A lei do inquilinato sempre buscou conferir maior efetividade às relações locatícias, notadamente ao disciplinar o regime recursal aplicável às ações que dela decorrem.
Nesse contexto, o art. 58, V, estabelece regra clara: os recursos interpostos contra as sentenças terão, como regra, apenas efeito devolutivo.
A intenção do legislador é evidente: Evitar que o uso de recursos impeça a imediata produção dos efeitos da sentença nas relações locatícias, tão importantes para a economia (principalmente no que tange à locação comercial) e para efetivação do direito à moradia.
Ocorre que, no âmbito das ações revisionais - e, por extensão para alguns, nas renovatórias - surge uma antinomia normativa que compromete essa lógica.
A tensão entre os arts. 58, V e 69 da lei de Locações
O art. 69 da lei 8.245/91, ao tratar das ações revisionais, dispõe que:
"Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel".
A interpretação literal do dispositivo conduz à conclusão de que a cobrança das diferenças de aluguel (pelo menos no que diz respeito às ações revisionais) estaria condicionada ao trânsito em julgado da decisão.
Surge, então, o conflito:
- de um lado, o art. 58, V, que retira o efeito suspensivo dos recursos;
- de outro, o art. 69, que aparenta condicionar a eficácia executiva da sentença ao trânsito em julgado.
A consequência dessa interpretação literal é paradoxal.
A lei de locações - que buscou conferir maior efetividade ao sistema - acabaria por tornar a sentença revisional menos eficaz do que o regime geral do CPC (que ela mesma manda aplicar no art. 68), no qual a execução provisória é admitida sempre que o recurso não possui efeito suspensivo (como é o caso do recurso especial ou extraordinário).
O problema nas ações renovatórias
A situação se torna ainda mais complexa nas ações renovatórias.
Isso porque não há, na lei de Locações, dispositivo equivalente ao art. 69 para disciplinar a exigibilidade das diferenças de aluguel.
Apesar disso, parte da jurisprudência passou a aplicar o referido artigo por analogia, condicionando também nas renovatórias a cobrança das diferenças ao trânsito em julgado.
Essa solução, contudo, não parece adequada.
A divergência jurisprudencial
A controvérsia é bem ilustrada por julgados do próprio TJ/DF, proferidos no mesmo ano e em sentidos opostos.
Em um primeiro precedente, admitiu-se o cumprimento provisório da sentença em ação renovatória:
"Agravo de instrumento. Direito processual civil. lei 8.245/91. Ação renovatória. Aluguéis. Apelação recebida sem efeito suspensivo. Cumprimento provisório de sentença. Possibilidade. Não cumprimento voluntário da obrigação. Apresentação de seguro garantia judicial não se equipara ao pagamento voluntário. Incidência de multa e honorários advocatícios. Agravo não provido. 1. Determinada a renovação e sendo devidas diferenças de aluguéis, deve ser autorizado o cumprimento provisório da sentença, na pendência de recurso desprovido de efeito suspensivo, por força do art. 58, inciso V, da lei 8.245/91, c/c os arts. 995 e 520 do CPC. (...) (TJ/DF 0706835-30.2019.8.07.0000, Rel. Arnoldo Camanho, j. 05/02/20, 4ª Turma Cível, DJE 20/02/20)".
Em sentido oposto, no mesmo ano, o TJ/DF decidiu que a exigibilidade dos valores retroativos estaria condicionada ao trânsito em julgado:
"Agravo de instrumento. Processo civil. Ação renovatória de locação. Fixação de novo valor do aluguel. Cumprimento provisório das diferenças referentes aos alugueres. Exigibilidade a partir do trânsito em julgado. 1. A exigibilidade das diferenças atinentes aos alugueres fixados por meio da ação renovatória está condicionada ao trânsito em julgado da decisão que fixou o novo valor do aluguel, nos termos dos artigos 68 e 69 da lei 8.245/91. Precedentes. 2. Agravo de instrumento provido para obstar o cumprimento provisório do julgado que arbitrou o novo aluguel. (TJ/DF 0737097-26.2020.8.07.0000, Rel. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 29/10/20, 6ª Turma Cível, DJE 20/11/20)".
A existência de decisões conflitantes dentro do mesmo tribunal evidencia a falta de uniformidade na interpretação do tema.
A solução nas ações renovatórias
Nas ações renovatórias, a solução parece mais simples.
