Alienação fiduciária imobiliária: Análise do julgado da 2ª seção do STJ (Tema 1.288) sobre os efeitos da quitação da dívida após a lei 13.465/17
Resumo
O presente artigo analisa aprofundadamente o julgado da 2ª seção do STJ que, em fevereiro de 2026, definiu os efeitos da quitação da dívida em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, diferenciando as situações anteriores e posteriores à lei 13.465/17. Através de análise sistemática da decisão (Tema 1.288, REsp 2.126.726), da legislação aplicável, da doutrina especializada e de exemplos práticos, o artigo demonstra que a lei 13.465/17 introduziu mudança paradigmática no regime de alienação fiduciária, limitando o direito de purgação da mora após a consolidação da propriedade no credor e assegurando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. O artigo conclui que esta decisão do STJ oferece segurança jurídica ao mercado imobiliário, mas suscita questões importantes sobre a aplicação retroativa da lei e a proteção dos direitos dos devedores fiduciários.
1. Introdução
1.1 Contexto e relevância
A alienação fiduciária imobiliária constitui um dos mecanismos de garantia mais importantes do sistema financeiro brasileiro, permitindo que instituições financeiras garantam seus créditos através da transferência de propriedade resolúvel de imóveis aos devedores. O regime jurídico da alienação fiduciária foi estabelecido pela lei 9.514/1997, que regulamenta especificamente este tipo de garantia para operações de crédito imobiliário.
Desde sua criação, a alienação fiduciária tem sido instrumento fundamental para o financiamento imobiliário no Brasil, permitindo que milhões de brasileiros adquiram imóveis através de operações de crédito. Segundo dados do Banco Central do Brasil, o saldo de operações de crédito imobiliário com alienação fiduciária atingiu R$ 1,2 trilhão em 2025, representando crescimento de 15% em relação a 2024.
Entretanto, o regime jurídico da alienação fiduciária permaneceu praticamente inalterado por duas décadas, gerando incertezas jurídicas e conflitos entre credores e devedores. Esta situação motivou a edição da lei 13.465/17, que introduziu alterações significativas no regime de alienação fiduciária, particularmente quanto aos direitos do devedor após a consolidação da propriedade no credor.
A lei 13.465/17 foi alvo de intenso debate jurídico, com questões controvertidas sobre sua aplicabilidade a contratos celebrados antes de sua vigência, sobre os direitos do devedor após a consolidação da propriedade, e sobre o alcance do direito de preferência. Estas questões permaneceram em aberto por quase uma década, gerando jurisprudência conflitante nos tribunais estaduais.
Em fevereiro de 2026, a 2ª seção do STJ, através do julgamento do Tema 1.288 em recurso repetitivo, finalmente definiu as regras sobre os efeitos da quitação da dívida em alienação fiduciária, diferenciando as situações anteriores e posteriores à lei 13.465/17. Esta decisão oferece segurança jurídica importante ao mercado imobiliário, mas também suscita questões relevantes sobre a aplicação retroativa da lei e a proteção dos direitos dos devedores.
1.2 Problema de pesquisa
O julgado da 2ª seção do STJ responde a questões jurídicas fundamentais que permaneceram controvertidas por quase uma década. Primeira questão: qual é o efeito da quitação da dívida em contrato de alienação fiduciária celebrado antes da lei 13.465/17, quando a propriedade já foi consolidada no credor? O devedor pode retomar o contrato e recuperar a propriedade do imóvel, ou perde este direito?
Segunda questão: qual é o efeito da quitação da dívida em contrato de alienação fiduciária quando a consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da lei 13.465/17? O devedor mantém o direito de purgar a mora e retomar o contrato, ou passa a ter apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel?
Terceira questão: como aplicar a lei 13.465/17 a contratos celebrados antes de sua vigência? Deve-se considerar a data do contrato ou a data da consolidação da propriedade e da purgação da mora?
Quarta questão: qual é o alcance do direito de preferência assegurado pela lei 13.465/17? Em que condições pode ser exercido? Qual é o prazo para seu exercício?
1.3 Objetivos e escopo
Este artigo possui como objetivo geral analisar aprofundadamente o julgado da 2ª seção do STJ sobre alienação fiduciária e lei 13.465/17, examinando as teses aprovadas, a fundamentação jurídica, as implicações práticas e as questões que permanecem controvertidas. O escopo do trabalho abrange a análise sistemática da decisão, da legislação aplicável, da doutrina especializada, de exemplos práticos e de jurisprudência relacionada.
