando a intermediação imobiliária em grandes grupos e reduzindo a concorrência, com prejuízo ao próprio consumidor. Ao exigir prova concreta de que o corretor participou da cadeia produtiva - seja por envolvimento direto na incorporação, integração societária ou confusão patrimonial - o STJ reafirma que a responsabilidade deve recair sobre quem efetivamente exerce controle sobre o empreendimento e se beneficia economicamente de sua execução.
Essa orientação prestigia a lógica da responsabilidade objetiva no âmbito das relações de consumo, mas sem desvirtuar a função típica da corretagem. Em outras palavras, o Tribunal delimita com precisão quem deve responder pelos riscos do empreendimento: aqueles que o concebem, o executam e dele extraem proveito econômico. O corretor, salvo quando ultrapassa sua função de intermediador, não integra esse núcleo de responsabilidade. Assim, a tese contribui para a segurança jurídica, preserva a atividade profissional e garante que o consumidor possa identificar com clareza quem são os verdadeiros responsáveis pelo produto final colocado no mercado.
Fundamentos normativos da tese: CDC, CC e a natureza jurídica da corretagem
A tese firmada pelo STJ no Tema 1.173 encontra respaldo direto na interpretação sistemática do CC e do CDC.
CC: Arts. 722 a 729
O CC, ao disciplinar a corretagem, estabelece que se trata de um contrato de meio, e não de resultado, o que significa que o corretor não se compromete a garantir o sucesso final do negócio, mas sim a atuar com diligência na aproximação das partes e na condução das tratativas necessárias à celebração do contrato. Sua função é facilitar o encontro de vontades, prestar informações adequadas e auxiliar na formação do vínculo contratual, sempre observando os deveres de boa-fé, lealdade e transparência. Por essa razão, o corretor não assume obrigações relacionadas ao objeto final do contrato de compra e venda, como a entrega do imóvel, a execução da obra ou o cumprimento de prazos estabelecidos pela construtora ou incorporadora. Tais obrigações pertencem exclusivamente ao fornecedor do produto imobiliário, que detém o controle técnico, financeiro e operacional do empreendimento.
Além disso, a remuneração do corretor decorre da conclusão do negócio - isto é, da celebração válida do contrato entre comprador e vendedor - e não da execução posterior das obrigações assumidas pelas partes. Esse aspecto reforça a natureza instrumental da corretagem: o corretor é remunerado pelo êxito na intermediação, e não pela entrega do imóvel ou pela qualidade da obra. Assim, sua responsabilidade permanece circunscrita à esfera da intermediação, abrangendo eventuais falhas na prestação de informações, omissões relevantes ou condutas que violem os deveres anexos do contrato.
Essa estrutura normativa evidencia que a responsabilidade do corretor é estritamente limitada à sua atuação técnica e não se estende automaticamente ao inadimplemento do vendedor. Atribuir-lhe responsabilidade por vícios construtivos, atrasos ou descumprimentos contratuais extrapolaria o escopo de sua atividade e distorceria a lógica jurídica da corretagem. Por isso, salvo quando comprovada sua participação direta na cadeia de fornecimento, o corretor não pode ser responsabilizado pelos riscos inerentes à construção ou incorporação imobiliária, permanecendo vinculado apenas às obrigações próprias de sua função intermediadora.
CDC
O CDC estabelece, como regra geral, a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, justamente para assegurar ao consumidor a possibilidade de buscar reparação contra qualquer agente que tenha contribuído para a colocação do produto ou serviço no mercado. Entretanto, o STJ esclarece que o corretor de imóveis não integra automaticamente essa cadeia, pois sua atividade típica é apenas a intermediação do negócio, sem participação na produção, construção ou entrega do imóvel. Assim, ele não pode ser equiparado ao fornecedor apenas por ter aproximado comprador e vendedor.
O corretor somente passa a ser considerado fornecedor - e, portanto, sujeito à responsabilidade solidária prevista no CDC - quando extrapola sua função tradicional e atua de forma mais profunda no empreendimento. Isso ocorre, por exemplo, quando age como fornecedor de fato, assumindo funções que influenciam diretamente o desenvolvimento do projeto; quando participa da incorporação, contribuindo para a concepção, organização ou execução do empreendimento; quando integra o mesmo grupo econômico da construtora, evidenciando atuação coordenada e comunhão de interesses; ou ainda quando há confusão patrimonial, revelando que corretor e construtora funcionam, na prática, como uma única unidade econômica.
Nessas hipóteses, o corretor deixa de ser um mero intermediador e passa a atuar como coexecutor do empreendimento, participando da cadeia produtiva que culmina na entrega do imóvel ao consumidor. É essa atuação ampliada - e não a simples intermediação - que justifica sua responsabilização solidária. Desse modo, o STJ preserva a lógica do CDC, mas evita que a responsabilidade seja estendida de forma indiscriminada a profissionais que não têm controle sobre a obra nem se beneficiam diretamente da atividade de construção.