Não há na lei de locações qualquer dispositivo que condicione a cobrança das diferenças ao trânsito em julgado.
Ao contrário, o art. 73 determina que, renovada a locação, as diferenças serão executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez. A aplicação analógica do art. 69, portanto, acaba por criar uma restrição não prevista em lei.
Nesse sentido, voltamos ao TJ/DF:
"Direito civil. Apelação cível. Ação renovatória. Cumprimento de sentença provisório. lei 8.245/91. Diferenças de aluguéis vencidos em ação renovatória condicionada ao trânsito em julgado. Analogia ao disposto no art. 69 da lei 8.245/91. Não aplicabilidade. Condição não prevista na lei de regência. Sentença desconstituída. 1. A execução das diferenças dos aluguéis vencidos na ação renovatória está prevista no art. 73 da lei 8.245/91, segundo o qual, "renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez". 2. A sentença aplicou por analogia o disposto no art. 69 da mesma lei, que condiciona a cobrança das diferenças dos aluguéis na ação revisional ao trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. A aplicação analógica acaba por criar uma condição que a lei de regência não prevê. Ao afirmar que a execução deve ser de uma só vez, o art. 73 não cria a condicionante de trânsito em julgado. 3. Por ser a lei especial omissa quanto à possibilidade de execução provisória, aplicam-se as normas processuais gerais relativas ao cumprimento provisório de sentença, previstas no art. 520 e seguintes do Código de Processo Civil. 4. Apelação interposta pela exequente conhecida e provida. Sentença desconstituída. Unânime. (TJ/DF 0738921-46.2022.8.07.0001, Rel. Fátima Rafael, j. 06/09/23, 3ª Turma Cível, pub. 14/09/23)".
Assim, nas ações renovatórias, a ausência de regra específica conduz à aplicação do regime geral da lei de Locações, admitindo-se o cumprimento provisório sempre que o recurso não possuir efeito suspensivo.
E quanto às ações revisionais?
Nas ações revisionais, a questão é mais delicada, em razão da redação do art. 69.
Ainda assim, não parece razoável interpretar o dispositivo de forma a impedir qualquer execução antes do trânsito em julgado.
Uma solução interessante foi construída pelo TJ/SP, que adotou interpretação restritiva do art. 69:
"A vedação abrange apenas a diferença entre o aluguel provisório e o definitivo". (TJ/SP, AI 2049377-42.2019.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Casconi, j. 25/07/17).
Ou seja, o tribunal admitiu o cumprimento provisório da sentença, limitando a proibiçãoapenas às diferenças entre o aluguel provisório e o definitivo, interpretando restritivamente o art. 69.
Uma interpretação sistemática da lei de Locações
A superação da antinomia entre os arts. 58, V e 69 exige interpretação sistemática.
Algumas premissas parecem fundamentais:
- A lei de locações busca conferir maior efetividade às decisões judiciais;
- O CPC admite o cumprimento provisório sempre que o recurso não possui efeito suspensivo;
- O art. 69 não pode ser interpretado de forma a esvaziar a regra do art. 58, V.
A partir dessas premissas, duas conclusões se mostram adequadas.
Conclusões
Nas ações renovatórias, não havendo regra específica, deve-se aplicar o art. 58, V da lei de Locações em conjunto com o regime geral do CPC, admitindo-se o cumprimento provisório da sentença.
Já nas ações revisionais, é necessário compatibilizar o art. 69 com o sistema processual.
Duas hipóteses podem ser identificadas:
- quando não há aluguel provisório fixado, como essa é a hipótese aventada pelo art. 69, não há razão para restringir a execução, sendo possível o cumprimento provisório desde logo;
- quando há diferença entre aluguel provisório e definitivo, a limitação do art. 69 deve ser compreendida de forma restrita, de forma que as diferenças serão exigíveis após o trânsito em julgado, ressalvada a pendência de recurso que a lei (no caso, o CPC) não atribua efeito suspensivo.
Essa interpretação preserva a coerência do sistema e evita que a lei de Locações produza resultado contrário à sua própria finalidade, até mesmo porque o artigo 68 determina a aplicação do CPC às ações revisionais.
Mais do que resolver uma antinomia aparente, trata-se de restabelecer a efetividade da tutela jurisdicional nas ações locatícias.