1. Introdução
A modernidade e a informatização nos trouxeram grandes avanços nas relações de consumo, especialmente na oferta e aquisição dos mais variados produtos e serviços.
A oferta de produtos e serviços por assinatura ganhou espaço atualmente, como nos casos dos pacotes de canais de televisão e até mesmo os mais variados clubes, como de livros, carnes, entre outros, em que o consumidor paga um valor fixo mensal e recebe em contraprestação um determinado bem ou serviço. É o serviço sob demanda, que tão bem foi aceito pela nossa sociedade.
Acompanhando essa evolução, os negócios jurídicos imobiliários não ficaram à margem da informatização. Hoje é plenamente possível transferir a propriedade imobiliária emitindo certidões on-line, de forma instantânea, outorgar uma escritura pública por videoconferência e assinar o instrumento pelo aplicativo do e-notariado, agilizando o processo e tornando-o menos burocrático.
Diante desse novo cenário, é natural que surjam novas formas de negócio que fogem da tipicidade prevista nas legislações civis e especiais.
Nos últimos anos temos visto o mercado imobiliário discutir a locação de curtíssima temporada por aplicativos e seus efeitos nos condomínios, matéria ainda sub judice, e que também está no projeto de reforma do CC.1
Ressalvada a crítica ao termo “curtíssima temporada”, nas locações por aplicativos, um dos pontos de enfrentamento é a tipicidade e enquadramento da estrutura negocial. Para alguns, locação por temporada pura, para outros, contrato atípico de hospedagem.
Nosso objeto de estudo foge um pouco das locações por aplicativos, mas o novo modelo denominado locação por assinatura também esbarra na questão da tipicidade, e assim precisa ser estudado pelos profissionais do Direito.
2. A importância da classificação jurídica
Aqui, sugerindo ao interlocutor que leia a Introdução do Direito Especial dos Contratos, na obra de Direito Civil do I. doutrinador Silvio de Salvo Venosa, citamos trecho de sua brilhante lição:2
“A coexistência de novas manifestações contratuais com os chamados contratos clássicos nem sempre é pacífica e estreme de dúvidas. Importa em cada caso examinar a evolução do negócio contratual no curso da história, a fim de obter sua devida classificação e, consequentemente, sua natureza jurídica, crucial para a definição dos respectivos efeitos. Partindo da errada premissa na classificação de fenômeno contratual, chegamos à conclusão errônea de seus efeitos, com patente prejuízo para as partes contratantes e para o corpo social atingido pelo negócio.”
Percebe-se, nessa curta parte do texto, a sensibilidade do doutrinador ao demonstrar a importância do estudo quanto a natureza jurídica do contrato, observando o curso da história e as consequências de seus efeitos, que extrapolam as partes para atingir esferas sociais e econômicas.
3. A locação tradicional e o novo modelo locatício
De forma genérica, o contrato de locação é negócio jurídico bilateral, sinalagmático, comutativo, oneroso e não solene, pelo qual o locador cede por determinado tempo ao locatário o uso e gozo de determinada coisa não fungível mediante retribuição.
Já na locação de serviços, o objeto do contrato é o trabalho, diferenciando-se quanto a locação de coisas e tratado de forma separada pelo legislador.
Com base no Direito Romano, no CC de 1916 a locação era dividida em três espécies (coisas, serviços e empreitada). Somente com o advento do decreto 4.403 de 1921 é que a locação de imóveis urbanos passou a ter atenção especial do legislador, considerando sua importância econômica e social.
Com o advento da lei 8.245/91, editada em um período de baixa oferta de imóveis novos, com déficit habitacional, a locação de imóveis urbanos passou a ter caráter de norma cogente, com limites claros quanto a manifestação de vontade pelas partes.
Em que pese a ausência de forma prescrita, na época era comum que os contratos de locação fossem formalizados por modelos prontos, adquiridos em papelarias, ou mesmo por contratos escritos contendo apenas as informações básicas, que atualmente são inseridas nos quadros resumos dos atuais instrumentos.
Mesmo regulamentada por lei especial, o imóvel não perde a natureza de bem infungível, sendo o principal objeto do contrato. Na locação de imóveis, o locatário escolhe o bem que lhe agrada, considerando tamanho, quantidade de dormitórios, vagas de garagem e demais espaços, mobiliado ou não.