Os objetivos específicos incluem: (1) explicar as duas teses aprovadas pelo STJ; (2) analisar a fundamentação jurídica de cada tese; (3) examinar as implicações práticas para credores e devedores; (4) apresentar exemplos concretos de aplicação; (5) identificar questões que permanecem controvertidas; (6) oferecer recomendações para aplicação prática da decisão.
1.4 Estrutura do documento
O presente artigo está organizado em dez seções principais. Após esta introdução, a seção 2 examina o regime jurídico da alienação fiduciária antes da lei 13.465/17. A seção 3 analisa as alterações introduzidas pela lei 13.465/17. A seção 4 apresenta o julgado da 2ª seção do STJ, explicando as duas teses aprovadas. A seção 5 analisa a fundamentação jurídica de cada tese. A seção 6 examina as implicações práticas para credores e devedores. A seção 7 apresenta exemplos concretos de aplicação. A seção 8 identifica questões que permanecem controvertidas. A seção 9 oferece análise crítica e recomendações. A seção 10 apresenta as conclusões.
2. Regime jurídico da alienação fiduciária antes da lei 13.465/17
2.1 Conceito e características
A alienação fiduciária imobiliária é definida pela lei 9.514/1997, art. 22, como "a transferência da propriedade de um imóvel, feita pelo devedor ao credor, com o objetivo de garantir o cumprimento de uma obrigação. A característica fundamental da alienação fiduciária é que o credor adquire a propriedade do imóvel, mas esta propriedade é resolúvel, ou seja, extingue-se automaticamente quando o devedor cumpre sua obrigação (pagamento da dívida).
A alienação fiduciária diferencia-se da hipoteca, que é a forma tradicional de garantia imobiliária no Direito brasileiro. Enquanto na hipoteca o devedor mantém a propriedade do imóvel e o credor possui apenas um direito real de garantia, na alienação fiduciária o credor adquire a propriedade do imóvel, embora resolúvel. Esta diferença tem implicações práticas importantes, particularmente quanto aos direitos do devedor em caso de inadimplemento.
2.2 Procedimento de consolidação da propriedade
Antes da lei 13.465/17, o procedimento de consolidação da propriedade era regulado pelo art. 27 da lei 9.514/1997, que estabelecia um procedimento extrajudicial relativamente simples. Quando o devedor deixava de pagar as prestações, o credor podia, após notificação do devedor, consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, através de registro no cartório de imóveis.
O procedimento de consolidação envolvia: (1) notificação do devedor, (2) aguardo de período para que o devedor pagasse a dívida (purgação da mora), (3) consolidação da propriedade no cartório de imóveis, (4) possibilidade de venda do imóvel em leilão extrajudicial.
A lei 9.514/1997, art. 27, parágrafo 1º, estabelecia que o devedor tinha direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ou seja, até o momento em que o imóvel fosse vendido em leilão. Isto significava que, mesmo após a consolidação da propriedade no credor, o devedor podia ainda pagar a dívida e recuperar a propriedade do imóvel.
2.3 Direito de purgação da mora
O direito de purgação da mora era direito fundamental do devedor no regime anterior à lei 13.465/17. Este direito permitia que o devedor, mesmo após a consolidação da propriedade no credor, pudesse pagar a dívida (inclusive com juros, multa e custas) e recuperar a propriedade do imóvel.
A purgação da mora era direito que se estendia até a assinatura do auto de arrematação, ou seja, até o momento em que o imóvel fosse vendido em leilão. Isto oferecia proteção importante ao devedor, permitindo que recuperasse o imóvel mesmo após a consolidação da propriedade no credor.
Este direito era fundamentado na ideia de que a alienação fiduciária era garantia, não punição. O objetivo era garantir o pagamento da dívida, não despojar o devedor de seu imóvel. Portanto, enquanto houvesse possibilidade de o devedor pagar a dívida, este direito deveria ser preservado.
2.4 Jurisprudência anterior à lei 13.465/17
A jurisprudência do STJ anterior à lei 13.465/17 reconhecia amplamente o direito de purgação da mora. Diversos acórdãos do STJ confirmavam que o devedor tinha direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo após a consolidação da propriedade no credor.
Esta jurisprudência oferecia segurança ao devedor, mas criava incerteza ao credor, que não sabia se conseguiria vender o imóvel em leilão ou se o devedor purgaria a mora no último momento. Esta incerteza afetava o valor de venda do imóvel em leilão, reduzindo o valor que o credor conseguia recuperar.
Clique aqui para ler a íntegra do artigo.