A importância da delimitação da cadeia de fornecimento
A decisão do STJ também possui grande relevância para a teoria da cadeia de fornecimento, pois impede que essa cadeia seja ampliada de forma indiscriminada e sem critérios técnicos. Caso todos os agentes envolvidos, ainda que de maneira periférica, fossem automaticamente considerados fornecedores, haveria um sério risco de insegurança jurídica, já que profissionais cuja atuação é meramente instrumental poderiam ser responsabilizados por obrigações que não controlam. Essa ampliação artificial da cadeia também teria o potencial de desestimular a atividade de corretagem, especialmente entre pequenos profissionais e imobiliárias de menor porte, que não possuem estrutura econômica para suportar riscos típicos da construção civil. Além disso, criaria uma responsabilidade objetiva para agentes que não têm qualquer ingerência sobre o produto final, o que distorceria a lógica do sistema de consumo e comprometeria a racionalidade do mercado imobiliário.
Diante desse cenário, o STJ adota uma visão funcional da cadeia de fornecimento, distinguindo com clareza dois tipos de agentes: de um lado, os intermediadores, cuja função é aproximar as partes, prestar informações e facilitar a celebração do contrato; de outro, os fornecedores, que efetivamente participam da produção, incorporação, construção ou comercialização do produto final colocado no mercado. Essa distinção é fundamental para preservar a coerência do sistema jurídico e evitar a chamada responsabilidade por ricochete, que ocorre quando a responsabilidade é transferida para quem não contribuiu para o dano nem se beneficiou da atividade que o originou.
Ao delimitar com precisão quem integra a cadeia de fornecimento, o Tribunal assegura que a responsabilidade recaia sobre aqueles que realmente exercem controle sobre o empreendimento e assumem os riscos inerentes à sua execução, preservando a função econômica da corretagem e garantindo maior segurança para consumidores e profissionais do setor.
A responsabilidade do corretor por informações inadequadas
Embora o Tema 1.173 do STJ trate especificamente da responsabilidade do corretor em relação ao inadimplemento da construtora, é fundamental reconhecer que isso não significa imunidade absoluta. O corretor pode, sim, ser responsabilizado quando falha no cumprimento dos deveres que lhe são próprios dentro da relação de corretagem. Isso ocorre, por exemplo, quando omite informações relevantes sobre o empreendimento, presta dados falsos ou incompletos, induz o consumidor a erro durante as tratativas ou deixa de verificar a regularidade documental mínima necessária para assegurar que o negócio seja celebrado de forma segura. Nessas situações, a responsabilidade não decorre da obra em si, mas da violação dos deveres anexos ao contrato de corretagem.
A responsabilização, nesses casos, encontra fundamento em três pilares normativos. O primeiro é o dever de informação, previsto no art. 6º, III, do CDC, que impõe ao corretor a obrigação de fornecer ao comprador todas as informações necessárias, claras e precisas sobre o imóvel e o empreendimento. O segundo é o dever de diligência, estabelecido no art. 723 do CC, que exige do corretor atuação cuidadosa, prudente e compatível com a confiança depositada pelo cliente. O terceiro é a boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do CC, que orienta toda a relação contratual e impõe padrões de lealdade, transparência e cooperação.
Assim, embora o corretor não responda pela execução da obra nem pelos vícios construtivos - responsabilidades que pertencem exclusivamente à construtora ou incorporadora - ele responde pela qualidade da intermediação que realiza. Sua atuação deve ser técnica, diligente e informativa, garantindo que o consumidor tome decisões conscientes e seguras. Quando esses deveres são violados, a responsabilização do corretor não apenas é possível, como se torna necessária para preservar a integridade das relações de consumo e a confiança no mercado imobiliário.
Impactos práticos da tese para o mercado imobiliário
A decisão do STJ traz mudanças para todo o mercado imobiliário, reorganizando responsabilidades e trazendo maior clareza às relações entre corretores, construtoras e consumidores. Para corretores e imobiliárias, o entendimento reduz sensivelmente o risco jurídico da atividade, uma vez que afasta a possibilidade de responsabilização automática por fatos que não estão sob seu controle, como atrasos na obra ou vícios construtivos. Isso não significa, porém, uma liberação irrestrita: ao contrário, a decisão reforça a necessidade de maior cuidado na prestação de informações, na verificação de documentos essenciais e na transparência durante a intermediação, preservando a confiança do consumidor e a credibilidade da profissão.
Para construtoras e incorporadoras, o posicionamento do STJ reafirma que são elas as principais responsáveis pelo empreendimento imobiliário, desde a concepção até a entrega do imóvel. A decisão impede que essas empresas transfiram indevidamente sua responsabilidade para intermediadores que não participam da execução da obra, evitando distorções na cadeia de fornecimento e garantindo que os riscos inerentes à atividade de construção permaneçam com quem efetivamente a conduz. Isso contribui para maior coerência jurídica e para a responsabilização adequada dos agentes que detêm controle técnico e econômico sobre o empreendimento.