A legislação especial de locação não trata da prestação de serviços, inexistindo qualquer relação nesse sentido entre o locador e o locatário.
Em que pese opiniões contrárias, vale ressaltar que ao nosso entender, mesmo existindo no imóvel a instalação de TV por assinatura ou mesmo internet, ainda não vislumbramos isso como uma prestação entre locador e locatário e, portanto, não desnaturando o contrato de locação.
Passadas essas necessárias considerações, vamos ao objeto do estudo que é a moradia por assinatura e a identificação de sua natureza jurídica, bem como se a matéria deve ser tratada pela lei 8.245/91, pela lei 8.078/90 (CDC) ou ainda se podemos admitir, no caso concreto, o princípio do diálogo das fontes.
Assim como no negócio jurídico da multipropriedade imobiliária, a gestão da locação nessa modalidade de negócio é realizada por uma empresa gestora que, além do imóvel, oferece os mais variados serviços acessórios, alguns opcionais, outros embutidos na contratação.
São serviços como concierge, academia, lavanderia, coworking, espaços multifuncionais, serviços de limpeza, mercado e até mesmo spa para pets.
A figura do locador proprietário desaparece, sendo substituída pela empresa gestora dentro de um empreendimento. Portanto, aquela velha relação do locador que conhece seu inquilino e dele consegue cobrar as obrigações legais e de cuidados com o imóvel, não existe.
Muitas vezes o proprietário nem é uma pessoa física específica, podendo ser fundos imobiliários ou sociedades específicas que exploram o negócio economicamente.
Partindo desse princípio, é preciso destacar que o imóvel pode fazer parte de um empreendimento próprio para esse tipo de exploração, no qual todas as unidades são disponibilizadas para moradia ou mesmo individualizado dentro de algum condomínio.
Normalmente a gestão dessa modalidade de locação oferta os imóveis mobiliados, e como mencionado, com serviços incluídos, dando a opção de tamanhos, disposições e localização, tudo isso acompanhando da promessa de desburocratização, locação com um “clique”, prazos flexíveis e renovados automaticamente, com opção de troca da unidade ou realocação, sem garantias e com pagamento via cartão de crédito. Atraindo os interessados na comodidade que o pacote ofertado lhe é apresentado.
4. O enquadramento jurídico e natureza atípica do contrato
Note-se que em uma análise perfunctória, o imóvel deixa de ser o centro do negócio, chegando muito próximo ao serviço de hotelaria ou de flats, mas sem algumas especialidades para que a relação seja enquadrada nestas atividades.
Um dos pontos que afastam da hotelaria e da locação de curtíssima temporada, é o tempo de contratação. Enquanto nesses modelos a contratação e cobrança são feitas por diárias, na moradia por assinatura o prazo mínimo estabelecido é de 1 (um) mês.
Como frisamos o prazo é flexível e pode ser renovado indefinidamente e, neste ponto, quem estuda a locação imobiliária já pensa no enquadramento como locação por temporada ou locação residencial.
A locação por temporada é aquela com prazo máximo de 90 (noventa) dias, e vinculada à destinação para determinada finalidade, na qual o locatário estabelece sua residência de forma temporária, sem ânimo de estabelecer domicílio, e após passado o prazo da lei, transforma-se na locação residencial por prazo indeterminado. (art. 48)
Já a locação residencial prevista nos arts. 46 e 47 da lei especial, trazem relevante diferenciação do prazo, entre os inferiores a 30 (trinta) meses e os por período igual ou superior, mais precisamente quanto a possibilidade de retomada do imóvel e de denúncia vazia.
Analisando apenas o prazo, a contratação da moradia por assinatura configuraria locação imobiliária, dependendo apenas dos seus efeitos no caso de retomada.
Mas como ressaltamos, é possível que no curso do contrato o morador troque de unidade, seja para buscar momentaneamente um imóvel maior ou menor, ou mesmo com a finalidade de mudança de bairro para um novo endereço ou ainda, buscando maior comodidade dentro dos serviços disponibilizados pela gestora.