Já para os consumidores, a tese firmada pelo Tribunal representa um avanço importante na proteção de seus direitos. Ao delimitar com precisão quem deve responder pelos danos decorrentes do empreendimento, o STJ assegura que a responsabilidade recaia sobre aqueles que realmente têm poder de decisão e ingerência sobre a obra. Além disso, evita-se a pulverização da responsabilidade, que poderia dificultar a reparação ao consumidor, especialmente em casos de litígios complexos ou de empresas com estruturas societárias fragmentadas. Com isso, o consumidor passa a ter maior segurança jurídica e clareza sobre a quem recorrer em caso de problemas, fortalecendo a confiança nas relações de consumo e no próprio mercado imobiliário.
Reflexões críticas: Avanços e limites da tese
A tese firmada pelo STJ é amplamente reconhecida por sua coerência com a natureza jurídica da corretagem e por delimitar com precisão o papel do corretor no mercado imobiliário. No entanto, alguns pontos merecem reflexão crítica, especialmente diante da complexidade das relações empresariais contemporâneas. O primeiro deles diz respeito à prova da participação do corretor na incorporação. Embora a exigência de demonstração concreta seja fundamental para evitar responsabilizações indevidas, ela pode se tornar um obstáculo em estruturas societárias complexas, nas quais a atuação do corretor ocorre de forma indireta ou por meio de vínculos econômicos pouco transparentes. Em tais cenários, a dificuldade probatória pode inviabilizar a responsabilização de agentes que, na prática, contribuem para o empreendimento.
Outro ponto relevante refere-se à atuação de grandes imobiliárias, que, em determinados mercados, funcionam quase como extensões comerciais das incorporadoras. Nessas situações, a linha que separa a mera intermediação da efetiva participação na cadeia de fornecimento torna-se tênue, exigindo análise cuidadosa caso a caso. A atuação integrada, o compartilhamento de estratégias e a dependência econômica podem indicar que a imobiliária exerce papel mais profundo do que o de simples corretora, o que justificaria a responsabilização solidária.
Por fim, é necessário considerar a proteção do consumidor, especialmente em casos em que a construtora se torna insolvente, encerra suas atividades ou simplesmente desaparece do mercado. Embora a tese do STJ proteja o corretor de assumir responsabilidades que não lhe competem, é fundamental que o sistema jurídico ofereça mecanismos eficazes para evitar que o consumidor fique desamparado. A delimitação da responsabilidade não pode resultar em lacunas que inviabilizem a reparação de danos, sobretudo em um setor marcado por riscos financeiros elevados e por empreendimentos de longa duração.
Essas reflexões demonstram que, embora a tese seja equilibrada e tecnicamente consistente, sua aplicação prática exige sensibilidade, análise contextual e atenção às particularidades de cada relação contratual.
Conclusão
O Tema 1.173 do STJ consolida um marco relevante na delimitação da responsabilidade civil do corretor de imóveis, ao estabelecer parâmetros claros e tecnicamente coerentes sobre o alcance de sua atuação no mercado imobiliário. A Corte reafirma que a regra geral é a não responsabilização do corretor pelos inadimplementos da construtora, uma vez que tais obrigações - como a entrega do imóvel, a execução da obra ou a observância dos prazos contratuais - pertencem exclusivamente ao fornecedor que detém o controle técnico e econômico do empreendimento. O corretor, por sua vez, exerce função distinta: sua responsabilidade está limitada à atividade de intermediação, que envolve aproximar as partes, prestar informações adequadas e agir com diligência e boa-fé durante as tratativas.
O Tribunal também reforça que a responsabilização solidária do corretor somente é admissível em situações excepcionais, quando houver prova robusta de que ele extrapolou sua função típica e passou a integrar, de fato, a cadeia de fornecimento do empreendimento. Isso ocorre quando participa diretamente da incorporação, quando integra o mesmo grupo econômico da construtora ou quando há confusão patrimonial que evidencie atuação conjunta e compartilhamento de riscos. Nessas hipóteses, o corretor deixa de ser mero intermediador e passa a atuar como agente econômico do empreendimento, justificando a aplicação da responsabilidade solidária prevista no CDC.
Ao firmar essa tese, o STJ promove maior segurança jurídica ao setor, preservando a função típica da corretagem e evitando a imputação de responsabilidades que não guardam relação com a atuação profissional do corretor. A decisão impede que intermediadores sejam transformados em garantidores universais de obrigações alheias, ao mesmo tempo em que mantém mecanismos eficazes para responsabilizar aqueles que, de fato, participam da estrutura empresarial do empreendimento. Trata-se, portanto, de um entendimento que equilibra proteção ao consumidor, coerência normativa e racionalidade econômica no mercado imobiliário.
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