Essa mudança do objeto demonstra a fungibilidade do imóvel, dando maior prevalência para outros serviços ou fatores, sendo o imóvel irrelevante ao negócio. Será que realmente estamos diante da locação regulada pela lei 8.245/91 ou pelas exceções previstas no parágrafo único do seu artigo primeiro, que nos remeteriam ao CC? Essa questão é de grande importância para definir a forma de retomada do imóvel, se por despejo ou por reintegração de posse.
5. A incidência do CDC e o diálogo das fontes
É claro que a oferta da moradia por assinatura, além da praticidade e desburocratização na contratação, tem consigo o foco nos serviços e comodidades que são ofertados pela gestora.
Outro ponto a se destacar é que, utilizando-se da ausência de vedação legal, a figura da locadora é ocupada pela empresa e não pelo proprietário do imóvel, ou seja, quem disponibiliza o imóvel também oferta produtos e serviços, ainda que por terceiros, mas tudo de dentro de um valor único.
A gestora como contratante estaria enquadrada como fornecedora nos termos do art. 3º da lei consumerista, enquanto o morador enquadrado como destinatário final previsto no art. 2º da lei e assim considerado consumidor.
Tal enquadramento demonstra a atipicidade do contrato. Hoje um dos maiores estudiosos da moradia por assinatura, Dr. Henrique Rodrigues Anders, assim retrata esta atipicidade:3
“A moradia por assinatura incorpora elementos da locação de imóveis urbanos residenciais por temporada, tradicionalmente um contrato típico. No entanto, com a adição de elementos imaginativos introduzidos pelos provedores para atender às demandas dos moradores, a moradia por assinatura se configura como um contrato atípico misto. Este novo formato combina diferentes contratos, eventualmente tipificados, em uma única e inovadora modalidade contratual, distinta das demais”
Até mesmo pelo tipo de negócio e pela geração que usufrui dessa modalidade, ainda são poucos os casos de judicialização, mas já temos julgado reconhecendo da natureza híbrida e aplicação do CDC.4
Na relação puramente civil, locação tradicional entre locador e locatário, é certo que não há relação de consumo, porém mais do que uma administração, na moradia por assinatura a gestora assume o papel de locadora, sendo o contrato firmado entre o inquilino e a empresa, com todas as especificidades que mencionamos anteriormente.
Temos a exploração da atividade empresarial de locação e prestação de serviços pela gestora que é complementada por um contrato de adesão, acompanhado ou substituído por termos de uso.
Nesse diapasão, concluímos que as normas se complementam, principalmente por serem dois microssistemas com proteção da vulnerabilidade.
Para Cláudia Lima Marques, que demonstra a possibilidade do diálogo que denomina “diálogo de complementaridade”:5
“Se o caso for de aplicação coordenada de duas leis, uma norma pode complementar a outra, de forma direta (diálogo de complementaridade) ou indireta (diálogo de subsidiariedade)”.
6. Conclusão
Para a correta aplicação dos institutos e a devida interpretação, é sempre bom citar a teoria tridimensional do direito de Miguel Reale (fato, valor e norma), para o qual o direito não é puro fato e nem pura norma.
A sociedade vive em constante mutação e consequentemente os negócios jurídicos seguem se ajustando às necessidades e aos tempos atuais. Não nos parece que a moradia por assinatura venha a ferir os princípios da lei especial de locação, mas sim uma adequação econômica e social usada em determinadas regiões.
Até que o legislador a tipifique, acompanhando o especialista Henrique Rodrigues Anders, entendemos que deve ser interpretada como um contrato atípico misto, e cada caso concreto, examinado com base nos costumes locais, nas normas especiais que se complementam e nos princípios constitucionais.
____________________________
1 PL 04/2025 - https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9889356&ts=1758918785481&disposition=inline
2 Venosa, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie – 3. ed. – São Paulo: Atlas, 2003, p.21.
3 Opinião Jurídica 11: direito imobiliário/Jaques Bushatsky e José Horácio Cintra
4 Gonçalves Pereira. [et al.]; Secovi-SP (Ed.); São Paulo: Secovi-SP, 2023. Henrique Rodrigues Anders. 28.
5 TJ/SP - Apelação Cível nº 1155279-50.2023.8.26.0100
6 Marques, Claudia Lima; et. al. Manual de direito do consumidor, São Paulo: RT, 2007, p.91